一、调整期零售商业大背景

近年来国内传统百货经营每况愈下，百货公司出现了大范围的关店潮，十年的百货黄金期走到了尽头，截止到2015年6月30日，百货业态关闭25家，包括万达百货关闭10家，马莎百货关闭5家，天虹商场关闭3家，金鹰关闭2家，远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家。事实上，这种现象早在2014年已显现，中国零售业市场竞争格局与投资风险评估报告显示，2014年，中国百货商业协会的101家百货业企业，其营业面积与2013年2014年同比减少1619.65万平方米，相当于减少了81个西单大悦城同等面积的商场，愈演愈烈的“关店潮”反映出国内零售百货实体店的谋生困境。纵观过去的一年里，知名百货闭店消息纷自沓来。【某知名商业地产研究中心数据统计2014年百货业态知名百货闭店数及闭店城市】

二、调整期同城百货经营现状

1、同城商业商圈分布

随着郑州商业的发展，郑州商圈不断增加，传统商圈与新兴商圈剑拔弩张。郑州目前产生的商圈总共有8大商圈。其中，传统商圈4个，包括：火车站商圈、二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈;新兴商圈4个，包括：花园路商圈、大学路商圈、秦岭路商圈、郑东新区商圈。

其中，火车站商圈辐射代表商业有世贸购物中心、银基广场、锦荣商贸城;二七商圈辐射代表商业有丹尼斯集团旗下的大卫城、华润万象城、丹尼斯百货人丹店、北京华联、大商金博大;碧沙岗商圈辐射代表商业有裕达国贸、西元国际、王府井百货、锦艺城购物中心;紫荆山商圈辐射代表商业有紫荆山百货;花园路商圈辐射商业代表有国贸360广场、大商新玛特总店、丹尼斯百货花园路店;大学路商圈辐射代表商业有万达广场二七店、升龙商业广场、新悦城、莱迪购物中心(在建)、丹尼斯大卖场;秦岭路商圈辐射代表商业有万达广场中原店;郑东新区辐射代表商业有丹尼斯百货CBD店。【同城商圈分布图】

2、同城百货经营现状

①同质化严重

在同城百货调研中，发现同质化现象比较严重，正如网评人所言：如果中国的百货或购物中心去掉LOGO后，真的认不出来是哪一家。这种商业的同质化主要表现在：品牌的同质化、品类的同质化。国际一线品牌较少，国内一线和二线品牌扎堆。不能买足当下消费者的购物需求，使得顾客产生购买欲疲劳和单一性。

②非零售业态占比较少

零售业态基本成熟，全品类丰富，男女装、运动潮品、童装婴幼等全年龄段的业态均可满足。但是除了零售业态之外的娱乐、餐饮、体验业态较少。现在顾客已经不满足于单纯的购物，对餐饮、娱乐等新兴业态需求增加，对百货购物中心商业环境、档次要求提高。

③服务较粗糙，细节不到位

现在商场会员中心可以说是纯粹的卡务办理中心，一味地拓展顾客数量，不注重会员质量以及对会员顾客的服务质量，导致顾客投诉增加。

三、同城百货调整实况

1、增加餐饮业态

“以前是进商场购物，现在是进商场吃饭”。就此可以扩大餐饮品牌占比，增加简餐、快餐、主题餐饮、特色餐饮、异国风味等餐饮业态。以今年5月8日试营业的大卫城丹尼斯百货为例，餐饮主题贯穿整个项目中，12F定位商务盛宴，主打大型主题餐饮，进驻品牌有上井日料、王品牛排、铁板诱惑、姆玛餐厅;11F主题餐饮，主打特色主题餐饮，进驻品牌有炉鱼、外婆私房菜、鱼酷;10F特色餐饮，主打特色美食、中式快餐为主，进驻品牌土大力、芙蓉巷、百宴菌菇拉面、舒来喜;2F—6F轻食冰饮，进驻品牌豪丽斯、许留仙、鲜芋仙、爷茶、DQ、水货;B1F休闲时光，主打简餐、轻食、冰饮为主，进驻品牌星巴克、西树泡芙、日出茶太、满记甜品等。全馆进驻餐饮品牌数量达113家。

