曾有业内人士称，中国城市的升级变革，从城市综合体开始。城市综合体，是城市发展到一定阶段的必然产物。这一论断已经毋庸置疑，并且城市综合体的出现对于城市发展的促进作用，也在无数个城市成熟的进程中得到了证实。正因如此，城市综合体在全球范围内的诸多城市不断被复制和建设，郑州也不例外。据统计，有53个城市综合体项目在建，其中还不包括在规划和已报建未亮相的商业综合体项目。 面对这样的数据，不少业内外人士惊呼郑州综合体“过剩危机”已经凸显，对郑州综合体市场表现出了一定的悲观情绪。着名财经评论员叶檀近日曾发表评论，表达对城市综合体大爆发的担忧：“商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。”

郑州综合体进入阵痛期

“郑州城市综合体发展的现状的确有些令人担心，不仅仅数量多，而且不少项目做得粗糙、业余，不仅没有起到对区域发展的辐射力，而且成为鸡肋。”银基王朝副总齐华伟表示，郑州目前城市综合体发展进入了一个阵痛期，但这是走向成熟的一个过程。“面对现状，一些业内人士过分悲观的情绪是不可取的，不能因为阶段性的尴尬局面，全盘否定城市综合体的作用。”

有数据显示，郑州在建和立项的城市综合体已超过53个。面对这样的现状，竞合董事长王东认为，郑州综合体的消化是需要一定时间的，但也不能对郑州市场盲目悲观。“市场供应量确实很庞大，一线城市10年前也是这样一个状况，2001年北京当时的城市综合体市场很小，类似于现在的郑州，当时不少机构和业内人士有一个比较悲观的预测，结果预测错了，城市的快速发展带来了巨大的需求量，供应快速被消化。”快速成长带来发展中的诸多问题，促使综合体开发商不断去优化项目，从而引导市场更加健康有序的发展。“今年整体商业供应偏大，市场竞争尤为激烈，不少商业项目的销售推广进度都明显放缓，但城市综合体的表现依然强于传统商业。”这也说明了，城市综合体的未来总体上说是光明的，目前所经历的发展阶段是一个优胜劣汰的正常市场现象。“经过市场残酷考验能够成功运营的项目，将会显示出其对区域的巨大辐射力，为城市发展带来正能量。”

商圈魔咒是综合体运营不佳的真正原因

没人能否定地段对于房地产项目的重要性，尤其是城市综合体这样，不仅要求地段，而且要求商圈和人气的商业项目。对于商业来说，选址是第一步的。另外的核心要素还包括定位与规划、产品设计、招商和后期运营。如果一个商场在选址上出现问题，人口密度不够，将比较难以解决。“可能更多的是通过调整业态，不断去找新的客户群，重新进行业态组合。而这也应该是现在很多商场面临的问题”,齐华伟表示。“综合体的建设不应该是盲目的，每个商圈的情况不同，需要的综合体也不尽相同”,目前郑州的综合体市场发展在选址和设计上略显凌乱，有部分已经建成的综合体就出现招商困难、运营不佳等问题。“以郊区的城市综合体为例，其消费人群主要以周边的居民为主，根据周边已入住居民人口数量以及规划的未来居民人口数量来确定综合体的规模，不能一味地求大；同时，郊区的人口消费主要以生活消费为主，在综合体购物中心的业态规划上应该以生活类的百货为主，而不应该盲目追求高端路线。”

对于根据区域特点来进行招商的模式，星联置地副总李涛表示完全赞同，“这满足了定位能力和招商能力两个核心能力的要求。”对比万达的订单模式，他认为，“其实万达可以做得更好。”虽然万达模式因其纯熟的业态组合，在近期检验非常成功，在快速复制、快速占有区域商业资源上表现不错，但是如果周围有一个比它位置更好或者一样，而产品的业态组合比它更完美、更到位，这种订单地产还是会有一些挑战。“不知道十年之后是否会有一些新来的竞争者会对它产生威胁，这个还需要用时间来去检验。”

定位不能一味地求大求高端

目前城市综合体多数定位在“一站式解决”,无非就是几种业态叠加组合，同质化问题已经十分严重。如果不根据区域特色找准定位，寻求差异化，那么不但拖累自身，对区域商业的发展也没有好处。一个新开的项目，在三年内都是一个很正常的调整期。一方面是开发商对项目的定位有一个认识过程，另一方面品牌商户对区域的定位也有个认识的过程。李涛认为，“给它一点时间，也许这个项目完全有理由成长起来”.

商业地产尤其是城市综合体的运营，对于昔日“一张图纸满天飞”的住宅开发商来说并非易事。太格地产孔玉峰认为，相比国际大城市或北上广深等地，郑州的城市综合体繁华程度以及商业的各个方面均达不到这些城市的水平，这和开发商的专业能力有很大的关系。“商业地产每一个都是一个新的领域，一个非常专业的领域”,定位对不对，业态怎么分布，品牌怎么落位，品牌的结构是什么，人流能不能到位等内外各个方面都很重要。企业要对自身的项目开发经验、运营能力具有十分清醒的认识。以至于有的业内人士认为，对于城市综合体这样大型的商业地产形态，只有成功的产品而没有成功的模式。

事实上，目前二、三线城市呈现出井喷状态的城市综合体，多数依然采用以售养租的形式，将绝大部分物业进行出售，仅留极少部分的商业比例进行持有经营。即便是号称商业地产龙头的万达，也必须租售结合，“以资产滚资金”,才能满足快速扩张的需求。从这个角度来说，能真正达到“城市综合体”标准的实际上很少。

小心扎堆面临空置的危机

在商业零售的高增长带动下，郑州的城市综合体项目雨后春笋般地涌现出来，城市综合体的巨量供应，市场能否消化如此多的商业体？投资商、开发商的后续实力是不是可以跟上？这将是下一阶段郑州房地产市场不得不面对的问题。

事实上，一个10万平方米以上的商业项目，需要多少品牌商家入驻，需要多少中小商家来经营，未来可以满足多少人的购物需求，这些都是可以量化的。任何一个大商家，包括家乐福、沃尔玛、人人乐、王府井等零售巨头，他们如果要选择一个城市综合体，是需要很多指标分析的，尤其是周边的居住人口，以及商业的密集度等。很明显，以目前郑州的居住结构和消费结构，城市综合体过多、过密地“扎堆”,必然意味着某些城市综合体会因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。而在宏观市场方面，国内商业地产投资运营普遍存在着业态布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商业地产发展要求等问题，对于商业地产项目的开发、运营、管理及相应的法律法规并没有形成系统的理论及实践操作经验。郑州商业地产市场如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的品质地产，而只是一味追求数量体量的话，其发展前景也是不容乐观的。

（来源：大河网）