原创｜一号地产（ID：dichanyihao）

一号说：
只有时代中的企业

去年，时代中国控股（01233.hk）销售额成功突破千亿，时代中国董事会主席岑钊雄将今年的目标定在了1100亿之上。

截至今年年中，时代中国控股6月份的经营简报显示，上半年完成销售额453.79亿元，仅完成年度目标的41%左右。

尽管在今年的中期业绩会上，时代中国管理层表示，销售进度符合公司过往上下半年大致四六开的销售节奏，但接下来的销售颓势来的猝不及防。

更值得关注的是，相较于去年年底的6698名员工，到今年年中仅剩5315人，人员净减少近1400人，裁员率达到了21%。

销售环比三年降 全年目标难完成

日前，时代中国控股发布了8月份的销售业绩，8月单月，时代中国合同销售（连合营项目销售）金额约为人民币67.5亿元，较上月环比下降13.9%，签约建筑面积约为31.9万平方米。

今年前8月，累计完成全口径销售600.24亿元，年度目标完成率54.57%，远低于67%时序进度。

而随着整个房地产市场的下行趋势，今年所谓“金九银十”的传统销售旺季势必不再，全年度目标能否完成，目前来看难度很大。

事实上，时代中国的单月度销售金额已经遭到三连降了。

（数据来源：时代中国各月经营简报）

一号君统计了一下前8月各个单月度时代中国的销售额发现，今年除了3月份和5月份的销售额是环比正增长之外，其余的2月、4月和6、7、8三个月份，均是环比负增长。

5月份实现销售额89.99亿、销售面积46.8万平之后，时代中国的销售就走了下坡路，6月份完成80.95亿的销售额，下滑10%；7月份仅完成78.95亿，到了8月份销售额仅有67.5亿元，环比下滑15%。

从销售走势来看，6月至8月，时代中国的销售额均环比下滑，且下滑幅度有所加大。特别是在传统半年度业绩的冲刺月份6月，时代中国的销售额竟然环比下滑了10%，这是很匪夷所思的。

销售金额三连降的同时，销售面积也同步下滑，同样也是三连降。

如果这种销售颓势得不到遏制的话，时代中国全年度的销售目标将难以完成。

目前来看，时代中国的销售进度与时序进度之间还有12个百分点的差距，销售额进入环比锐减状态，留给时代中国的时间已经不多了，还能创造扭转乾坤的奇迹吗？

业绩同样三连降 陷入滞涨困境

从时代中国前不久公布的半年报来看，其经营业绩同样迎来三连降。

今年上半年，时代中国实现营收136.4亿元（不含合并权益），较去年同期减少8.62%；去年中期营收149.2亿元，较2019年中期的159.4亿元减少了6.39%；营收规模的减少幅度同样在扩大；

去年全年的业绩，时代控股实现营收385.8亿元，同比减少了9.09%，全年业绩也进入了下滑通道。

仔细拆解一下，时代中国营收的下滑，主要归结于其物业销售收入的下滑。今年上半年，来自物业销售收入为110.06亿元，占整体收入的80.7%，较去年同期的147亿元大幅减少了25.2%。主要原因是物业交付面积的减少。

不过好在得益于今年上半年销售成本控制的还不错，当期的销售成本同比减少了16.62%至90.91亿元，所以今年上半年时代中国的毛利润得以增加13.08%至45.48亿元；

但上半年的销售费用和其他费用增加比较多，分别增加12.59%、66.35%至5.82亿元、2.92亿元，管理费用相较去年基本持平；其他收入则锐减54.45%至5.44亿元；

因此，上半年时代中国的营业利润下滑了5.51%，录得30.99亿元；去年同期，时代控股的营业利润同样下滑了7.46%至32.8亿元。

由于所得税和税前利润科目的调节，时代中国控股上半年的净利润得以微增6.21%至19.23亿元，其中归母净利润为16.29亿元，较去年同期微增6%。

从近三年的归母净利润来看，时代中国的表现整体仍未有明显改善。2019年中期归母净利润15.93亿元，2020年略降至15.37亿元，今年中期略有回升，总体上不温不火。

