原创：一号地产 作者: 海哥

一号说：
祖上曾经阔过，那是阿Q的想法

今天我们观察的样本是去年刚刚突破千亿销售额的合景泰富集团（HK.1813），其今年的销售目标定在1240亿元，较去年增长约20%。

但半年报数据出来之后，一号君发现其又是一个业绩“全面溃败”的样本，而随着销售的疲软，能否达成既定目标，还是个未知数。

销售业绩三连降 年度目标难完成

日前，合景泰富集团发布了8月经营简报，公告显示：8月份合景泰富集团及其合营企业及联营公司预售额71.90亿元，同比减少25.2%；预售建筑面积约38.3万平方米，同比减少41.7%。

公告写的很坦诚，不像有些房企，月度数据下滑了，就不写环比、同比，这一点还是佩服合景泰富的。

事实上，8月份的销售额相较7月份已环比下降11.56%，而7月份81.3亿的销售业绩，相较于6月份的103.04亿更是环比大降21%，较去年同期减少11.9%。

即使是在行业冲半年度业绩的6月份，合景泰富的销售数据也不理想，6月单月销售额较5月环比下降8.8%。合景泰富的销售业绩已经环比三连降，且降幅在不断扩大。

1-6月份，合景泰富的销售额为562亿元，虽然同比大增53%，但目标完成率仅为45.32%，低于50%的时序进度；前8月完成销售额714亿元，年度销售目标完成率57.6%，相较67%的时序进度还有10个点的差距。

目前来看，合景泰富的销售目标完成率与时序进度之间的差值在不断拉大，再加上6、7、8三个月的销售进度放缓，业绩环比下降之下，年度销售目标能否顺利完成具有很大的风险。

留给合景泰富逆风翻盘的机会，已经不多。

经营业绩全下滑 盈利指标亮红灯

除了销售疲软、目标难成的风险之外，合景泰富上半年的半年报业绩也并不理想。

（数据来源：合景泰富2021年中报）

从经营业绩来看，合景泰富上半年营收129.7亿元，较重述后的2020年同期营收仅增长0.3%。特别是作为营收主要来源的物业开发，其营收相较去年同比下滑2.1%至121.89亿元；

而销售成本却同比增加3.61%至90.74亿元，导致毛利润大幅下滑至39亿元，较重述后的2020年中期毛利同比下滑6.7%。

上半年，合景泰富的“三费”增长迅速。销售费用大增86.92%至7.83亿元；管理费用增长24.1%至8.88亿元；财务费用也同比大增39.6%至7.63亿元；

而其他收入和公允价值变动上面，合景泰富都是同比大幅下滑，其他收入减少了27.37%至8.85亿元，公允价值变动也损失了6012万元，同比下滑685%。

营收的下滑和各项成本的上升，导致上半年合景泰富的营业利润下滑了45.9%至22.91亿元；好在合联营公司的业绩挽救一下，税前利润只减少了27.03%至37.93亿元。

净利润下滑22%至28.53亿元，其中归母净利润和少数股东净利润分别下降21.71%、30%至27.53亿元、1亿元。

从降幅来看，合景泰富的毛利润、净利润等的同比降幅均要大于营收降幅，不仅没增收，更没增利。

盈利能力方面，上半年合景泰富的毛利率和净利率分别为30.05%、21.99%，虽然处于行业高位，但也同比下滑了2.15个百分点和6.3个百分点。

投资回报率方面，合景泰富的净资产回报率今年上半年下滑至6.24%，较2020年的16.83%下降了10个百分点。

财务状况不乐观 风险因素在增加

其他的核心财务数据，一号君对比了一下，除了有所“美化”之外，也处在恶化状态。

首先从三道红线来看，截至今年年中，合景泰富的净负债率约为54.1%，较去年末减少7.6个百分点，现金短债比从1.6倍提升到1.8倍，剔除预收款的资产负债率下降3.3个百分点至71.8%；

看上去达标了两条，且杠杆率在下来，但仔细拆解财报后发现，上半年合景泰富的净资产增厚了80.02亿元，从2020年底的539.16亿元增加到619.18亿元，增加约14.84%；

而增厚的来源主要是少数股东权益的激增，从2020年底的103.81亿元，增加至年中的171.59亿元，增加了66%，而母公司权益仅从435.35亿元增加到447.59亿元，仅增加了12亿元；

而在2020年，合景泰富的少数股东权益也经历了一次暴涨，当期暴涨324.12%至103.8亿元。可见合景泰富的降杠杆、降负债，主要还是依靠快速做大少数股东权益。

现金流方面，2021年中期，合景泰富经营性现金流净额为20.97亿元。较去年同期仅增加0.66%，投资性活动现金流净额下降24.95%至-55.47亿元；

与此同时，融资性活动现金流净额大增1145%至54.43亿元，可见今年上半年通过销售回款的经营性现金流自我造血乏力，主要依靠外部融资借款输血，相应的融资需求激增。

中期的在手现金及等价物426.1亿元，较去年同期减少12.33%。

此外，我们还在合景泰富的资产负债表中发现了更多经营性的风险点。比如应收账款及票据仅23.75亿元，同比减少了2.47%；存货同比大增29.92%至806.3亿元，存货总量的风险高企，在行业调控之下面临减值风险。

同期的其他应收款虽然增加了90.5%至144.7亿元，但应付款的规模更大，且增幅更快。

应付款方面，应付账款及票据，大增39.48%至127.5亿元，应付票据的激增，且规模超过百亿元，在新的监管措施中，已将房企商票也纳入监管；

应计费用及其他应付款354.2亿元，同比增加18.24%，应付联营公司款项34.15亿元，同比增加118.13%等等；

因此，从核心财务数据的角度而言，合景泰富的财务风险也在增加。