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江一人

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发表于 2008-07-27 12:02 | 只看他楼主

对于商业地产来讲，人流决定商业项目运作的未来，怎么样聚焦大把的人流是项目规划要解决的首要问题。

商业物业是以追求长期租金收益为目的的资本载体，本质上说是长期收益的金融工具，这也是商业地产的魅力所在。
而对于商业物业来讲，层数越多，物业的租金收入就会越高，持有者的投资越能尽快收回。而与其矛盾的因地球的吸引力，人都有“惧高”症，所以层数越高，越难以吸引人流上去，导致高楼层人流量不足，商家的成交量不高等恶性循环。
所以对于商业地产来讲，如何把人流向上运输成为项目动线设计的重中之重。传统动线设计常见的有中庭及穹顶灯光的设计，促使人向上看，向上走，另外载体上有扶梯、垂直梯、步梯等尽可能把一层的人流向上运输，同时在建筑方面做文章，在功能性上寻找突破。
“双首层”应运而生，双首层的出现是对商业、建筑、人性、消费四者深度剖析和重组的结晶，充分体现出商业街的体系化和层次化。

双首层是指通过缓坡布道、扶梯等建筑交通元素的布局应用，将一层与二层步行街自然贯通起来，把商业的临街性以及开放性运用到了非底层的层面，使得二层的店面改变了封闭的内循环格局，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。另外跨街而立的商业建筑不仅不会隔断步行街动线的完整，反而因为地上、地下贯通连廊和码头式设计形成连贯的步行街体系。

在06年郑州，大上海金街部分首打“双首层”，之后有天旺广场、曼哈顿底商等继续运用这一概念。

当我前天看到郑东新区东环步行街打出“三首层”概念的折页时，不用看，肯定是“双首层”的延伸，也不用看她的内文介绍肯定是一、二层加地下一层，即在一个广场入口处，用一个扶梯到二层，另一个扶梯到地下一层。
我第一反应就是将来应该还会出现四首层，五首层这个概念！为什么？很简单啊，在一个大广场入口处到二层加一个扶梯，叫双首层；在一个广场入口处再加一个扶梯到地下一楼，叫三首层，那如果再加一个100或200米的缓道到地上三层，就叫四首层，如果地上四层一半是停车场，车直接开上去，可以叫五首层，依次类推，这也许在将来出现“十首层”也不足为奇了。

做商业地产并不能简单的类推和叠加，是要对建筑、商业、人性、消费真正理解和合理运用，才能有精品出现。

希望以后不会再出现四首层或五首层，那样其实已无任何意义，完全变成一种“概念”，这已违背了商业、消费的范畴。

摘自赵夫江博客：http://blog.sina.com.cn/zfj80