作者：林阳明

近两年商业地产数字化、智能化的呼声越来越高！各路大咖机构均在高谈阔论数字化的重要性和战略意义；2019年12月18日，阿里董事局主席张勇提出：“现在已经没有线上线下之分，只有是否数字化之别。所有的商业要素未来都会在新技术驱动下全面走向数字化，进而走向智能化运营。以数字化支付为例，当每一笔支付完成，在传统商业意味着结束，而是数字化时代却意味着顾客运营刚开始。本人仔细研究后发觉：理论派居多，大部分对数字化的理解和实战实效存在很大的误区！

首先商业地产数字化方向肯定是正确的，同时也是拯救商业地产的必经路径！但真正懂数字化并且有实战经验者却是凤毛麟角，我们来回顾一下商业地产最先重视并实施数字化的先驱们：万达投入的时间和资金最多，由腾百万的万达电商演变到后期的飞凡系统；阿里协同银泰走的路最长，从原来银泰百货O2O模式演变到后期的喵街系统；至于其他的商业地产数字化信息系统，大多数存在实施周期长、费用大、实效差的通病，再加上商业地产商本身就缺乏数字化**和耐心，所以大多数数字化工程在前期之路是曲折的。

 本人认为商业地产实施数字化的路径上存在太多误区，导致大量时间、资金和人力的浪费，也许有很多商业地产和信息化供应商认为自己的数字化是成功的，那么我们要从根本去看商业地产数字化为的是什么、带来什么好处？我想结果无非就是提升效率、成交，降低成本和库存，从而转化成效益，但商业地产实施数字化大部分停留在流量统计分析、动线热力分析、商户分布、智能停车系统、付费会员、公众号圈粉等一些不痛不痒的范围，后台则是一些常规的OA管理系统、物业管理系统，严重缺失对前端商品组合、离店销售、社交电商、流量转化的系统模块；在互联网冲击和商业地产严重过剩的年代，购物中心**严重减少，大部分时间是营业员多过顾客，在这些事实面前去统计流量或造些数据虚假繁荣有什么用；导致结果就是商户撤店，空置率越来越高、租金收益越来越差；而传统购物中心运营团队关注的是商户的租金能否及时缴纳，并不关注消费者需求、更加谈不上关注商品和商户经营数据的问题！购物中心运营团队首先搞明白消费者为什么会存在只逛不买的情况！具体分析可阅读本人另一篇文章《2020年致实体商业的一封信》；皮之不存，毛将焉附，这是商业地产的悲哀、零售业的悲哀！

 拯救商业地产之数字化实战路径的第一步一定要从最前端做起，那就是必须实现线上线下同款同价的问题，线上对标比价以京东、天猫、淘宝为准，否则永远会存在消费者体验后比价再到线上购买，那线下零售商就真的成了“体验展示厅”了；第二步是甲方与乙方要深度融合，用联营模式来代替固定收租模式，用线上的7天智能结算模式来终结传统百货漫长的结算周期，并且购物中心在前期招商规划就要以线上线下同款同价的新零售品牌为基准；第三步就是购物中心必须有20%的自营品牌来带动80%的联营品牌，运营团队要从收租商业模式转为新零售商业模式，详见本人另一文章《2020年商业地产的出路》；在这三步的基础上商业地产实施数字化才会有效果，否则只是镜花水月，自欺欺人而已！

拯救商业地产之路靠任何政策或寄托未来时机都没有用！商业地产和零售的价值分别是坪效和人效，而数字化和信息化是提升坪效和人效的必须路径和工具；商业地产的价值来自于商业，而商业的本质是共赢，只有甲乙双方都赢才能共存下去！甲乙双方要共赢就必须合力经营，合力经营的核心就是线上线下深度融合，线上线下融合的基础就必须数字化；在进入5G、6G、区块链时代，任何行业、包括政府都将数字化，广州已经开始数字化政府建设；这所有一切的贯穿在本人另一文章《2020年中国商业地产十大预测》有描述，建议有缘者将前面三篇文章连同这篇文章连接去仔细研究，必然会明白如何拯救商业地产的实战路径！本人所奉献的全部都是实战干货，没有华丽的语言，也没有高深莫测的理论和行业影响力，这些观点都是从实战和市场交过大量学费得出来的，希望能够帮助到水深火热中的商业地产和零售业。