出品/联商网&搜铺网

撰文/高天

去年年底，联商网零售研究中心曾统计的2023年全国拟开商业项目数据就预示着，今年的新商业供应市场将有所“退热”。

从刚刚结束的一季度，也印证了这点。 

据联商网零售研究中心统计，2023年一季度（1-3月）全国新开业的商业项目数量32个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比下跌50%。新增商业建筑面积254.05万方，平均单体建筑面积7.93万方。

其他如近1万方的上海百联ZX创趣场、杭州港龙悠乐城B1层及B区1层部分、1.5万方的安康天一城市广场·河神街、改造后重开的上海九华凯旋坊等项目未在此次统计中。

同比下跌50%

统计的近五年（2019年至2023年）一季度开业的商业项目情况上看，2021年和2022年一季度同步录得上涨，而其余均同比下滑。且2020年和2023年同比下滑幅度均超过了50 %。

一个有趣的现象，在去年年底疫情全面放开后，今年实际上是真正意义的“后疫情时代”，但从近五年的变化上看，同比增长的反而是有疫情的2021和2022，今年一季度却大幅度下跌。

具体来看，2021年同比暴涨的原因是因2020年疫情首年，尤其是上半年影响巨大；2022年仍然录得同比上涨，主要还是得益于1月份的“高数量兑现”，进入三四月份后，以上海为代表的新一轮疫情也影响了开业进度。而今年重新回落，甚至几近与2020年同期持平，或预示着行业在经历“三年疫情”后，需要重新调整的时间。

西北支棱进TOP3

从区域的分布情况上看，华东14个、华南5个、西北4个、华北和西南各3个、华中2个、东北1个。

没有悬念，还是华东领跑。其中，上海有两个新开，如果计算上去年年底开业的MOHO上海（1月正式举行了开业仪式），就有3个；浙江和江苏一如既往的稳定输出，分别开出了3个和2个；江西4个、安徽2个、山东1个，而福建没有项目新开。

华南新开商业数量不多，5个中有2个是试营业项目，其中华彩·海口湾广场将于5月1日正式开业。

TOP3中，不再是华东、华南、西南“三强”的格局，西北凭借两大“开业大户”万达广场和新城吾悦广场的贡献，以4个开业量位列第三。

存量改造“流行”，小体量为主

城市更新主旋律下，加上存量时代商业竞争扩大，一些经营了多年的商场，或因物业老旧、或因业态滞后需要重新改造升级。

与此同时，还有一些商场因经营不善需要新的血液，交由更专业和有经验的运营方重新改造运营。基于上述两种情况，存量改造后重开的商业也越来越多。

从一季度的情况上看，32个新开商业项目中，存量改造物业有6个，占比近19%。传统商业体量并不大，因此一季度的体量分布也主要以2-5万方的社区型商业为主。

具体来看，规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）数量最多，占比约34%；10至15万方（含10万方，不含15万方）比31%； 5至10万方（含5万方，不含10万方）占比约25%；15万方以上（含15万方）占比约10%。

重点项目解析

虽然新开商业的数量不多，但也不乏一些有意思的项目。比如胖东来商贸集团的首个高端商场许昌天使城、北京SKP旗下新产品线的首秀北京DT51、王府井集团首家落地运营的免税项目万宁王府井国际免税港、中骏商管创新奥莱首个落地项目北京西长安中骏世界城。

许昌天使城

1月10日，胖东来旗下高端商场天使城正式开业。项目位于许昌市东城区建安大道与八龙路交汇处，总建筑面积7万平方米，地下两层，地上五层，总投资3.5亿元，拥有约800个停车位。项目汇集超市业态、饕餮美食、时尚购物、儿童业态、休闲娱乐等多元业态于一体，提供全客层不同维度新消费场景，为许昌注入新的商业活力，丰富城市商业功能。

为了匹配城市消费进阶需求，提升区域品牌能级，天使城引进了120余家人气流量品牌，呈现出差异化和多元化特点。自有业态方面，天使城汇集了胖东来旗下经典业态：胖东来生活超市、电器城、电影院、医药超市、烟酒批零中心、天使宝贝礼品中心、序言书店等。

