RET睿意德于12月23日下午发布2014年度上海商业地产市场盘点及2015年展望。

　　RET睿意德分析指出，2014年，上海购物中心进入调整年，已开业的112家购物中心，40家已经或计划升级;大型高端餐饮开始撤离购物中心，中小型大众餐饮取而代之;上海是中国最“甜”的城市，也是买手店最活跃的城市，在上海的购物中心中，参与性、戏剧性、仪式感正在逐渐加强;23个新兴板块中，浦东边郊发展潜力最大，宝山、青浦紧随其后，他们最有可能成为下一个“徐家汇”;随着信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，多元化的金融手段将为商业地产提供新的融资渠道和退出机制，中国商业地产金融驱动的模式将在未来两到三年成为主流。

　　发布会现场，RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳、租赁服务部总经理杜斌，分享了上海商业地产市场的发展现状，探讨行业发展方向，RET睿意德企业传播部总经理周长青任主持，吸引了多家媒体参与和报道。

　　睿教授就节选当天8个精彩观点，以飨读者!

　　上海购物中心进入调整年

　　根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，在上海112家已开业的购物中心中，2014-2015年已经或计划改造的项目达40家，占全市比重的 35.7%。40家调整的购物中心中，48%是都市型购物中心，37%是区域型，15%是社区型。港汇广场、美罗城、正大广场、来福士等知名购物中心2014年都在进行大面积的改造升级，调整引入档次更高的品牌或者具有特色的设计师集合店，改造动线、车库，引进剧院、美术馆特色业态等。

　　谁是下一个“徐家汇”?

　　1988年以前的徐家汇地处市郊结合部，商业并不发达，但随着上海城市版图的扩大，人口外迁、轨交建成，逐渐成为上海四大城市副中心之一。谁是下一个城市发展中顺势而起的“徐家汇”?这一直是上海商业发展中值得关注的问题。RET睿意德中国商业地产研究中心通过今年的商用土地成交占比、人口与地铁规划数量、商用土地成交楼面地价等因素综合分析发现，拥有自贸区、迪斯尼等发展利好因素的浦东边郊发展潜力最大，因宝钢逐步撤离产生大量待盘活商用土地的宝山，以及受大虹桥辐射的青浦紧随其后，他们最有可能成为下一个“徐家汇”。

　　中国商业地产开发驱动模式发生质变

　　围绕着人、钱、地三大资源，中国商业地产开发经历三轮基本驱动。最初，开发商占主导地位，寻找成本低的土地和资本，组建合适团队;此后，模式更迭到以土地为基本驱动，开发商、资本方、运营团队专业分工各司其职，职业经理人开始显现价值。现在，以金融为驱动的模式正在显现，商业银行、股票市场、债券市场和投资信托市场不断丰富着商业地产的融资方式。未来两到三年，金融驱动模式将成为主流，万科“轻资产”模式和“凯德模式”将逐渐增多。

　　移动购物时代到来

　　消费者正在回归实体店。根据埃森哲调研数据，相比2013年，今年消费者线下消费意愿上升8%，而线上消费意愿相应下降8%，且通过手机购物的中国消费者数量是英美国家的两倍。手机移动端改变了消费模式，增加了消费者出现在实体店里的几率。实体商店意识到移动互联网与PC互联网的区别，并希望借助移动力量持续接触消费者以实现持续性的销售。因此包括中粮、万达、华润、银泰、王府井百货在内的开发商和零售商都在2014年实现跨界合作，开展多种途径的O2O尝试。

　　大型高端餐饮开始撤离购物中心

　　中小型大众餐饮取而代之。2014年，高端餐饮持续低迷。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计数据，大型高端餐饮开始撤离购物中心，而中小型大众餐饮正取而代之成为主力军。而高端餐饮正寻求出路，不少品牌尝试向大众消费领域拓展新品牌，截至2014年，已有300余家餐饮集团发展出超过2000个餐饮品牌，如小南国还发展了甜品等休闲餐饮。

　　舌尖上的中国，上海最甜

　　RET睿意德中国商业地产研究中心在对6个品类45个跨城市发展的甜品品牌深入研究之后发现，进驻上海购物中心的甜品品牌店铺有549家，比位居第二的北京多出257家。上海是中国最“甜”的城市。与此同时，在众多餐饮品类中，甜品正从辅助型商业转型为必备型商业，其在购物中心的业态占比从8%上升至14%，在餐饮中的占比中也从29%上升至36%。一些高端的甜品店甚至入驻购物中心首层，与奢侈品为邻，如港汇一楼的LADUREE、Godiva。

　　上海买手店发展势头最为强劲

　　自1996年上海开出第一家买手店之后，中国买手店品牌开业速度缓慢。直到2010年之后，这一状况才得以改变，近五年平均开店数量是1996-2009年水平的4.6倍。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，上海目前拥有75家买手店，占全国总量的30.9%，较排名第二的北京买手店数量高出63.0%。承租面积灵活且承租能力较强的买手店，正逐渐替代百货成为购物中心主力店。

　　娱乐休闲业态发生变革　　

　　购物中心儿童业态比例从5%上升至10%-25%，更加细分;KTV、咖啡店、文艺集合店等开始跨界合作，比如，在KTV中增设酒吧、雪茄吧、桌球等元素，在咖啡店中设立银行网点，文艺集合店则汇聚设计精品店、书店、咖啡店等三种业态。一些特色业态也开始进入购物中心。比如，电子游戏真人体验、玩偶主题展馆、文化艺术展览等。购物中心的参与性、戏剧性、仪式感在逐渐加强。

　　
　　
　　（来源：RET睿意德）