目前仅完成全年目标的36.5%

　　前五月销售未达目标三成 华润置地弱盈利增长现隐忧

　　近期，华润置地有限公司(01109.HK)(以下简称“华润置地”)弱盈利增长引起市场的关注。最新数据显示，今年1至6月，该公司合同销售金额约255.6亿元。

　　而按照华润置地董事局主席吴向东在今年3月份的业绩会上所披露，其全年销售目标是700亿元。据此估算，目前公司仅完成全年目标的36.5%。而上个月，有统计显示该公司前5月销售未达目标三成也引起市场的担忧。

　　不仅如此，记者注意到，一些券商机构人士对该公司未来毛利率增长也表示出担忧。

　　“截至6月底，全年目标锁定比例为37%。上半年签约额不高主要受推盘节奏影响，销售表现基本符合管理层预期。”华润置地在7月15日回应记者采访时称，“公司将通过更加保守的投资预测、合理的产品定位和成本管理等手段，来改善毛利率。”

　　销售未如预期

　　华润置地今年销售情况不理想引起市场的关注。记者在该公司网站注意到，7月11日，华润置地在其网站发布的最新业绩显示，截至2014年6月30日止一个月，该集团共实现合同销售金额约62.3亿元；合同销售建筑面积约58.46万平方米；投资物业实现租金收入约4.41亿港元。

　　另据统计，首6个月，华润置地合同销售金额约255.6亿元，合同销售建筑面积约230.1万平方米。按照华润置地董事局主席吴向东在今年3月份的业绩会上所披露，其全年销售目标是700亿元。据此估算，目前公司仅完成全年目标的36.5%。

　　稍早，华润置地6月9日在其网站发布公告称，截至今年5月31日止5月份一个月，该集团共实现合同销售金额约56.6亿元；合同销售建筑面积约41.89万平方米；投资物业实现租金收入约4.66亿港元。

　　据有关统计，今年1至5月，华润置地合同销售金额约193.3亿元，合同销售建筑面积约171.64万平方米。如果也按照今年该公司全年700亿元的销售目标估算，截至5月底，华润置地仅完成全年目标的27.61%。

　　记者注意到，国内一些券商与投行机构的分析师也发研报称不看好华润置地能完成今年的销售目标。不过，此前华润置地相关负责人公开称，华润700亿元的销售目标不会改变。

　　对于今年销售不理想的原因，华润置地日前在回应记者时称，“上半年签约额不高主要受推盘节奏影响，销售表现基本符合管理层预期。并且公司战略清晰，即区域布局、产品结构及定价策略皆符合当前的市场需求。”

　　房地产业内人士严跃进对记者称，华润置地销售业绩不佳，主要跟三个原因有关：首先是整个市场行情不佳。今年观望情绪持续加重，库存面临积压的压力。华润置地的经营也受到了同样的影响。

　　其次，华润置地的品牌溢价能力并不好。在去年行情好的情况下，追随别的房企，业绩出现上涨，但其竞争优势并没有发挥出来。

　　最后，今年整个市场下，有限的购房客户难以有效转化，不仅使得华润置地业绩落后于一些大型房企，同时也落后于目前房企的整体水平。反过来也说明其销售目标定得太高了。

　　不过，严跃进表示，从数据上看，华润布局的城市，包括沈阳等，整个库存量都比较大。很明显，目前对于华润来说，必须通过牺牲利润率来获取市场年度目标的完成。因为从整个集团看，对于700亿元的销售目标并不会轻易放弃。那么，以价换量的策略势必要推进。

　　有迹象表明，华润置地也在为实现700亿元销售目标努力。有消息称，在进入7月后华润置地北京区域开始集中推盘，具体在北京4个主要楼盘分别为华润·万橡府、华润·润西山、华润公元九里、密云华润橡树湾。

　　此前在4月27日举办的新盘业界分享会上，华润置地深圳大区营销负责人姜峰透露，今年深圳的销售目标为100亿元，而今年其将推出三个项目，分别是华润小径湾二期、华润银湖蓝山以及华润城。

　　对于未来在完成全年700亿销售目标上有何计划，华润置地对记者称，“下半年可售资源充分，销售会有起色；同时，产品更贴近市场需求，定价策略随行就市。”

　　未来毛利率引担忧

　　记者注意到，由于华润置地今年以来销售不太理想，一些机构人士对该公司未来毛利率增长表示出担忧。

　　有外资投行发研报称，来自三线城市及高库存城市的贡献比例将由2013年的35%升至2015年的54%，毛利率将进一步受压，还下调该公司2014～2015年毛利率预测至26.5%。

　　国泰君安国际此前亦发布研报称，“2014 年销售目标700 亿的销售目标对华润置地来说不是一个困难任务。然而，我们更担心毛利率。”

　　对一些券商担忧毛利率的问题，华润置地对记者解释称，“公司的土地储备中，三线城市面积占比约为30%，货值占比更低。”

　　“管理层将控制其建设成本，降低平均建筑成本约10%。此外，管理层计划加快其建设步伐及推盘步伐，以提高2014 年的周转。”国泰君安国际称。

　　不过，上述外资投行还称，如果该集团可以合理价格购入母企深圳项目，相信其利润将有所改善，唯注资时间存不确定性。不过，集团租金收入占其2014~2016年经营利润约15%，料可抵消盈利波动。

　　华润置地同时对记者坦承，“深圳孵化项目注资确实会为公司未来的毛利率水平带来提升作用。”

　　不过，严跃进认为，从华润置地未来发展看，对于母公司的依赖程度应该有所下降。过去依赖和集团系统内的贷款协议，能够降低融资成本。但是从战略扩张看，未来应该主动出击，到资本市场寻资金。短期看，这会进一步压缩盈利水平，但长期看能够提高华润置地的战略适应能力。

　　对于未来如何改善毛利率的问题，华润置地回应记者称，“公司将通过更加保守的投资预测、合理的产品定位和成本管理等手段，来改善毛利率。”
　　（中国经营报 谭志娟）