苏州主城区商业项目新苏天地广场正因为商铺收益兑付风波陷入僵局。

新苏天地广场位于苏州市主城区，是一座集购物、餐饮、休闲多功能于一体的商业综合体，2014年7月开始，广场运营商苏州新苏天地商业发展有限公司（下称新苏天地公司）将地下一层及顶层商业收益权公开出售，不但保证固定收益，还承诺两年后可以回购。

然而新苏天地公司仅在今年初兑付了一次利息之后，便不再支付利息，同时商场经营也由商场开发商永大昶商业发展有限公司（下称永大昶）接盘，而后者一直不愿为投资者兑付。经历长达半年的谈判后，11月18日，记者最新了解到，永大昶已经愿意为投资者兑付本金，但仍不愿支付利息。而投资者则要求永大昶必须承担全部本息兑付。

据了解，新苏天地开业以来商铺招商和经营状况均良好，为何会出现资金链断裂呢？带着这些疑问，《华夏时报》记者赴苏州进行了调查。

收益权出售谜团

10月17日和11月17日，《华夏时报》记者两赴苏州了解新苏广场资金链断裂事件，而要想弄清事情缘由，还要从去年的商铺收益权转让说起。

2014年8月8日，位于苏州金阊区石路地铁站旁的新苏天地广场售楼处人头攒动，该广场地下一层美食街及七楼商铺收益权开始发售。

记者经过多方查证后了解到，石路新苏天地所在地块并非一般商业用地，而是部队土地，属南京军区第四房产管理分局（下称第四房管局）管辖。2009年，第四房管局将该地块交由新苏商业公司建设开发，而当时新苏商业公司的法定代表人正是南京市原市长季建业的哥哥季建平。

在新苏商业公司完成广场主体工程建设后，2010年底，新苏商业公司与新苏天地公司签订租赁合同，约定自2011年开始，后者承租新苏天地广场项目，并负责广场的所有装修和后续招商经营，年租金为5000万元。2013年，季建平将所持股权转让，陈炳龙为公司法人代表。

记者从获得的销售合同看到，与投资者签订出让合同的是新苏天地公司，投资者受让的商铺收益权期限为10年，前5年承诺保底收益率分别12%、12%、15%、15%、16%，第6年至第10年保底收益率为16%，租金收益多出部分投资者将获得90%，开发商得10%。开发商自出让之日起每半年支付一次利息，到第二年投资者有权要求开发商按照原出让价回购商铺。

“在销售部，销售人员出示有第四房管局2010年9月8日签署的《军队房地产租赁许可证》，并特别说明该合同的权益由新苏天地的母公司担保，万无一失。”一位投资者向《华夏时报》记者表示，第四房管局后来却称该许可证在2011年就已经作废，而接盘方永大昶实际上是由新苏商业公司变更而来，前者则认为投资者并未与永大昶发生合同关系，因此拒绝承担兑付义务。

既然第四房管局租赁许可证早已作废，为何新苏天地公司仍然能凭借这一文件对外出售商铺收益权而未被制止呢？记者专赴第四房产局采访，但接待人员以领导正在接待检查组为由拒绝转达采访要求。

而资料显示，新苏天地广场在2011年11月就已经开业，至今已经运营了4年，那么他们为什么突然在2014年8月将商铺收益权出让呢？

“他们当时给我们的解释是，这实际是一种融资行为，满2年即可解除合同，给我们退回本金。”一位投资者表示，苏州很多商业项目开发商都采用这种收益权转让模式来融资。

钱都去哪了

记者在苏州石路新苏天地广场看到，在负一层区域，大部分商铺都有商家入驻，店铺内顾客络绎不绝，新苏天地为何会出现兑付逾期的情况？

“收益权转让卖了将近1.5亿，然后还有广场商户租金收入，怎么也想不通为什么没钱付利息，甚至连本金也不愿给我们了。”一位投资者表示。

对此问题，记者试图联系新苏天地公司法定代表人吴志春，但对方电话已经停机，而记者赴公司办公地采访时，公司方面也以他本人不在为由婉拒了采访。

随后，记者又分别联系了金阊区政府党政办和金路街道办，但两部门人士均已“事情正在协调处理，具体细节还不清楚”为由，不愿向记者解释这一问题。

但是记者从其他可靠渠道调查了解到，新苏天地广场很可能在去年发售商铺收益权时就已经陷入资金链危机，这500多名投资者的近1.5亿资金根本无法填补公司的资金窟窿。

据了解，新苏天地公司除了石路新苏天地外，还在盐城阜宁市开发了阜宁新苏国际购物中心，预计总投资近10亿元，其中一期4万平米已经于2013年9月开业，而二期建筑面积达到16万平米，原计划2014年底开业，然而记者调查得知，二期工程目前已经烂尾超过一年，甚至连员工工资都已经无法按时发放。

为了解决资金问题，新苏天地公司曾在2014年7月通过华澳信托发行了一起1.6亿元信托计划，用于阜宁项目建设。而据公司内部人士称，去年同期转让商铺收益权的资金也被投入到该项目中。

据信托计划披露信息显示，新苏天地公司年营业收入也有3.6亿元。而阜宁二期项目商铺和公寓销售收入预计可达到12.08亿元。

新苏天地资金状况看起来并不太糟糕，其资金链断裂令很多投资者感到意外。记者查询发现，新苏天地公司今年以来就诉讼缠身，被多家债权单位告上法庭，更严重的是，公司还因拒不履行法律生效义务和隐匿资产，被苏州市中级法院列入失信被执行人名单。

那么，新苏天地公司是否隐瞒了真实的资金状况，而导致无法兑付石路新苏天地商铺投资人本息呢？《华夏时报》记者还将继续追踪调查。