来源/观点网
撰文/冯彩云
作为港资企业，太古地产在内地历来以长期运营著称，但近两年一改往日的慢节奏，进入投资加速期。
据观点指数统计，太古地产近两年共新增7个商业投资项目，内地投资节奏有所改变。但在港资纷纷加大内地投资力度之际，太古面临的竞争并不小。
后续发展上，以高端商业见长的太古，采取高奢与潮流并重策略，兼顾高净值客户与年轻Z世代不同消费群体的需求，以吸引更多元客群。
新发展项目中，城市更新成为了重要方向。
太古地产虽有太古里系列产品线经验在前，但基于招商运营难度不小，以及面临同类高端项目的竞争等，未来仍存考验。
可以预期的是，太古期望借助内地市场春风，使得自身商业营收和影响力更上一层楼。
合作模式优劣
近期，成都远洋太古里合作方远洋集团、远洋服务与太古地产先后发布公告，远洋方面将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由太古地产接手，股权总对价为55.5亿元。
交易标的成都远洋太古里是西南地区的商业旗舰项目，同时也是双方合作的代表性项目。过去数年，贡献了稳定可观的租金收入。
不仅成熟期项目股权收购，太古新项目拓展也进入了加速期。
据观点指数统计，太古地产已确定或在建项目共有7个，包括北京颐堤港二期、上海张园、三里屯太古里北区扩建、广州聚龙湾项目、西安太古里、深圳福田商业项目、三亚度假型零售项目，城市布局上首度进军西安、深圳、海南等地。
来源：公开资料，观点指数整理
从投资动作看，这家港资企业显然进入了新一轮投资期，将投放500亿港元在中国内地的商业项目，以一线及新一线城市零售主导综合发展项目为重点发展战略。
观点指数认为，太古这类港资投资策略的改变与市况密切相关，内地受惠于市场和消费力，整体受影响情况较好，具体情况从太古财报中可窥见一二。
数据来源：企业公告，观点指数整理
无论是办公楼或零售业务，太古香港板块上半年均录得收入同比下滑，而内地则实现了同比上升。即使同受疫情和其他市场因素影响，内地表现还是优于香港。
此外，目前内地防疫政策放开，商业地产升温回暖。长期来看，前景也更具想象力。落到具体项目上，太古是港资企业中获得投资发展项目最多的企业，两年内新增了7个项目。
这与太古财务状况稳定，资金充足不无关系。据观点指数了解，2022上半年太古地产净负债率在20%以内，加上近年非核心资产出售积累了不少资金。
比如太古地产2018年、2020年先后向基汇资本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物业，累计回笼资金约250亿港元。
虽然资金充足是重要原因，但这是大部分港资企业普遍具备的优点。观点指数认为，相比其他港资企业，太古能获得较多项目与合作模式有较大关系。
不同于恒隆、九龙仓等港资企业的全自持模式，太古大部分运营项目在开发初期主要采取和合作企业各占50%权益的合作自持模式，项目落成后的运营则由太古方负责。
数据来源：企业公告，观点指数整理
全自持模式获取项目的途径主要是公开市场拿地，但鉴于港资企业对投资项目的考察期较长，加之对于位置的高要求，找到并顺利获取项目的难度较大，代表企业主要有恒隆、九龙仓等。
从太古现有合作方式来看，对象既有港企也有国企，但以后者居多。与国资平台在项目层面合作，除减轻独立开发的资金压力、降低经营风险外，更重要的是借力合作方提高获取优质项目资源的机会。
不过相应地，合作模式下租金按比例获取，与全自持模式相比会较少。
调整与竞争格局
即使获取了不少新项目，现有项目的巩固提升也非常重要。
2022年上半年，太古内地最重要的零售业务受疫情冲击，销售额有较大幅度下滑，不过租金增长9%至23.05亿港元。
聚焦到具体项目表现，除2021年底开业的上海前滩太古里外，其余5个项目上半年销售额均有不同幅度下降。其中，上海兴业太古汇销售额同比下滑达到53%，北京两个项目降幅分别为26%和25%，广州和成都项目则分别下滑7%和8.2%。
