本文为2014年最新广深主流购物中心考察分析报告，通过对深圳万象城、KK mall 、龙岗COCO PARK、益田假日广场、海岸城、欢乐海岸、海上世界广场、广州太古汇8大主流购物中心的核心亮点分析，总结出9大运营借鉴点和8大需规避点，值得从业人士学习参考。

　　借鉴点1：行走动线设计

　　万象城、KKMALL—— 环型闭合动线，以便引导人流;

　　万象城 —— 没有次动线，使消费者位置感极强，商铺的进深比合理，可规面积极大。

　　龙岗COCO PARK ——项目内部动线简单、清晰，比较舒适

　　借鉴点2：中庭及扶梯设计

　　万象城 ——大中庭设计高档大气，商业活劢充满文化氛围，内场空间高度合理利用;

　　手扶梯紧靠动线两端设置，避免影响场内大气的规视效果，而且灵活叠序，有效带动人流穿梭各层，各业态;

　　升降梯设置于两侧，不停车场、芮欧百货直接衔接，方便快捷。

　　KKMALL—— 三大剧院式自然采光中庭，造型各异，错落有致;

　　手扶梯和走廊玻璃下端设置淡淡的花纹，给人一种精致的感视;

　　升降梯设置特点与万象城相似。

　　海岸城 —— 中庭设置了多块LED屏，显眼且聚集性强，平常做活劢或艺术展示。

　　借鉴点3：景观设计及采光

　　海岸城 —— 多处设置吉祥物DIDA作为形象代觊，活跃场内氛围同时有部分导示功能; 多 处设置写意小池、休闲座椅等人文景观，多处走廊设置了品牌服装展示区;内场灯光设计线条流畅，光感温馨。

　　KKMALL—— 楼层导示采用电子觉屏设计，升降梯口配备多个LED屏，显得时尚大斱; 顶棚采用全透光式设计，采光效果极好;灯光布置现代感十足。

　　太古汇——从设计角度，利用大中庭，在负二层营造了整体4层的内部空间感，形成了类似首层的效果，也使地下空间最大利用，全部划分成敞亮的商铺

　　太古汇——太古汇主要为单一长动线，故在顶层设计狭长的透光穹顶，借助自然光为商场照明，节约了大量能源。

　　欢乐海岸——购物中心采用双首层规划、双动线设计，两大主入口分别设置于白石路和OCT创意广场，另有多个入口直达购物区;九大阳光中庭贯穿整体，实现自然采光照明，创造优质购物空间;独特实用的"隐形梁柱"设计营造了客群互动性极强的公共购物空间，也为国际品牌提供了一流的商业展示平台;

　　欢乐海岸——曲水湾位于项目东区，建筑面积约6.5万平方米。以"找回深圳消失的渔村"为故事主线，采用独栋环水街区式布局及"现代都市商业+历史文化渔村"交融组合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，集中展现深圳创新城市建筑艺术。

　　借鉴点4：场内建筑设计

　　万象城 —— 对比深圳所有购物中心，内场空间设计最开阔，劢线回环度最高，商铺的可见性和可达性最高，场内面宽进深最好，柱间距较宽。

　　KKMALL——地铁一号线的地铁接驳口，更有利于引入人流; 商场和写字楼京基100有效连接，渠道互通。

　　海岸城 —— 内场设计过道宽阔，内部景观富有特色，有家的温馨感。

　　益田假日广场 —— 多首层设计，通道较宽，主通道约18米,次通道约在3M至4M; 威斯汀酒店与BURBERY通道相邻，渠道互通。

　　借鉴点5：露天及下沉广场

　　万象城 —— 一期采用下沉式广场水幕及露天阶梯座椅设计; 二期内街水幕,设计聚集人气。

　　海岸城 —— 外场通过海德广场的设与周 边的海雅百货，天利名城，保 利广场，保利剧院等紧密地组织在一起，整体包容性极强， 渠道互通; 巨大的户外露天广场，聚集大 量人流，成为南山中心区域， 经常举办创意市集，展觅、演唱会、跨年倒数等公众活劢。

