1、商户关店倒闭潮到来，自持内容比自持物业更重要

商业地产的物业价值取决于租金坪效、租金坪效取决于商户零售坪效、零售坪效取决于新招商组合、新招商组合重点在于数字化新零售双线品牌的引进，随着传统实体商家倒闭潮的到来，招商要重点转向新零售品牌为主，并倒逼开发商自主投资自营新零售板块，而自营新零售板块比自持物业重要很多，物业就像硬件，没有软件的驱动就是一个烂壳没有价值。

2、三四五线城市不良资产大幅度增长

传统百货的、购物中心的关店潮会加速，一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象；三、四、五线城市会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

3、2020年中小型开发商的倒闭数量会超过2019年

2019年开发商的倒闭数量达到500家以上！未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势；原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

4、传统轻资产输出模式盈利能力成严重问题

以往大部分中小型开发商因为缺乏系统性的招商运营团队，所以会引进一些轻资产输出管理，比如万达的轻资产输出模式；但输出实施过程中物业方的投入大，收益跟投入却远远不对等，投入和产出比严重失调；为什么呢？因为输出方也不是零售**出身，还是传统的收租模式，而且运营成本高，在市场整体不景气、商户关店潮的影响下无法转型为零售型输出，所以未来输出方自己都得先转型升级，有了零售成功盈利模型后再谈输出。

5、传统带流量的主力店面临大量关店潮

商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢？80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久？而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。

6、电商的下沉对三四五线城市商业地产的影响

线上传统电商的下沉以及社交电商和直播的兴起，对三四五线城市的影响巨大，一二线市场受到的线上打击同样在三四五线市场会出现，并且是降维打击；实体商业如果不知道如何去融合其后果比一二线市场还严重。

7、商业地产数字化、电商化会逐步兴起

2019年双十一，阿里和京东不约而同发力地产板块，这就意味着未来地产销售和招商运营都会全面数字化，通过数字化全渠道推广激活商业地产，这将是商业地产最大的利好消息，先行者必将享受到第一波红利。

8、商业地产线上线下融合必然趋势

2019年12月18日，阿里董事局主席张勇提出：“现在已经没有线上线下之分，只有是否数字化之别。所有的商业要素未来都会在新技术驱动下全面走向数字化，进而走向智能化可运营。以数字化支付为例，当每一笔支付完成，在传统商业意味着结束，而是数字化时代却意味着顾客运营刚开始。

9、招商运营、物业销售变现一体化

降龙十八掌最厉害的一招第十八掌就是将前面十七掌串联起来，招商、运营、销售在这个年代如果不能串联起来基本上99%会失败。等于招商乱了就无法运营、运营不好就收不到合理的租金、没有合理的租金回报投资客就不愿买商铺。10、商业地产和商户的融合，线上线下的统一

甲方只收固定租金，乙方单独经营的年代将会成为过去；甲乙双方共同投资联营的模式将是未来趋势，如果不能实现线上线下同品同价同款的零售商未来基本会慢慢消失，线上数字化经营+实体体验、服务是未来基本趋势。以上预测和观点希望能给予商业地产、零售业带来一定帮助，正视市场变化带来的冲击，及时调整和抱团融合，迎接新商业、新零售年代的带来！