大连万达集团股份有限公司(下称“万达”)18个月内开一座万达广场的神话遭受挫折，而万达董事局主席王健林与阿里巴巴董事局主席马云的十年赌约中也先折了一阵。

位于番禺万博商务区的万达广场原定于12月13日开业，但是截至目前，该项目仍在装修阶段，周边依旧是黄土遍地、机器轰鸣的工地，记者多方采访得知，这个项目的开业时间将延迟一年。

在商业地产意气风发的万达，因为路网的欠缺延迟开业，加上片区商业密度高，未来竞争惨烈，来自电商的冲击也比以往更加猛烈，万达模式也陷入了内外夹击的尴尬境地。记者联系万达在广州的相关负责人，其称“不便发表说法”。

开业受阻

“凭借着万达的执行力，从拿地到开发。”我们能实现在18个月内开一个万达广场，王健林在接受媒体采访时曾信誓旦旦地如此表示。当然，在广州，王健林也有“当年开工当年开业”的佐证，那就是白云万达广场，该项目在2010年2月10日开工，同年12月17日就开业，仅用时10个月，万达速度令人称奇。不过，其在广州的第二个项目番禺万达广场，就打破了万达的这个神话。

番禺万达广场在2011年3月份签约，万达高层曾当场表态：番禺万达广场争取4月底开工，最迟不迟于5月15日，以确保2012年底竣工。但显然，没有按照计划推进。在今年3月份，消息传出称万达将在今年12月开业，但目前未有任何动静。

“番禺万达广场那里现在就是一座孤岛。我们业内得到的可靠消息说至少得推迟一年开业。”万博商圈附近另一商业项目的相关人士向记者透露。“政府希望把万达广场所在的这个片区打造成一个地标，共有近10家公司参与建设，万达广场虽然已经建好，但其余有的公司的地皮甚至还未有动工。”

记者现场踩盘时发现，万达广场的主体建筑已经完工，但是商铺内部仍在装修，而地下施工也在进行当中。

“具体的开业时间还要看广场的地下空间建设得怎样，目前还在开挖。”负责万达广场项目建设的施工方向记者表示。

上述人士所言的地标和地下空间，指的就是万博商务区的建设。而去年底通过的《番禺区万博商务区地块控制性详细规划修改》显示，万博商务区规划主导属性为商业金融用地，规划总建设量370万平方米，毛容积率2.45，其中，除地面建筑外，该片区将建近180万平方米的地下空间，包括地下商业设施、地下交通设施和地下市政设施。其中交通设施约137.6万平方米(占77.6%)，市政设施约3.1万平方米(占1.7%)，商业面积约36.8万平方米(占20.7%)。地下空间与地面建筑相连，整个地下空间相通，开发将由政府主导，计划是“3年开张、5年建成”。

万博商务区已确定进入的企业有万达、奥园集团、粤海集团、广晟集团、广汽集团、广州市敏捷投资有限公司(下称“敏捷”)，包括九大项目，总投资达300亿元。万达广场只是其中之一。

而其余的项目，除敏捷的项目目前打出“万博唯一在售商铺”出售外，其余地皮或未破土或处于开挖阶段，从万达广场后面远望，其确实如同一座拔地而起被大坑隔离起来的孤岛。

“就算开业，但由于周边的路网都未建好，都是工地，即便客户到达，也会影响客户的购买，这也影响到开业的商户的效益。而如果这种状况持续，经营没好转的话，会对整个商场造成极大的困扰，就是说不开业还好，而一旦开业，商家经营不济就极有可能逐步撤离。还有另一个方面，开业后，公共方面的如空调、照明、公共设施的运作等支出亦不容小觑，这对经营也会造成不小的压力。”楚睿商业机构董事长黄文杰对记者表示。

片区商业项目井喷

万达在拿地方面往往能左右逢源，甚至很多时候处于甲方的位置。除其“订单地产”(即通过事先与主力店商家签订战略合作协议，而后按照主力店商家的建店要求订单式地建设“万达广场”)能实现迅速开业成为区域地标外，更重要的是政府看重其对所在商圈的带动和周边地价的推动。

