3月30日消息，万达商业在港交所发布公告：万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，万达集团表示H股的要约价格不会低于每H股48港元现金。

一石激起千层浪。万达商业为何在此时宣布私有化退市？在投行人士看来，万达商业的如此举动最关键的原因在于其价值实际上是被低估的。2015年，高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行曾发布看多报告。

2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。

从万达商业发布的2015年年报来看，万达商业地产租金收入一直保持快速发展的趋势，利润也较高，根据年报，万达商业去年年内实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为254亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。按照这个逻辑，万达商业地产的估值应该在3000亿左右，但目前估值却比较低。

从收入结构上看，在“去地产化”战略的影响下，万达商业地产的收入增速正在减缓，租金等收入则在大幅上升，预计未来将会有更好的表现。

在业内人士看来，万达商业目前的表现也与H股市场去年表现低迷也有很大关系。市场的“虚弱”表现也让万达商业萌生了退市的念头。

万达较早之前就提交了A+H的上市方案。不过，若万达商业选择A+H两个平台，由于A股和H股两地的管理方式不同，管理成本将会加大。这样看来，万达商业地产选择私有化退市也在情理之中。

水皮：万达“王炸”：回归A股香港退市一气呵成

关于王健林的一切都是新闻。

更何况这是关于万达商业的重大变故，所以不可能不成为“王炸”。

是的，说的没有错，万达商业要从香港退市了，而这距万达商业在港挂牌不过15个月，距离万达商业宣布要发行A股不过半年多一点，兵贵神速，绝大多数的投资者做梦也想不到，万达说干就干的速度是这样的，不过，如果对万达商业上市的曲折经历有过了解的人就知道什么叫做一万年太久只争朝夕了。万达曾经在A股有过漫长的排队历程，更有地产企业由于宏观调控上市无门的绝望，正因如此，万达迫不得已才在2014年12月23日选择在香港上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港币，而万达的总股本高达45.27亿股，换句话讲，绝大部分并没能在港股流通，但是，即便如此，万达商业这艘中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，在港股的表现却差强人意，最高价只到过78港币，而最低价却低到了31.10港币，以今天的收盘价计才38.30元港币，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，已经有损万达商业的整体形象。

理由其实不必再展开阐述，在港股被低估的不仅仅是万达，由于成交量有限，港股已经成为全球市场市盈率最低的地区，平均不足7倍，只不过万达反差更大而已，与此形成对照的则是投行对万达的估值，即便在今年初，花旗给出的买入价位也是81.50港币，野村给出的买入价是67.24港币，瑞士信贷给出的买入价是60港币，最低的美林给出的也是55港币。

显而易见，在内地家喻户晓的万达商业在香港的公众认识还是有欠缺的，万达来自租赁业务的收入去年增长了26%，已经占到全部利润的35%，这种增长和业绩堪称靓丽。市场对万达商业的轻资产模式也有担心而全然无视正是这种转型不但让万达获得了每年50家万达广场这种100%的增长和扩张，而且也规避了商业地产的调整风险。墙内花开的再盛墙外闻香也是只闻其香不见其盛，如果万达商业在内地上市，这种隔阂也就自然消弭，尽管内地A股也在调整周期，但是万达从香港退市本身也是对A股的看好，内地证监会主席换人带来的新气象无疑给了王健林加速回归的信心，以内地对大地产龙头的估值，万达可望能拥有20倍的市盈率定价，估值可望接近5000亿，内地投资者也有机会参与分享万达增长的红利，万达的回归对A股也构成重大利好，必须指出的是，万达的回归模式是一种多赢的模式，要约收购价选择当初的发行价尽显万达对港股投资者的诚意和感恩，而内地投资者股权的选择也是对追随者的回报，据统计，目前内地的投资者占持股者的84%，回归A股也是他们强烈呼吁的结果。

毫无疑问，万达商业正是A股缺少的那种具有高成长性的大盘蓝筹，体现出地产业转型升级的指标性公司，回归一定会为A股创造新的投资热点，甚至有可能成为带领大盘走出谷底的领头羊。 

（凤凰财经）