青岛百丽广场为青岛市重点商业发展区域及重点海景旅游区域内的一个大型商业地产项目，分东西两区，总建筑面积约200,000平方米。本文为招商经理培训课程案例，全面分析了青岛百丽广场的租金计算方法、租金收入、收入评估，极具参考性和实操性。

　　一、租金计算考量依据

　　1、西区作为散售商业，周边区域散售或临街店铺租金水平;

　　a.前期确保项目的出租率，采用低价入市策略，迅速占领市场，既保证项目的整体品质，亦会有助于项目的销售工作;

　　b.与本项目在B1层连接，具有较高的参考价值,故依据该项目的租金水平推算本项目，则百丽广场西区首层租金价格约为：
　　

　　2、以东区商业首层标准零售店铺(如图红色圈示店铺)之租金水平作为西区商业标准零售店铺的租金参照。

　　a.西区商业为百丽广场的组成部分之一，租金水平应考虑东区商业现有租金收入水平;

　　b.散售型店铺项目未来整体可能存在一定的操控难度，对品牌商户的入驻意愿将会产生影响，给予租金折让;

　　c.前期确保项目的出租率，采用低价入市策略，迅速占领市场，既保证项目的整体品质，亦会有助于项目的销售工作;

　　d.开敞式商业项目经营较封闭型购物中心容易受天气环境的影响，需给予一定租金折让。

　　3、在本提报业态组合下,考虑市场通行的商户付租能力标准，建议西区不同楼层各业态的租金水平标准如下图所示：
　　

　　4、考虑到本项目首层及二层层高具备夹层使用条件，故建议在上述标准租金水平上提升30%;考虑到本项目临海旗舰和独栋部分的海景资源得天独厚，故建议在上述标准租金水平上提升20%;因此，最终建议租金水平如下图所示：
　　

　　二、各楼层租金计算
　　
　　
　　
　　
　　
　　

　　三、租金收入推估

　　1、项目的培养期与成熟期

　　a.起步期租金水平较市场水平略低;在项目培养期中，租金收入会随着项目的不断成熟而较快提升;增长幅度会维持在8%-10%左右;

　　b.一般情况下，从第三年开始购物中心步入成熟期，租金水平随着时间的推移开始进入成熟期。

　　c.考虑到第4年一般零售店铺集中续约等情况，该年份的租金总体水平在项目培养成熟的情况下会有较大幅度提升。之后之租金增长幅度会根据商户续约情况维持于5%-10%之间;

　　一般情况下，购物中心的成功运营前期需要一个时间阶段进行市场培养与认知：
　　

　　2、出租率

　　a.根据一般经验，购物中心在开业期的出租率不可能保证100%，一般均会通过后期的管理运营工作而逐步提升。因此，按照如下方式核算：
　　

　　b.经过初步测算，本项目西区前五年租金收入测算为：
　　

　　c.西区营业面积和租金收益按业态划分比例：
　　

　　d.本次租金收益与上次提报租金收益对比：
　　

　　注：本次提报租金收益推估结果较之上次提报结果有较大提升，主要有如下三点原因：

　　1.本次租金推估将项目首层及二层具备夹层使用条件的因素考虑在内，因此对首层及二层店铺的租金水平有所提升;

　　2.本次方案将各层二动线店铺与主动线店铺合并出租，取消项目二动线，店铺面积有所增加且商铺价值有所提升;

　　3.本次方案中在海边旗舰部分增加了付租能力较高的零售类店铺。
　　（来源：商业地产学院）