中原西郊王府井百货的调整中，将百货4F原有的男装、运动品牌全部下调至二层，在四层全部引进餐饮、网咖、KTV业态。其中，餐饮进驻品牌面积占比达50%，主题餐饮原味主张椰子鸡、桥亭活鱼小镇、鲈鱼;特色餐饮有地道韩国传统美食韩式年糕火锅TIGERTOPOKI，来自新加坡的分子料理冰淇。

2、扩大儿童体验业态

瞄准这一消费需求，儿童产业异军突起：儿童用品(童装/童鞋/婴幼护肤品…)、儿童娱乐(童玩/摄影…)、儿童教育(益智/早教/培训机构…)、儿童影视(动画片/动漫电影…)、亲子体验…

丹尼斯百货集团倾力打造的“百货+MALL”的购物中心大卫城于本年度5月8日对外试运营，其百货业态中的9F主打儿童消费、娱乐、体验业态，定位“多彩童趣馆”，涵盖孕婴童装、童鞋童车、儿童玩具、儿童休憩等一系列儿童主题风。“巧乐思手工创意粘土”由一群专业的捏塑老师，指导小朋友捏塑与发挥本身的创造力，达到创作过程中的乐趣和作品完成时的成就感!“反斗乐园”里面的电子游艺、超级迷宫、欢乐沙滩、七巧板画廊等充满挑战趣味性的游戏，让宝宝们置身快乐的海洋。此外，单独在9楼开设有面积约300平方童玩集合店“童玩馆“，糖果树、奥迪双钻、孩子宝等宝宝钟爱的玩具品牌一应俱全。相信宝宝是最具粘性的忠实客群。

3、进驻国际保税店

随着“E贸易”河南保税物流中心的落地，国际保税店蔚然成风。2015年5月3日保税区直营店中大门 “买全球卖全球”保税直发开门纳客，紧接着位于航海路东路上的福都百货进驻河南社区进口体验店第一品牌福都保税进口精品生活馆悄然开业，该店面积约300平方，馆内集合孕婴奶粉、彩妆护肤等国际品牌。继而在8月份大上海进驻3000㎡的“保税国际进口商品直营中心”、新世界百货进驻300㎡的“宝宜家购物体验中心”纷纷开业吸客。免税商店的入驻，带来了多样化的国际知名品牌，在传统零售业普遍受到电商冲击、海外代购受到政策从严管控的形势下，其特有的免税政策带来的价格优势是区别于其它购物渠道的核心竞争力，可以持续为商场带来区域外的目标消费客群。

4、020上线

终端零售百货业的工作核心是购物的便利性和信息化。020概念的提出，在商场运作中可以看一下万达的“飞凡网”。2015年7月31日，“腾百万”合力打造的飞凡电商宣布正式上线，运用“互联网+商业项目”的思维，立足服务顾客，增强购物的便利性与体验性。这一O2O模式在全国100多家万达商业开始运行，以大会员、积分联盟、一卡通、大数据和云平台为支撑，为购物中心的主力商家万达百货、万达院线、轻奢品牌提供覆盖会员、积分、营销、支付的全业务管理服务，郑州万达百货中原店、二七店借势发力，更高效精准的把握每一个销售机会。同时，提供找店、停车、派对和智能电影等完美体验式场景。

5、百货购物中心化

2015年2月11日，由大商集团筹建的中原新城店开门迎客。该店客群定位在80后、90后时尚消费群体，主导潮乐的全新生活理念，各个业态混合搭配组合，每一层都配备有体验性的餐饮、娱乐等业态。中原新城的“百货购物中心化”的调整中，一层舍弃高大上的名品，植入各种生活馆与集合家具店;二层女装店旁边开设牛排店、DQ冰淇淋、美容院;三层更是牺牲男装地盘，引入大型儿童游乐场;四五层取消所有常规商品，承载奥斯卡影院、美美KTV、海底捞、美食广场等餐馆。在同一楼层业态混搭，女装店旁有苏园酒店，酒店旁有传奇时代动漫乐园，巧妙的混搭业态，俨然使百货购物中心化。