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主题:雅居乐:中期业绩显韧性,稳健经营释放长期势能

一号财经

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来源:一号地产(ID:dichanyihao) 作者:朱虚侯
一号说:前周期靠悟性,后周期凭韧性

“建立名声要花20年,摧毁它只要五分钟。如果你认识到这一点,你做事到方式就会不一样。”巴菲特曾经说过这样一句话,至今在投资界被奉为圭臬。

探寻债务平衡的房企,对此深以为然。

在2022半年报密集期与房地产调控窗口期重叠的当下,房企自己的态度甚为关键,以中报业绩为支撑,更能看清韧性房企“不躺平”的态度,最大的表现就是:

削债务高峰、填销售低谷

提振销售信心

毋庸讳言,上半年房地产销售端承压,而且7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差。

不过,展望后市,房地产行业已进入磨底阶段,8月降息政策对楼市再次形成利好,预期会进一步推动楼市趋势性回暖的步伐。

在这一行业背景之下,雅居乐销售表现亦透露出积极信号。

8月5日,雅居乐发布公告称,1-7月份实现预售金额达444.5亿元,对应建筑面积为347.7万平方米。7月单月预售金额50.1亿元,对应建筑面积为40.6万平方米。平均价为每平方米12314元。

应当说雅居乐的销售业绩即便在当下环境中亦不输阵。

从整个上半年来看,截至2022年6月30日,雅居乐预售金额达394.5亿元,对应预售建筑面积307万平方米;1-6月经营性现金流43亿元,保持正向。

在销售持续发力的同时,得益于良好的区域布局和较为优质的土地储备,雅居乐也展现了良好的发展前景。截至2022年6月30日,雅居乐总土储4349万平方米,分布在81个城市,可支撑未来四至五年的发展。

从布局上看,雅居乐主要聚焦粤港澳大湾区和长三角两大高能级城市群,随着两大核心城市群持续释放产业与人口增长潜力,也将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑。

具体来看土储,雅居乐在大湾区拥有51个项目,土地储备面积约1055万平方米,占整体土储的24.3%,可供公司未来5-6年的开发;在长三角拥有47个项目,土储面积529万平方米,占比12.2%;在海南拥有7个项目,土储达308万平米,占比7.1%。在长三角、海南的土储均足够公司未来3-5年的开发。

手里有粮,心中不慌。这也是投资者对于雅居乐削峰填谷、价值复苏的信心所在。

有优异销售还要有优质交付,这也是今年房地产市场关注重点。在“保节点、保底线、保品质”战略要求下,上半年雅居乐75个项目均如期交付,交付套数达2.7万套,交付面积达254万平方米,有效构筑了购房人置业信心。

销售、土储、交付“三重奏”,雅居乐在行业弱周期中交出一份不俗的”半年考”成绩单,而这背后则是雅居乐“短期侧重稳、中期侧重优、长期侧重聚”的核心策略在起作用。

化解债务压力

如果说多元化营收结构为房企转型赋能,那么在地产主业上仍然绕不开的还是“价值复苏”,方向上即为向上削减债务规模,向下填平销售鸿沟。

有数据统计显示,9月份房企境内外债券到期规模约为714.89亿元,其中剔除已违约房企,境内外部分约546.88亿元债券面临到期。

而在这一轮半年报发布期,雅居乐在挽回债市信心上展现出老牌劲旅的韧性与责任。

8月30日,雅居乐发布公告称已将足够资金存入指定银行账户,用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。这意味着公司如期完成了8月份最后一笔到期债务的偿还。

公开信息显示,雅居乐下一笔到期的美元优先票据时间是2025年1月。可以说,雅居乐的美元债警报至此得以解除。

事实上,雅居乐在8月份确实走过了一根“债务平衡木”,因为该月正是其偿债高峰。此前公司已于8月11日、8月22日、8月25日发布三份公告,累计偿还超过26亿元债务。算上此次在内,雅居乐8月份累计偿债金额超过50亿元。

随着该笔票据按时赎回,也意味着雅居乐安然渡过8月份的偿债高峰,这期间公司按时偿还了所有债务。在展期成为常态、违约亦无大碍的信用债市场,这偿债意志与决心可圈可点。

偿债递进,雅居乐的负债率也得以进一步下降。半年报数据显示,雅居乐总借贷金额702亿元,较2021年年末下降16.3%;净负债比率进一步降低至48.3%,较去年底下降2.5个百分点。

值得注意的是,7、8月份雅居乐偿还大量债务,但这部分并未体现在上半年业绩数据中。这意味着雅居乐当前的实际负债率较半年报披露的数据更低。

从“硬币”的另一面融资情况,也可以看出雅居乐债务平衡趋向稳健,上半年雅居乐实际贷款利率进一步降至5.59%。

随着各项债务的如期偿还和积极的财务管控,2022年上半年,雅居乐的借贷规模、杠杆率和融资成本均出现显著下降,财务结构也持续优化。截至2022年6月30日,雅居乐的现金及银行存款总额为人民币259.25亿元。

守住增长线

“金九银十”在即,刚刚密集发布半年报的各家房企表现各有千秋,同时也在为下个赛程蓄势,重启。

中期业绩表现中,雅居乐(3383.HK)属于“优化派”。8月30日,雅居乐发布了半年业绩公告。截至2022年6月30日,雅居乐营业收入为316亿元,净利润为33.54亿元,虽然收入、利润较去年同期均有所下降,但仍然实现了正向盈利,雅居乐也是上半年为数不多实现规模盈利的民营房企之一。

纵览雅居乐收入变化,可以发现其营收结构进一步优化,主要体现在以“地产为主,多元业务协同发展”的营运模式持续显效,“第二增长曲线”基本成型。

中报显示,雅居乐物业发展及多元业务分别确认收入237.76亿元及78.69亿元,收入占比分别为75.1%及24.9%。其中,多元业务的收入占比较去年同期上升8.1个百分点,物业管理收入较去年同期上升31.7%,持续为雅居乐提供稳健的收入。

物管业务上,雅生活上半年在管面积及合约面积均明显增加,分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。同时,雅生活的第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张,合约面积(含控股成员企业)达5.585亿平方米,包括新增合约面积超过4320万平方米,较2021年12月31日增长8.4%,占总合约面积的79.1%,是雅生活规模增长的主要来源。

2022年上半年,雅生活积极应对市场周期波动,灵活调整业务策略,于回顾期内,成功获得多个高质量的非住宅业态项目,服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目,充分显示全业态服务能力及行业领先的品牌影响力。

同时,雅居乐环保业务上半年进展迅速,公司拿到多个《危险废物经营许可证》,新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态,加速产能转化,释放有效产能。

此外,雅居乐在新能源汽车和调味品板块均有所收获,为其战略进入开拓多个潜力赛道。

继2021年战略投资威马汽车,珠江桥之后,雅居乐已正式布局新能源汽车及调味品板块。今年6月,威马完成向港交所递交上市申请书,而雅居乐现持有威马汽车6.46%的股权。

多元化业务收入占比持续提升,不但有助于雅居乐优化营收结构,而且为其穿越行业周期、长足发展奠定坚实基础,也从侧面反映公司“以地产为主,多元业务协同发展”的运营模式持续见效。

市场筑底回升,房企就像大海中漂流的船,于浪潮浪涌间起伏,把握趋势才能赢得时间。未来终将证明,最后穿越这片海的必定是具备韧性的稳健型房企。

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