来源：一号地产（ID：dichanyihao) 作者：一号君

一号说：时间换空间，保住现金流就是保住未来

今天一早，宝龙地产发布了一则关于美元债要约交换的同意征询公告。就尚未偿还的2022年7月到期的4.0%优先票据、尚未偿还的2022年11月到期的7.125%优先票据，连同第四批2022年票据进行交换要约。旨在延长公司债务的到期日、强化其资产负债表及改善现金流量管理。

说实话，小编觉得宝龙一直撑到现在才发出这则公告，已实属不易。宝龙地产从去年底到现在，一直在努力偿还债务，是一家兢兢业业经营实业、也一直向资本市场负责的公司。

房地产行业自2021年7月后环境突变，面对融资渠道的挤压、销售市场下行，民营房企普遍面临流动性紧缩问题。

据公开信息不完全统计，近一年内有20余家房企对旗下超35笔债券进行过交换或展期，涉及头部房企、大中型“千亿房企”，以及中小民营房企。

房企寻求债券要约交换，也是为了赢得化解流动性风险的时间及空间。

寻求交换前，一直保持安全稳健运营

宝龙在公告中提到：为改善公司整体财务状况、维持可持续性的资本结构，公司主动应对，采取积极的债务管理举措，对美元债进行要约交换同意征询。

此次交换方案，将保障公司经营的健康稳定和良性循环，有力改善公司整体财务状况、优化资产负债表、增强现金流管理，提升整体抗风险能力和经营韧性，实现可持续稳健发展。

销售和融资是房企保证资金安全两条重要的资金生命线，但这两方面自去年下半年起都出现不小变化。

宝龙作为一家中等规模房企，其境外、境内债规模相对来说并不大，但是政策、市场、融资环境的变化叠加今年的疫情影响，对其现金流影响较大。今年3月以来因上海爆发疫情，整个上海封控两个月左右，并且辐射到几乎整个长三角区域。

宝龙作为一家近七成土储都集中在长三角的开发商，受此次疫情影响尤为严重。除了宝龙在上海的**处全部关闭、商场全部停止营业，周边其他城市的**处也是被限制客流或者限制销售活动，客流量及成交量大幅锐减，其地产销售业务进入寒冬期。

“此次要约交换前，在过往历史记录中，宝龙一直保持着安全稳健的运营态势。且公司基本面良好，其可变现资产远超刚性负债。相信此刻选择要约交换，也是在资本市场至暗时刻不得已而为之。”有分析师表示。

核心优势仍在，行业将迎触底反弹

近期以来，利好政策已经相继出台，行业龙头万科更是直言短期内市场已触底。从各房企的数据来看，长三角地区在6月份以来销售方面出现了回暖趋势。这对下半年的市场恢复增加了信心。

当然，政策传导执行和现金释放需要更多时间，对于集中还款期限已经迫在眉睫的房企而言，当下市场环境下，债券的要约交换、实现债务展期是房企最务实、对各利益相关方负责任的一种选择，也展现出企业‘绝不躺平’的态度。

就宝龙而言，其目前在长三角各城市的项目客流、成交量均明显回暖，虽然月同比的数据仍然下滑，但环比看触底回升的迹象明显，公司也在抓紧工程进度，推进销售，加强回款，争取回笼资金、稳固经营，提升整体抗风险能力和经营韧性，实现可持续稳健发展。

此外，宝龙旗下近90家商业综合体、20余家酒店，疫情后均已陆续恢复正常运营，多元业务有利于提供持续稳定的现金流收入。 

对于此次寻求要约交换，宝龙地产方面表示：“希望能通过这种以时间换空间的方式，使公司获得更多时间等待市场复苏，我们有信心和能力来妥善处理所有境外债，在进一步筑牢财务安全护城河的同时，更好履行对投资人的偿债义务。”

目前，宝龙地产整体土储3652万平方米，67%集中在长三角区域。未来很长一段时间，长三角仍将是中国经济发展的驱动引擎，是商业经营及地产开发的优势区域。优质的土储和自持的商业物业是宝龙有信心通过此次考验的最核心优势。