町野和道

1930年，日本东京上野火车站地下步行通道两侧开设商业柜台形成了“地下街之端”。日本第一条、也是世界上第一条地下商业街是1957年建成的大阪唯波地下街。

至今，日本的地下商业街已从单纯的商业性质演变为包括多种城市功能的、包括交通、商业及其它设施共同组成的相互依存的地下综合体。在立法、规划、设计、经营管理等方面已形成一套较健全的地下街开发利用体系。

可以说，日本已经成为地下商业最发达的国家。其合理的地下空间规划、丰富的业态组合以及多元化的店铺促成了其地下商业的繁荣。

为何日本的地下商业如此发达？其核心要素是什么？地铁商业从招商到运营，应该注意哪些方面？政府对于地铁商业起到什么样的重要作用？带着上述问题，本报记者专访了副董事长  町野和道

赵向阳：日本地铁商业之发达令人印象深刻。请问，日本地铁商业的运营与临街商铺或者在购物中心的商铺相比，最大的不同点在哪里？

町野和道：你所说的地铁商业在日本叫做地下街商业。日本的地下街是占用道路下面建设的具有独特方式的商业设施。从顾客购物心理来看，地下街商业与购物中心或者临街商铺有较大的不同。到临街商铺或者购物中心的商铺去的顾客，他们有明确的购物意识；相比之下，地下街购物者的大部分是上班、上学、到邻接的铁道站换车或去别的商业设施而往来的，因此有一定的盲目性。

基于上述不同点，作为地下街商业的经营者，对这些庞大的顾客群，在提供安全安心以及舒适的设施环境的同时，怎样能促使让消费者顺便来商铺看一看，并产生购买行为，这将是我们的一个重要课题。换言之，和其他的商业设施不同，如何克服来客流虽多但实际购买率低的结构问题，以魅力的商铺组合构成促使购买率上升是经营上的要点。

赵向阳：考虑到地铁商业的特殊性，在招商方面，什么类型的店铺适合在地铁商业街经营？

町野和道：从地下街利用的实际状态来看，与销售高端商品的店铺相比，价格低廉的服饰店、日用商品和休闲零售、便利店、饮食店以及咖啡店等业态比较适合。最近有一个趋势是通讯器材、保险和医疗相关等服务业的店铺在逐渐增多。

赵向阳：从租金水平上来讲，地铁商铺的租金与周边的购物中心相比，价格如何？

町野和道：由于布局和结构成本不同，一般来说，客流量较多的地下街的店铺租金比周边的购物中心略高一些。

赵向阳：你认为要成功经营一家地铁商铺，核心的要素是什么？

町野和道：门店的装修设计、商品结构的调整、定价策略以及对顾客的服务等因素均可增加顾客的来店率，这是关乎商铺经营的核心要素。

赵向阳：日本地铁商业非常发达，是什么原因促成了其繁荣？

町野和道：日本开设地下商业最初的目的是将行人和车流分开，从而保证交通通畅和行人安全。在这样的背景下，大部分行人习惯于在地下空间行走，这是地铁商业发达的主要因素。以日本大阪的梅田地下街，每天的客流量约40万人次，这相当于该地区80%-90%的行人选择地下街行走。

赵向阳：与日本相比，中国地铁商业可以说刚刚开始，对此，中国应该向日本学些什么？

町野和道：我认为最核心的一点是，政府建设部门或者地铁商业运营者不要将地铁商业孤立来看，而是要把地下街建设规划到城市建设一体化当中。

赵向阳：政府在日本地铁商业的支持方面做了哪些工作？

町野和道：以前日本地下街重新修建时政府有过低利贷款制度。不过随着地下商业日益城市，这一制度现在已经被废止。

赵向阳：目前日本地铁内商铺的经营状况如何？每年商铺的更换率如何？

町野和道：根据本公司下属的地下商业街经营状况来看，大部分商铺是盈利的。但是，对日本大部分的地下街来说，由于很多商业街建成后已经经过了很长的时间，今后的大规模重新修建时估计要有不少的投入，这将成为企业较大的负担。

赵向阳：房租成本是目前商业经营的最大成本，在中国房租如果占到门店销售额的20%以上的话，门店盈利将非常困难。请问，日本地铁商铺租金一般占到销售额的多少比例？

町野和道：每个业态每个企业的房租占比不尽相同。平均来看，日本的商铺除了共同利益费用以外，房租约占销售额的10%～15%左右。

赵向阳：根据城市商业的发展，您认为地铁商业的发展趋势是怎么样的？

町野和道：地下街是公共性质很强的设施，是和城区一体向前发展的商业设施。因为地下街的客流量是决定地下街繁荣的基础，所以我相信只要坚持提供安全安心和舒适的空间，引进消费者比较喜欢的店铺，地下商业将有广阔的发展空间。

 （本文发表于《中国经营报》）