值得一提的是，许昌天使城延续了胖东来的精致服务。无障碍卫生间特别设计了触控式开关门、多方位扶手等人性化设施，让特殊的群体在相同的环境下，感受到被呵护的感觉。在女生卫生间内，还配备有化妆区，化妆台上配置高颜值化妆镜、免洗手消毒凝胶、亮发定型啫喱水、护手霜、梳子、棉签等等，甚至还贴心地准备了束发带。

戴森烘干一体的水龙头更是让天使城的卫生间达到了国内顶级购物中心的水准。洗手、干手，在洗手池内一步到位。干手器自动切换出水和干手，无需碰触，仅需14秒吹干，从而减少用户在洗手间停留的时间，轻松应对高峰时间。

当然，与一次性擦手纸相比，戴森烘干一体的水龙头更加绿色环保，可减少碳排放高达79%，节省成本高达94％，创造更好的洗手空间和外部环境。堪称五星级的豪华母婴室，其空间、环境、服务、体验堪称极致，包含了休息室、打理间、哺乳间等多个私密空间，里面设施高端且完备，也准备了微波炉、消毒柜等电器，并配备专门人员以备随时提供帮助。

北京DT51

北京DT51是由北京SKP投资70%，华联股份投资30%所成立的北京华联美好生活百货有限公司承租并运营，项目所属的北四环与北六环之间的广大区域，人口聚集度很高，但亚奥商圈周边的商业比较贫瘠，在新的城市布局中，中高端商业必不可少。这个时候，DT51选址开业，显示出决策者的商业决策智慧和社会担当。

DT51总共8层，覆盖地下1层、地上7层，精选国内外知名的200余家品牌入驻。从1层看，品牌组合以化妆品和偏向轻奢的部分品牌组合为主。显示年轻和中高档消费价值定位。2至4层按照女性年龄个性及时尚度划分，包括亲子及母婴服务，5层综合了男性用品、家电家居等，6层和7层是中高端餐饮，中式和日式为主。从品类细分结构可以看出，服装类比重较大，具有百货店获利依赖路径的基本特征。

DT51是带有明显的百货+SC组合特征，餐饮成为主要集客点。

万宁王府井国际免税港

1月18日，位于海南省万宁市的王府井国际免税港开启试营业。王府井国际免税港是王府井集团旗下首家落地运营的免税项目，是集团有税+免税双轮主营业务驱动的新起点。

项目由意大利知名设计团队倾力打造，设计结合了国际滨海城市的文旅特色，以一种简洁纯粹的形式来打造经典建筑，在景观和室内部分延续建筑元素和律动元素，并融入万宁年轻律动的消费特点，将该项目打造成万宁城市新亮点、新地标。

项目总建筑面积10.25万㎡，计划分三期开业。目前，一期项目已引进香化、黄金配饰、数码家电、家居、酒水、儿童、保健品、食品咖啡及体育用品等9大品类，将近400个品牌，其中海南首进品牌20余家。

北京西长安中骏世界城

3月17日，中骏商管创新奥莱首个落地项目北京西长安中骏世界城开业。作为城市TOD创新商业综合体，凭借100%招商率和99%开业率，北京西长安中骏世界城开业当天即创造出客流超20万人次、销售近2000万、累计注册会员人数超20万的首秀成绩。

北京西长安中骏世界城在坚持中骏商管「购物中心经营百货化」的理念基础之上，围绕“人、货、场”商业运营的核心，打破传统的商业模式，以「24H京西新奥莱」为项目特色，提出“线上&线下 24小时不打烊”的双线融合模式。

项目引入超220家国内外知名品牌，其中区域首进品牌超120家、一线重点品牌超50家、网红及创新品牌超30家。为精准把握市场潮流消费趋势，项目规划了超15%新趋势内容，满足“轻生活派”个性化消费需求。在主力店招商上，项目重点打造首店矩阵，引进万达影城(京西首个杜比全景声巨幕影厅、京西首个CL全景特效厅)、卡通尼(北京首进沉浸式非洲主题儿童乐园)、永辉超市(北京首家“仓店合一”店)、GoodLand·YINER(华北首店)、芳竹园(北京首店)等。

附：2023年一季度全国新开商业项目统计表