原创：一号地产 作者: 海哥

一号说：
冰冻三尺，非一日之寒

月初，各家房企都公布了8月份的销售经营简报，整体上看，可以说是哀鸿遍野，大部分房企的销售额相较上月度均有不同程度下滑。

可以预见的是，今年的“金九银十”同样会十分惨淡。用地产新闻常用的一句话来概括：房地产的拐点到来了。

以往，调控措施之下，整个销售增速虽然下滑，但整个销售规模还是呈现正增长的。这一次则是集体性的负增长。一号君判断，房地产销售规模下滑或许才刚刚开始，还远未探底。

相比之下，一号君更加关注此前曾发生业绩“暴雷”，后又出现业绩调表争议的禹洲集团（HK.1628），以及其背后的债务问题。

单月销售同比环比连续双降

从禹洲集团的销售上看，今年前8月销售金额累计为713.76亿元，同比增幅收窄至9.13%，累计销售面积为373.36万平米，同比减少6.3%；

从销售面积维度看，禹洲集团似乎有点卖不动了。

更让人担心的是，禹洲集团近几个月来的销售形势。

经营简报显示，8月单月销售金额为90.11亿元，较7月份环比下降6.63%，相较去年同期大降21.81%；销售面积43.12万平米，环比下降6%，同比更是减少了38.43%；

7月单月，禹洲集团的销售金额为96.51亿元，较6月份环比下降12.4%；销售面积45.7万平米，较6月份环比下滑14.13%。

去年7月份，禹洲集团的销售金额为110.31亿元，销售面积为69.63万平米。

纵向同比的话，今年7月份禹洲集团销售额同比减少12.5%，销售面积同比下滑34.4%。

即便是今年年内的销售高点、半年度业绩冲刺的6月份，销售额也仅有110.18亿元，同比去年6月份的121亿元，减少了9%；销售面积53.22万平较去年同期的70.43万平减少了24.4%

由此可见，禹洲集团的销售业绩无论是金额还是销售面积，较去年同期已经连续三个月呈现同比两位数的下滑，销售面积更是下滑的厉害。

横向比较，销售业绩也已是连续两个月较大幅度的环比下滑。

如果单纯从禹洲地产的销售面积来看，下降幅度更大，若非今年销售单价较去年同期高，则销售额恐怕更加惨不忍睹，更遑论完成全年度销售目标。

从市场数据传递的信号，禹洲真的是卖不动了。今年前8月仅完成全年销售目标的64.81%，低于67%的时序进度，如果目前的销售颓势难以挽回，则全年度的销售目标恐怕难以完成。

美元债频频下跌，新发债成本创新高

销售疲软之下，最担心的还是禹洲的债。

9月8日，禹洲集团发布公告称，公司新发一笔2亿美元的2年期美元债，发行票面利率为9.95%，创下了禹洲集团美元债利率的新高。

在今年初，禹洲集团发行了一笔6年期的美元债，额度为5.62亿美元，利率为6.35%，当然，那时候禹洲集团还没发布那份“业绩暴雷”的年报，广大投资者还并不知道真实情况。

从目前禹洲集团存续的15笔美元债来看，整体规模约在329亿元人民币，虽然今年年内已无到期美元债，但明年1月份会有两笔集中到期，累计金额为5.92亿美元。

（数据来源：2021年中报）

从借新还旧的角度来看，这一次发行额度还远远不能满足明年1月的到期兑付要求。

一边是新发债利率创新高，另一边是存量债价格屡屡破新低。9月以来，禹洲集团多只存量美元债又遭遇集体下跌。

9月2日，由禹洲集团发行的YUZHOU 8 1/2 02/04/23报价95.619，下跌2.118%，收益率11.933%。

9月3日，由禹洲集团发行的YUZHOU 7 01/13/26 现价78.050，下跌2.196%，收益率14.323%。

9月9日，由禹洲集团发行的YUZHOU 6.35 01/13/27现价73.016，下跌-1.002%，收益率13.616%。

事实上自年报发布以来，禹洲集团的多只美元债今年已频频下跌，致使禹洲集团不得不频频发布回购公告，不得不上演一场“弃股保债”的连续剧。

在动用真金**回购美元债，以支撑公司信用的同时，禹洲集团的股价却是“一泻千里”。

自今年3月初3.18元每股的高点之后，便一路下跌，截至发稿的9月15日收盘仅剩1.21元每股，6个月时间跌去62%，可以说广大投资者是损失惨重。

短期债务真的安全吗？

对于禹洲集团的短期债务压力，一号君是存疑的。

尽管在今年报年报时，禹洲集团号称在手现金及等价物280亿元，短期债务仅有160.48亿元的境内外债券到期，称现金短债比足够安全。

仔细拆解后却发现，280亿现金及等价物中，不受限的现金及等价物约为209.4亿元，虽然覆盖短期债券绰绰有余，但一号君发现了隐藏在另一会计项的隐形负债。

在禹洲集团的半年报中，有一项贸易应付款，累计金额116.5亿元，较去年年底增加了32%。其中要在一年内按要求偿还的就有75.21亿元。

（数据来源：2021年中报）

事实上，这一会计项在A股中通常被描述为应付账款或票据，许多房企会拿商票去暂付款项，但也有兑付期限。

这么一算，禹洲集团一年内需要兑付的贸易应付款和境内外债券合计就超过了235亿元，现金就这么多，现金短债就很难覆盖住了，禹洲集团的短债风险也在一定程度上暴露了。

事实上，我们通过企业预警通的数据检索发现，禹洲集团除了短期的境内外债券兑付压力，其旗下子公司等融资平台，也有大量年内或未来一年内到期的债务。

（数据来源：企业预警通）

如天津禹洲润成置业有限公司在渤海银行就有一笔年内到期的1.2亿元银行贷款；南京雍祥房地产开发有限公司在广州银行有一笔2.55亿的年内到期贷款；

应收账款融资方面，即所谓的供应链融资，目前存续的一共有22笔，累计质押金额达260多亿元。特别是去年6月份至今年8月，通过应收账款融资就达到12笔，累计质押金额达到了205.76亿元，且绝大多数为为期1年的短期融资。

（数据来源：企业预警通）

此外，还有两笔今年下半年到期的信托融资，累计金额16.48亿元，明年1月份还有一笔3亿元的信托融资到期。

如此大体量的非标短期融资集中到期，禹洲集团未来的压力真的还好吗？