　　借鉴点6：停车场设计及管理

　　益田假日广场、万象城—— 停车场中央集中收费，分区域分颜色标示停车区域，车辆出入口与职安保人员引导。

　　万象城—— 垂直同步停车场，利用每层停车场巧妙解决店铺进深问题; 分区域与职安保人员，车辆出入口与职安保人员引导，缩短时间停车。

　　KKMALL——车场共有九层，服务于整个城市综合体，电子标识清晰。

　　借鉴点7：业态布局特点

　　万象城——各消费层业态比较丰富，地铁商城、国际一二线大牌、各类中端品牌、芮欧百货、精品超市、各类集合店如NOVO，运劢100等构成商场内丰富的业态。

　　KKMALL—— 负一层大量的休闲餐饮及快速餐饮布置，聚集人群，

　　ZARA\H&M作为负一层主力店， 吸引大量年轻消费群体，

　　Blt为华润旗下继OLE’后的又一精品超市;

　　较多的集合店是KKMALL的特色，如彩虹名店、NOVO、I.T、MAP BY BELLE、欧时韵表行、SEPHORA、Embry Form下属品牌的集合店等;

　　KKMALL—— 整体的一、二层以大牌的副牌为主，较接近年轻消费客群;

　　男士鞋包以商务型消费为主，符合京基100的商务型消费人群;

　　三层星际传奇电玩城装修风格极有动漫特色，吸引大量年轻人及家庭消费;

　　四层优莱荟定位为较高端的健身会所，不其他购物中心的健身品牌形成差异化;

　　SPA及美容院多设置于较偏的边位，较难发现;

　　深圳首家IMAX影院进驻落户，吸引了广大青年男女和电影发烧友。

　　海岸城—— 露天海德广场与天利名城连廊处，天利名城侧的街铺多设置休闲餐饮类，流行时尚类商铺，可借鉴于项目内购物中心衔接处;文心四路内置餐饮街大量聚集人气，全场高比例的餐饮业态，吸引更多人流量，在达到一定稳定的人流量时，再进行业态二次调整升级。

　　海岸城—— 主题突出各楼层业态穿插设置，混合搭配;

　　品牌档次较年轻，消费档次较一致;女装品牌相对国外大牌较少，多为香港、上海 及深圳本地品牌，很多内地一线品牌店铺面积较大; 运动品牌因成交量不大，租收益有限，安排在较高楼层位置;健身器材和家居时尚类产品(包括时尚电子产品)穿插设置，增加了叠加消费机会。

　　益田假日广场—— 品牌相对海岸城较高档，有较多国际一线品牌，另外品牌定位较一致，男装品牌比例较多，较适合高端以男士为主力消费的家庨消费;

　　ZARA及H&M作为快速时尚消费代表，极聚人气;

　　BURBERRY、Alfred Dunhill、BOSEHUGO BOSE等大牌锁定了华侨城片区的旅客及五星酒店房客等目标消费客群。

　　海上世界广场——五类世界级创意休闲美食进驻海上世界

　　一类是米其林水准的餐厅，比如新罗宝这个品牌，荣获2011年米其林推荐餐厅，也是全球首家引进韩国酒吧文化的餐厅。

　　第二类是餐饮娱乐行业里不同子门类的龙头品牌，比如被誉为咖啡行业的“劳斯莱斯”的全球顶级奢侈品猫屎咖啡。

　　第三类是超大型实力派餐饮集团的旗下品牌。比如由香港最具实力的美心集团精心打造的时尚文化餐厅Simply Life 星美乐，将该集团旗下的高端品牌落户于海上世界。还有台湾最大餐饮集团计划在深圳开业的第二家台湾甜品乐食店Lady 7。另外，有多家国际顶级餐饮集团是通过海上世界首次进入深圳，甚至首次进入中国，比如西班牙分子料理高档餐厅Salvador，是俄罗斯和乌克兰地区最大餐饮集团首次进入中国开设的首家旗舰店，同时，该集团还将在海上世界开设中国首家英国餐厅及酒吧Gansto Rock。

　　第四类是国际知名连锁品牌的升级旗舰店。即使是广大消费者耳熟能详的连锁品牌，在海上世界也不甘平淡，纷纷计划在这里带给大家耳目一新的呈现。世界知名品牌哈根达斯，将在海上世界开设中国第二家引进酒吧业态的旗舰店。香港排名第一的满记甜品，将在海上世界开设深圳首家新概念旗舰店。COSTA咖啡深圳首家配套简餐的旗舰店。鑫泰，深圳最大的泰国菜餐饮连锁集团，将在海上世界开设全新概念旗舰店。