从上海和北京可以看到，项目销售额受二季度疫情影响较为严重。
数据来源：企业公告，观点指数整理
相较销售额的下滑，租金变化不大，大部分与2021年同期持平，部分录得微涨或微跌。
租金通常是提前约定比例，此外优质租户比例较大，也在一定程度上保证了租金的稳定性。
数据来源：企业公告，观点指数整理
虽然现有运营项目表现受到较大影响，但未来表现依然值得期待。从三季度来看，虽然零售销售额同比依然为负，但相比上半年有所回升，说明复苏回暖已是进行时。
除了依赖市场复苏外，太古也通过调整升级，提升整体的商业竞争力。以北京三里屯太古里为例，该项目疫情以来新引进了超60个品牌，其中有不少首店，巩固了首店收割机地位。
不止三里屯太古里，太古旗下项目都进行了调改升级。据观点指数不完全统计，仅北京三里屯太古里、上海前滩太古里、广州太古汇及成都远洋太古里4个项目，2022年7月份以来就引入了10余家新店。
从不同项目引进的新店开看，主要以服饰、珠宝及美妆等零售类业态为主，占比超过8成，整体与目前业态占比结构相一致。
据观点指数观察，以时装及服饰为代表的零售业态在太古项目中担任重要角色，占比超过4成。这点与市场上其他竞争对手华润、恒隆等类似，如华润万象生活在营重奢项目中，服饰类业态占据主力地位，在项目中占比在20%-35%之间。
数据来源：企业公告，观点指数整理
相对一致的业态分布，也意味着竞争压力更加大。
为了提高竞争力，太古对话题性店铺的引入较为积极。下半年，成都远洋太古里引入全球最大奢侈品牌路易威登的餐厅，是该品牌在国内开设的首家餐厅。
值得注意的是，观点指数发现太古目前项目的打造趋势逐渐呈现涵盖全客层的趋势，这点相比恒隆、华润等企业更为突出。
三里屯太古里和前滩太古里项目最新布局规划，可以佐证这一点。
三里屯太古里正在进行的升级改造中，北区扩建后将落位更多重奢品牌，打造奢侈品独栋门店集群，提升高端调性；南区将持续加码首店/体验店/旗舰店等，保留潮流风格。
前滩太古里的两大区域，石区专注重奢和轻奢零售，木区则聚焦潮牌。这背后是出于迎合高净值客户，并拥抱年轻Z世代族群的考量。
城更机遇与挑战
观点指数发现，太古在合作上逐渐向城市更新方向发展，近期开放了西区的上海张园，建设中的西安太古里以及广州聚龙湾3个项目均属于城市更新类型，均采用太古里模式。
港资企业在内地发展城更项目的其实不少，但是城市更新项目不仅开发周期长，不同改造阶段还存在诸多不确定性因素，具有较高风险性。
目前在内地较为积极发展城市更新项目的港资还有新世界中国，采取的策略主要是合作开发，项目多为成熟度较高的类型，太古亦是如此。
但太古和新世界涉及的城更项目有明显区别，前者包括较大部分的住宅业态，而太古除西安太古里项目有少量住宅部分外，其余项目均是商业。
对于商业类城市更新项目，观点指数认为，太古里产品线的开发运营经验能够提供一定助力。因为在改造过程中，需要考虑对文化历史建筑等进行保留，发挥空间会受到一定限制。比起传统MALL形态，街区式商业体契合度更高。
以成都远洋太古里为例，该项目对传统建筑大慈寺进行利用式�；�，打造“新旧融合”商业消费街区，成为当地商业标杆，实现了商业和文化的融合。
有成都远洋太古里经验在前，让市场对张园项目有了不少期待，但面临的招商和竞争问题也不可忽视。
一是高端项目招商和品牌引进周期较长，相关资料显示，奢侈品旗舰店和特别概念店的落地，需要至少12-24个月甚至更长时间的评估、设计和装修，这意味着开发周期会较为漫长。
二是项目处于南京西路商圈，该商圈分布6大顶奢品牌门店（Hermes、Chanel、Louis Vuitton、Gucci、Prada、Dior），散布在不同的商业体，意味着高端商业竞争对手并不少。
如恒隆广场就坐落于此商圈，同样以重奢为主打，瞄准高收入人群�；诙ㄎ缓涂腿旱囊恢滦�，未来双方在高端客群获取上可能会有竞争。