比如，广州白云万达广场所在地，当年鲜有人烟，一片荒芜。万达在2009年10月拿地时的楼面价仅4000多元/平方米。仅时过一年多，白云新城的地块就身价上涨。白云万达广场开业前一天的2010年12月16日，保利广州房地产开发有限公司以24亿元竞得的白云新城AB2907008-1地块，成交楼面地价约19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地块同样被保利拿下，成交楼面地价约20605元/平方米。

通常这些商圈内商业项目极少，甚至仅仅只有万达，所以万达往往先入为主、占据市场，但也承担着未成熟商圈的市场风险。白云万达广场开业接近3年，但人流量并没有持续走旺，尤其在沿街店铺，一片冷清。

而番禺万达广场，面临的局面将更复杂，商圈内未来惨烈的市场竞争环境明显异于以往。

之前，番禺万达广场的售楼招商中心设在兴南大道的立交桥下，但目前，该建筑外面已经搭起了脚架，工作人员告诉记者，“万达已将这里转给四海城，四海城的开发商是四海集团旗下的房地产公司广州市万德投资管理有限公司”，但对于出让原因却语焉不详，四海城也是万博商务区项目之一，意欲打造的是地铁上盖综合商业地产项目，建筑面积计划达38万平方米。从这数据可知，四海城项目或是万博商务区地下空间的商业部分。

可想而知，万博商务区未来商业项目将井喷，包括万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等同质性的商业项目将扎推入市。从目前的数据来看，仅万达广场(50万平方米)、奥园中央广场(30万平方米)、四海城(38万平方米)三个项目的体量就接近120万平方米。而实际上，这个商圈的外围还有天河城欧莱斯、海印又一城、万博中心、吉盛伟邦等商业地产项目。

“竞争会越来越激烈，包括目前在招商问题上就面临很多难题，但是我们看重的就是整个商圈的辐射能力。”万博商圈附近另一在建综合体的相关人士向记者透露。

“重要的还是这个商圈的竞争力，商业成为一个商圈才有更大的辐射力和吸引力。但番禺万博商圈目前还在建设培育期，需要一定的时间才能发展成熟。而对于这之内的单个商业来讲，需要在竞争中寻求互补。”合富辉煌首席市场分析师龙斌对记者表示。

万达去零售化

纵然万达之前创造了“一个万达广场、一个市中心”的神话，但显然，时过境迁，商业地产不仅内部市场竞争激烈，更受到了来自外围的电商冲击。

时间回溯到2012年底，万达董事长王健林和阿里巴巴董事会主席马云对赌，为十年后电商在零售市场份额能否过半设下亿元赌局。

虽然王健林慷慨设下豪赌，但从其之后相关的动作中可见万达在电商冲击下迸发的危机感。2013年3月，万达集团在北京石景山区新注册了万达信息科技有限公司，并设为电商业务全国总部;但原计划2013年三四月上线的网站产品被迫延迟，后又称12月份正式上线网站和APP，近日王健林又称明年会推相关产品。

与此同时进行的还有万达的“去零售化”。在万达2013年度上半年工作总结会上，王健林提出，万达广场要减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等。万达要求，2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年之前把已经开业的72个万达广场二楼业态调整完。

“万达广场定位中端，其零售业态受电商的冲击最大。万达必须从零售业态向体验式商业转型。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为。今年“双十一”，淘宝总销售额达到350亿元，电商再次向实体商业发起猛攻。

“应对电商的挑战，也有很多方式，首先就不要站在电商的对立面，而去寻求一些结合点。其次，要去研究哪些功能更具有实体的优势，比如增加餐饮、娱乐、教育这些体验式消费的比重。也可以采用买断一些贴牌的方式来强化实体的载体作用，这样也能避免其受到电商的冲击。”黄文杰对记者表示。

（来源：时代周报）