因此，从整体业绩来看，时代中国近三年来的表现整体差强人意，营收下滑，税前利润甚至有所下滑，净利润和归母净利润表现难有起色。

用经济学术语来讲，时代中国控股陷入了“滞涨”困境，在不进则退的房地产行业来说，这并不是一个好的信号。

核心数据风险增加 明股实债几乎实锤

除了业绩下滑、盈利疲软之外，时代中国的其他核心财务指标一号君也进行了分析。

盈利能力方面，时代中国的毛利率不仅仍处在行业高位，甚至是逆势攀升的，今年中期毛利率为33.35%，较去年同期的26.95%增加了6.4个百分点；净利率也从去年的12.13%涨至14.1%；

不过由于时代中国整体负债规模的攀升，导致资产负债率连续四年走高。2018年中期至2021年中期，资产负债率分别为74.94%、76.37%、80.1%、80.68%；

今年上半年，时代中国的负债总额同比已经增长24.43%至1706亿元，这期间，合同负债几乎没有增长。

上半年，时代中国的资产质量似乎在下降，从其资产负债表来看，上半年的现金及现金等价物同比下降了28.89%至221.6亿元，其中受限制的现金增加了38.72%至46.73亿元，可见时代中国上半年可动用的不受限现金较去年同期少了许多；

应收账款和存货风险高企，上半年，合营公司的应收款暴涨93.95%至136.4亿元，这部分共同控制提的应收款项规模大，且存在一定的呆坏账风险；存货货值也增加了57.98%至991.8亿元，存货高企，在市场下行之下有较高的减值风险；

负债及应付款方面，虽然上半年的短期借款减少了51.62%至116.8亿元，长期借款增加了27.44%至440.6亿元，进一步优化了长短债结构，但上半年的应付账款及票据大涨了37%至222.9亿元、其他应付款大涨30%至326.4亿元；

应付票据和应付款的大涨，实际上是转移了债务，让时代中国的融资借款数据更加好看而已。

或许这就是时代中国降下净负债率的秘密之一，而另一个秘密武器，自然就是业内通用的增加少数股东权益了。长期以来，时代中国的少数股东权益增长率均要高于净资产增长率，且少数股东权益占比长期居高不下，但归属的利润分配，却长期不匹配。

一号君统计了一下,自2016年中期至2021年中期，时代中国的少数股东权益占总权益的占比从37%增加到了52%，除了今年年中大涨32%至52%之外，其余年份的少数股东权益占比均稳定在45%左右。

近年度中期时代中国控股少数股东权益数据一览

但长期高占比的的少数股东权益，在净利润的分配上与归母权益并不平等，少数年份还录得了亏损。统计数据发现，近6年来，除了2017年少数股东权益分得的利润占了38%之外，其余年份最高也就15%左右。

如果说个别年份权益与收益不匹配尚可理解，但长期的不匹配，很明显就是“明股实债”的实锤了。

半年裁员1400人 土储不足或致规模收缩

事实上，对于时代中国这样“歉收”却增利的房企来说，在今年上半年的行情中必然是实施了裁员，以此来降本增效。

果不其然，在其9月9日公布的中期报告中，一号君发现，相较于去年底的6698名员工，到今年年中仅剩5315人了，净减少近1400人，裁员率高达21%。

相应的，人少了开支也就少了，单就薪酬一项就从去年同期9.4亿元减少到8.2亿元，工资成本就节省了1.2亿元，占净利润的6.2%，正好今年的净利润增加了6.2%，敢情就是裁员带来的增效，果然立竿见影。

我们都知道，依靠裁员等这种手段靠降本增效来维持财报业绩的“美观”并不可持续，那么时代中国还能否有未来呢？

从一号君目前对房企的判断标准来看，无非是钱和地两条，在手现金方面，半年报时也从去年底的379.6亿元减少到268.33亿元

土储方面，截至今年上半年，时代中国的土地储备仅有2170万平米，这对于千亿级规模房企而言，这样的土储规模很难支撑其后续的销售规模，一号君后续可以去盘点一下时代中国的土储家底状况；

至于其一直引以为傲的城市更新货值，因为涉及到后续转化的不确定性，能否形成可售面积的持续供应尚待观察，只不过从营收角度来看，上半年城市更新贡献的收入仅有24亿元，占整个收入的比重并不高。

就上半年新增土储的表现而言，上半年通过“包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购”等途径共购入7幅地块，合计总建筑面积153.4万平米，权益占比仅为32.5%；

而上半年同期销售面积234.9万平米，从数据上看，时代中国的土储处于净消耗状态，上半年的差值就达到了80万平米。

这对于本就单薄的土地储备而言，是一个预警信号，未来，时代中国的销售规模或将面临萎缩，事实上，现在的销售情况就已经在逐月萎缩了。