　　第五类，是创意独具的跨界经营体，比如全球排名第一的美发沙龙Toni&Guy(中国首家引进Hair Spa的餐厅酒吧概念店)，也已抢滩海上世界。而英国酒吧餐厅The Tavern Bar则是一家体育主题餐厅。

　　广州太古汇—— -1F的太古汇主要是以国际一线服装品牌为主，加以时尚流行及快销品牌，将商场的档次逐步提升。-1F的方所是太古汇的一大亮点，方所是涵盖书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚在内的一体式全新文化空间，由国内第一原创设计师品牌例外(EXCEPTION)联合台湾行人文化实验室倾力打造，面积约2000平方米。

　　1F的太古汇汇集了世界级的奢侈品店LV、PRADA等国际一线品牌的铺面都达到了1000平方米以上，有足够的经营和展示空间。

　　借鉴点8：商业营运及物管

　　海岸城

　　空气清新系统及背景音乐播放增加消费者休闲享受;

　　外广场灯光布置效果极佳，营造浓烈的人文气息;

　　wifi全场覆盖，洗手间 较大，设立了急救药 箱，贴心服务。

　　万象城

　　保安形象好，衣装整齐;

　　万象城、COCOPARK

　　节假日设计非常有特色，各主题活动 聚集消费者，引导潮流。

　　借鉴点9：导示标识

　　万象城——导示牌经过升级后,更加简洁具有品味,材质结合磨沙玻璃更加有层次感

　　益田假日广场——标识牌简单易识别,各楼梯口以及中庭合理设置导示牌和吊牌，有效指引顾客购物。

　　需要规避处

　　规避点1：行走动线设计

　　海岸城、—— 每楼层动线设计无错开且较规整，二楼动线的设计过长，为半封闭式，容易走回头路且较复杂，使得可达性不高，位置感不强，容易使顾客迷路;

　　益田假日广场、—— 动线较规整、呆板,基本为直线设计，极少弧线设计。

　　规避点2：中庭及扶梯设计

　　海岸城、益田假日广场——手扶梯层叠，较 规整，不能有效 引导人流。

　　规避点3：景观设计及采光

　　海岸城—— 缺少自然采光。

　　益田假日广场—— 休闲座椅严重影响商场整体景观.顶棚封闭，光线不好。

　　万象城—— 缺乏人文设施(如海岸城的小桥流水、益田假日的雕像)，人文气息不浓。

　　规避点4：场内建筑设计

　　海岸城、益田假日广场——商铺进深太长不方便展示。

　　万象城—— 二期和一期衔接明显不足，互动很弱，连廊导入客流有限。

　　规避点5：露天及下沉广场

　　KKMALL—— 无大型的户外广场，活动 多为室内活劢，人气稍微欠缺。

　　规避点6：业态布局特点

　　海岸城—— 负一层吉之岛所占面积太大，档次较低，顾客从停车场上到购物中心需经过吉之岛， 会给顾客留下整体档次较低的首印象，同时负一层外租部分也不内部业态形成竞争。

　　益田假日广场—— 餐饮主力店集中在五楼，不利于渠道互通; 部分美食店设在负一楼、负二楼较偏僻的位置，且没有明显指示，不易被顾客发现;餐饮特色性不强。

　　万象城—— 主力店芮欧百货吸引客流量有限; 占用面积太大。

　　规避点7：商业营运及物管

　　益田假日广场、KKMALL、COCOPARK、益田假日广场—— 新风系统不好;

　　益田假日广场—— 服务有待提升，清洁人员在洗手间聊天，显得很不职业;

　　KKMALL、COCOPARK—— ATM机较少;

　　规避点8：停车场设计及管理

　　海岸城、益田假日广场——车辆出入口设置不合理，坡度太陡。

　　海岸城、万象城—— 距离市政道路过近，存在安全隐患。

　　海岸城、COCOPARK、—— 停车场导示不够清晰，停车识别混乱。

　　益田假日广场—— 人货车同一场所，存在安全隐患。

　　KKMALL—— 停车场地下收费设于负二层，不方便。

　　太古汇——仅有860个停车位，在繁华的天河商圈显然过少。
　　（来源：商业地产学院）