关于昆山商厦成功运营的分析

　　昆山商厦成立于1988年12月，位于人民南路135号，占地面积7000平方米，建筑面积3.6平方米，营业总面积2.6万平方米，由一家时尚百货商厦和一家家电数码广场组成，两店相距百米，。经营商品以中高档为主，大众商品满足需求，是昆山地区一家以购物为主，集餐饮、娱乐、服务等一体的现代化大型购物中心，公司下设家电数码、百货、针鞋、服装4个事业部，分设20个商品部和1个售后服务中心，市区3家专卖店，经营品种近10万种，2004年成功地通过了工509001:2000质量管理体系认证，成为全国供销系统、江苏省大中型商场著名企业。连续四年进入全国百强零售商业企业，先后荣获全国供销社先进集体、江苏省文明单位、苏州市重合同守信用企业、苏州市纳税大户、苏州市价格信用单位AA级企业、昆山市先进集体等称号。2004年公司又成功地通过了工509001:2000质量管理体系认证，成为全国供销系统、江苏省大中型商场著名企业。
　　昆山商厦成功运营18年，作为一个地产项目，主要是依靠经营获得收益，和住宅 不同，讲下概念，注重下户型和环境就能销售，它的选址，市场定位，业态的组合，以及他后续科学的经营管理都是需要科学的整体规划的。
昆山商厦的优势分析
1．选址的正确性
它位于昆山的老城区中心，人民路是传统的商圈，人流最为集中。而且交通便利，四通八达。作为一个商业地产项目来讲能占地利是最大的一个优势了。
2．成功的市场地位
商场的成功开发不单单是要看地段，更重要的是市场定位和经营主题。昆山商厦所在的商圈中有足够的消费群，因为它是昆山市最大的，最初甚至是唯一的综合性商场，所以也没有激烈的竞争，它采用大众化的经营是可以有稳定的收益的。规模上大小适合，主楼是1.6万方的营业面积，是在人疲劳度的可以承受得下的。它的主要目标客户群是在25-45岁之间客户。他们具有一定的经济能力和支配权，追求品牌或品牌的实用性，消费心理成熟，消费以中高档为主，据于此，昆山商厦定位于适合这个消费群的中高档并集购物物，休闲，娱乐于一体的大型商场，满足大众化需求。
3．合理的楼层设计和业种组合
楼层的设计是要考虑到消费习惯的，一般是购物、观赏到娱乐、游玩再到饮食。一个有效的楼层设计是能够 保证消费者在商场的停留时间的，下面是昆山商厦的楼层设计图表
一楼
柜台 经营商品
名贵男装 BOSS、PORTS、Aquascutum、卡尔丹顿、登喜路
化 妆 品 H2O+ 、AUPRES、L'OREAL、等化妆品
黄金珠宝 老庙黄金、周生生、周大福、谢瑞麟 等珠宝
钟 表 劳力士、帝舵表、swatch、等名表
工艺品、百货 各种名贵工艺品、铝制品、不锈钢制品、搪瓷制品、塑料制品、玻璃制品、日用杂品。
超 市 糖果、蜜饯、饼干、饮料、奶制品、膨化食品、休闲食品、速冻食品、方便食品、调料、佐餐食品、海鲜制品等包装食品。日常洗涤用品、各类生活用纸
药 房 各种中成药、西药、医疗器材、性保健品及保健滋补品。
二楼
柜台 经营商品品类
休闲柜 经营国内外知名品牌男女休闲时装。
箱包皮鞋柜 名牌箱包、名牌男鞋、名牌女鞋。
三楼
柜台 经营商品品类
女仕服装 各式女装、精品服饰系列。
针纺织品 针织内衣、羊毛内衣、名品内衣。
羊毛（绒）衫 名牌羊毛衫、羊绒衫。
床上用品 毛巾、铜床、凉席、床上用品、家纺、地毯、挂毯。
四楼
柜台 经营商品
金利来柜 金利来男装
运 动 柜 ADIDAS、NIKE、UMBRO
法国鳄鱼

五楼 经营LACOSTE各类服装

柜台 经营商品
儿童商场 芝麻开门儿童摄影
玩 具 柜 儿童玩具、童车、童床。
童 装 柜 儿童服装、儿童鞋袜。
婴儿用品柜 婴儿用品、婴儿玩具、婴儿服装。
童装精品柜 名牌儿童服装。
童 鞋 柜 各类童鞋。
文化用品柜 文化用品、学生用品、纸张。
内 衣 柜 各式成人、儿童内衣、内裤。
商厦美食林 经营快餐、中餐、小吃。



六楼
麦迪森休闲娱乐 保龄球、KTV、桌球室等休闲娱乐。
由以上图表可以看出昆山商厦的楼层设计是科学的符合消费者的消费习惯的。特别是一楼的业种设计成功。以名贵珠宝，黄金饰品的柜台设计在最显眼的位置，灯光的设计让一楼觉得非常的吸引眼球，吸引路过人流进来观赏。 每个楼层的形象也有自己的个性，比如五楼的设计，因为是儿童的世界，所以设计得也特别卡通，上到该楼层迎面而来的是
铺位划分较为合理，特别是人流动线的设计非常的流畅，加上墙面，地面色调和灯的风格较为统一，简洁明亮，在里面购物觉得自然舒适，没有压抑感。中庭设计也非常合理，挑空六层， 特别气派，是个带来疏散感观的空间，同时也是举办商场活动的主要场所。围绕中庭的一共是四部电梯。分别是一部双向电梯和两部单向电梯。双向电梯设计左下右上，符合东方人的行为习惯（靠右走）引导顾客向上购物。 单向梯的设计不仅可以保持商品的受观率，保持人流的停留时间，增加再购买的欲望，而且可以避免扶梯口的堵塞。因为中庭不大，所以跨度也在合理的范围内。另外电梯设计了专门的通道，避免人流堵塞，也避免了使用较少的电梯占用营业空间。电梯客用和货用也是分开来的，而且有观光电梯，也是该商场的一个亮点。
4．成功的商业运营
昆山商厦实行统一的管理模式，统一经营，统一的市场公关和市场推广和宣传，是得外部整体形象和内部个性一致。 商厦不断引入高端品牌引领消费，同时坚持以大众品牌为主导，着眼长远发展，实行品牌淘汰制，为市民严把品牌关，十八年的积累树立起昆山商厦的企业品牌。目前经营规模和经济效益居全市第一，是全国150家最大零 售商场之一，居江苏省重点贸易企业人均创利前茅

昆山商厦的不足之处
1.购物停车不方便。
2.没有特色，虽然品牌较多，但是与周边的存在重复现象严重比如，安李宁，背靠背，班尼路等，建议代理地区唯一性品牌。
3.内外人流无法很好衔接，大门屏风的设计，阻挡了外部人流的视线，显得不大气，建议撤掉屏风。
4.导购牌和指示牌小且不明显，扶梯口上方的指示牌小，且不醒目，建议可以做大点，内容多点，甚至加上部分品牌的名字
5.中庭小而且利用率太高，显得很拥挤
6.休息椅，垃圾桶太少部分过道太狭窄

　　以上是我对昆山商厦一些拙见，商业地产是更高一层的投资境界，需要精通商业经营的全方位高度复合人才来主理市场的全程运作，而先进的操作方式决非是概念的玩转，而是确实见效与实际，平淡和花哨后面都有着老道的章法。我对商业地产不是很了解，需要我进一步的学习和更多的经验积累。对它的热爱是我学习和工作的动力，认真和 好学的上进心是我最大的优势。
文字文字文字