时隔两年后，楼市调控政策再次出台，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这无疑让打算投资住宅的投资者们跌破眼镜，转而选择商业地产，业内人士，商业地产有望继2011年限购令落地后，再次成为投资者的避风港，市场上的香馍馍。

从商业地产的发展来看，开发商们从起初的商业开发，到现在开始向商业运营转型，已经由持有经营取代了简单的圈地销售。而按开发商的经营模式，则可以分成全部出售、租多售少和只租不售三种形式。特别是限购令实施已来，为了减小调控政策对开发商业绩的冲击，越来多的开发商开始加码商业地产的投资，租金带来的良好收益不仅减轻了开发商们短期内财务的压力，也让开发商们逐步加大自持商业的比例。

“全部出售”没保障

相比“只租不售”和“租多售少”两种较为成熟的商业运营模式，像南坪万达广场、天福克拉广场这样采取纯销售模式的项目也是有的。业内人士表示，商业全部出售这样的“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过渡产物，一个项目的商业如果全部销售，项目的品质将无法保证。

例如南坪的万达广场，无论区位还是当时开发的品质、规模都非常好，但因为商业全部销售以后，对后期的运营造成了很多障碍，招商变成了大杂烩、一锅炒，导致现在的业态较为混乱。同样遗憾的商业地产案例在全国很多，我们不难总结出这个规律：商业物业一定要自持，这是对项目今后稳健发展的强力保证。

“租多售少”成主流

在重庆，目前一些商业项目除了销售一部分底商或者是零散商铺外，越来越多开发商加大对商铺的自持力。如此考虑的主要因素是自持商业除了较为可观租金收入外，其物业本身也在不断增值。

在结束不久的龙湖“金苹果”计划新闻发布会上龙湖提到，2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到5亿元，2013年作为龙湖商业地产快速扩张的一年，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。

对于龙湖这种“租多售少”的运营模式，统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量监督，无疑将更有利于商业项目自身的运营。而最近龙湖提出的“金苹果”计划，更是率先在国内提出销售型商业物业“售后服务”理念，将业主从传统投资模式带入资产管理模式。龙湖相关负责人表示，正是要突破传统销售型商业物业的各种局限，通过专业平台和职业招商，提供龙湖针对销售型商业物业的“月嫂”服务，缩短收益的“婴儿期”，从而更好的为业主创建可持续的双赢平台。

“只租不售”更考验开发商运营能力

自持物业相对于出售型物业而言，其特点是产权为一家公司所有，经营形式主要为出租。从国外以及一线城市发展来看，只租不售非常普遍，并受大品牌经营者的青睐，例如香港和记黄埔在重庆开发的大型综合性商业项目——重庆大都会广场，历经10余年的考验，目前 仍是重庆数一数二的甲级写字楼，可见开发商当初的深谋远虑。

有业内人士指出，并不是所有开发商都适合“只租不售”的运营方式。资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，财务策略上也需要保守稳健，而对于目前许多做商业地产才刚刚起步的开发商来讲，通过持有租赁物业获取的经营收入，仍然只是销售收入的九牛一毛。

同时，“只租不售”的运营模式，也更考验开发商运营能力。实力不足不强的开发商，若自持比例太高，无疑将对企业自身资金运转造成压力，其次，商业的开发与住宅开发完全不一样，运营团队、管理上，模式均不同，再次，对于自持物业的商业地产而言，一定要有前瞻性，对整个城市的发展、经济水平要有一个清醒的认识，在定位上要找准，方能经营到位。

（来源：365地产家居网）