青岛综合体遍布新商圈 同质化引发经营竞争激烈

2013-05-23 09:47青岛早报评论收藏打印字号：T|T

[摘要] 2012年被冠以“商业地产年”的称号，进入今年商业地产更加火热。在这其中，集合购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、写字楼、酒店等为一体的城市综合体备受地产商青睐。在青岛，无论是传统商圈还是新商圈，城市综合体仿佛成为新一轮商业地产的最佳载体。
2012年被冠以“商业地产年”的称号，进入今年商业地产更加火热。在这其中，集合购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、写字楼、酒店等为一体的城市综合体备受地产商青睐。在青岛，无论是传统商圈还是新商圈，城市综合体仿佛成为新一轮商业地产的最佳载体。

市场现状

地产商主推商业地产

如果说过去是住宅地产的黄金期，那么当下无疑是商业地产的爆发期，各大房企纷纷转战商业地产重新“攻城略地”。近年来，青岛的商业地产发展速度也是不断加快。随着新城区的不断拓展，市场需求的不断增多，商业地产也是迅速在各个区域落地开花。其实，这轮商业地产热和地产调控密切相关。兰德咨询总裁宋延庆曾表示，这一轮“商业地产热”起始于2011年，时点恰恰与楼市新“限购”政策实施的时间相一致。这并不是巧合，而是因为调控，一部分开发商转向不限购的商业地产。

在这股商业地产热中，一时间城市综合体也成为地产圈的时尚，似乎只有推出城市综合体才意味着地产商在商业地产上的成功。一位业内人士表示，城市综合体作为可以拉升城市形象，大量增加税收，解决就业岗位的一种高端物业形式，受到追捧也理所当然。

其实从1999年开始，商业网点开始向商业地产转移，不同的地产模式逐渐受到开发商广泛的关注。“城市商业综合体”一词，早在2000年时就有人预测，它将成为重要的一种商业地产模式出现在城市中。直到现在，城市综合体似乎已经成为商业地产常用的一种实践方式。据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。

城市综合体遍布各商圈

高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区……这些就是城市综合体的组成要素。青岛，凭借独有的城市魅力更是吸引了多家大型城市综合体入驻扎根。

2009年，青岛首个集购物中心、酒店、公寓、写字楼于一体的市北CBD万达入驻青岛，催生了市北CBD商圈的诞生，就连与其沾边的居住小区，房价也是一路水涨船高。城市综合体有其鲜明的发展优势，优越的生活休闲环境、先进的体验式消费模式远远超越传统百货店，记者发现市民也逐渐接受这样的商业综合体给人们生活带来的便利。周末，一家三口在城市综合体度过一天时光，也从开发商的宣传成为现实。

虽然起步晚，但是发展快。近三年时间，各房产大鳄也是纷纷携城市综合体项目进入青岛，带动青岛市的商业氛围转型升级。2012年被誉为青岛市的城市综合体崛起之年，记者查询了岛城目前在建或者已经开业的城市综合体，发现数量在不断增多。像市南区拥有中铁青岛中心，鲁商中心、蓝海新港城、华润中心万象城、远雄国际广场；市北区拥有CBD万达广场、万科中心、和达中心城、凯德广场、欢乐滨海城；李沧区则有李沧宝龙城市广场(小区网 论坛)、李沧万达广场、奥克斯广场、伟东乐客城(小区网 论坛)、银座广场；崂山区则有证大大拇指广场、利群崂山购物广场等。无疑，各个区域城市综合体的市场竞争格局已经形成且日趋成熟。

前景展望

同质化引发经营困境

相比城市综合体数量上的跃进，在城市综合体的规划和运营上，国内商业地产领域却并没有出现令人眼前一亮的进步。其中同质化一直是困扰商业地产发展的重要因素，比如李村商圈的几个城市综合体，在物业类型和体量都大致相同，无疑这对于商圈人流的争夺更加激烈。业内人士表示，随着城市综合体项目的逐渐增加，同质化导致的竞争将日益加剧。

目前，有城市综合体不断上马的热闹，也有城市综合体“人少楼空”的冷清。像城阳宝龙城市广场，开业时可谓是“风光无限”。2009年，这座集购物、旅游、美食、休闲、娱乐、居住、商务八大业态为一体的城市综合体于9月份全面营业。当时宝龙宣称，这是青岛北部目前开业商铺最多，营业面积最大的综合性购物游乐购物中心。然而，好景不长，人们发现，偌大一个宝龙广场经常空荡荡的。在这里，消费者找不到自己喜欢的品牌，而业主们也因人气不旺，倍感压力。3年之后，不少商户已经“人去楼空”。

同样2012年开业的李沧宝龙城市广场也面临着一样的问题。不仅如此，前段时间开业的东部证大大拇指广场客流量也并不是很理想。

冷清是在商家预料之中

“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”似乎已经成为地产界的名言。面对当下有些城市综合体的“冷冷清清”，有地产商并不着急，有的甚至表示这是在其预料之中。

当下地产商挤入商业地产圈发展城市综合体是受调控影响，同样有专家指出，国内一、二线城市的住宅房价已开始趋于平缓，被挤出住宅市场的投资需求逐渐转向商业地产市场。由于城市综合体的开发投资回报高于纯住宅项目，以及城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，更可让开发商长期获利。再加上在当前银行对商业地产只提供短期贷款的前提下，公寓和写字楼是可以出售的，开发商完全可以通过出售这些可售物业迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体也就成了当前商业地产开发的主流。

岛城有业内人士透露，其实有地产企业的城市综合体不光在岛城经营冷清，就是在全国运营的商业地产项目的游乐购物中心情况都不容乐观，但是，通过运行这些项目它已经在出售公寓等方面赚足了钱，所以根本不在乎这些。

记者观察

李沧区

商业综合体肉搏之地

李沧宝龙城市广场、李沧万达广场、李沧银座广场、乐客城……李沧商圈已经成为商业综合体的扎堆聚集地，尤其是近一两年，更是出现了“你追我赶”的状况。不可否认，众多商业综合体的进驻为李沧居民提供了优越便捷的购物、休闲好去处。但是很多人已经在忧虑，李沧商圈的消费力真有那么大么？

实际上虽然有两条地铁线穿过，有大量刚需盘在建，但是仍有业内人士对众多商业综合体齐进李沧商圈并不太看好，他认为，这一商圈的发展主要受制于人口的消费能力及商圈的辐射范围。实际上老李沧商圈主要是三巨头——维客、利客来、崂山百货构成，主要是传统百货业。而此时面对一拥而入的城市综合体，李沧缺乏针对性的消费人群以及消费能力，其消费习惯也待长时间的培养。虽然交通发达，但是随着这些地区商圈的崛起，客流也会被分流。

记者在李沧商圈实地看到，城市综合体的“同质化”严重，一家品牌在另一家也能轻松找到。不仅如此，体量巨大的城市综合体中，空置或关闭的商铺也不断出现。

新都心

“商业心”还待交通完善

随着黑龙江路、重庆路、双山隧道的建设，加上最先开通的地铁三号线，新都心也让人清晰地看到未来的潜力。

之前，作为规划中的大型居住区，新都心方圆5公里内均无大型商业体。不过按照规划，新都心将利用3至5年时间，通过高起点规划、高标准建设，将其打造成核心商务区、生态文化区和高端居住区。目前，新都心片区内已有多个大型综合体亮相，福州路万科中心、和达中心城、凯德广场等商业地产项目建设。

“新都心缺什么”是之前该区域一家地产商的广告。记者前往新都心，最大的感觉就是公交线路的缺乏，即使想打车也找不着出租车。“主要是交通问题。”该处一楼盘销售人员表示，“地铁施工还有道路施工封闭了多条道路，因此人流车流比较少。”虽然该楼盘的底层商铺大多空置，但是该销售人员认为，随着公交线路开辟、地铁线开通，这些也都将成为不可多得的旺铺。