出品/联商专栏
撰文/和二
编辑/蔡建桢
今年2月，福布斯2024中国香港富豪排行榜出炉，郑氏家族以221亿美元，约1550亿人民币的财富额位列第三。排在李嘉诚和李兆基之后。从郑裕彤到郑志刚，郑氏家族财富已传承了三代。
2016年9月，郑裕彤去世，其长子郑家纯正式成为帝国掌门人。没过多久，郑家纯突然中风需要长期疗养。于是，郑志刚——这位由爷爷郑裕彤“隔辈钦点”的接班人逐渐步入权力中心。
一入侯门深似海。9月26日，香港郑氏家族发生人事变动，郑志刚辞任新世界发展行政总裁。有媒体称，作为家族第三代，被“辞退”在香港地产界相当罕见。
郑氏家族在香港可谓资历久远，名声显赫。到目前，郑家至少掌控着四家上市公司，另外还有大量对多元产业的投资。
01
郑志刚退出“实权”管理层
9月26日，新世界发展发布董事会成员变更公告，行政总裁郑志刚辞任，其将由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席。行政总裁的职位由马绍祥接任，后者原为新世界发展首席运营总监。
公告同时称，郑志刚同日辞任新世界百货中国的董事会主席、周大福执行董事、新创建集团非执行董事。
这也意味着，郑志刚彻底退出了新世界集团旗下核心企业的“实权”管理层。
近几年，郑志刚一直作为郑氏家族的代表出席新世界发展业绩会，也被业内视为第三代接班人。但近三年来，郑志刚执掌的新世界发展业绩表现“极不令人满意”，郑志刚全面接管家族产业的命运被打上一个大大的问号。
就在9月26日，正式公告郑志刚辞职之前，其弟弟、郑氏家族旗下另一家上市公司新创建的联席行政总裁郑志明回应称，“该问题较敏感，24小时后所有事情就会水落石出。”郑志明还补充表示，其父亲郑家纯绝对公正，对事不对人，“如果我做得不好，也可以换掉。”
鉴于郑志刚这些年的业绩表现，其父郑家纯多次对外表态，以示“敲打”。去年年末，隐退了近6年的郑家纯公开表示，接班人仍在观察中，“并不坚持必须从家族内部挑选继任者，而是更偏向于通过股东大会的集体讨论来决定。若没有合适的家族人员，可以向外招聘。”
图中为郑志刚 图源：Adrian郑志刚微博
也是在去年年末，郑家纯刚刚说完上述言论，当时的马绍祥即获得升职任命为公司首席营运总监，于2024年1月1日起生效。此外，马绍祥除现有的职责和责任外，还将协助执行副主席兼行政总裁郑志刚处理集团香港业务的日常管理及营运。
据港媒报道，现年61岁的马绍祥拥有在建筑界的从业背景，曾担任发展局局长，熟知建筑工程以及香港各地区的发展规划。近年新世界多项大型发展紧贴政府整体方向，更是在政府致力发展的北部都会区内积极插旗，持有高达约1500万平方尺的农地储备，因此，马绍祥正好成为释放集团区内农地价值的“舵手”。此外，新世界还与华润置地、招商蛇口以及深业集团签署合作协议，每一次签约亦有马绍祥参与其中。
02
新世界发展迎来20年首亏
在中国内地，很多人听说新世界可能是新世界百货。而新世界百货是新世界发展的子公司。目前，新世界百货在中国内地还有22家商场，其在港股上市，总市值4.72亿。
9月25日，新世界百货中国有限公司发布2023/2024年度业绩公告。公告显示，公司同店销售增长率为-7.2%，年度收益为13.6亿港元，年度经营利润为2.55亿港元，年度利润为1330万港元，每股盈利为0.008港元。
新世界百货称，尽管同店销售增长率出现下滑，但公司的年度收益和年度经营利润仍保持在较高水平。公司在中国内地的百货公司及购物中心数量达到22家，总楼面面积接近92万㎡。
而作为主要以地产项目开发和运营的新世界发展规模则要比新世界百货大得多。新世界发展成立于1970年，并于1972年在香港上市，为香港恒生指数成份股之一，主要业务包括物业发展、物业投资、酒店等。目前，新世界发展总市值234亿。
有分析认为，此次郑志刚“下课”，与新世界发展亏损的业绩表现有直接关系。
9月26日，新世界发展有限公司发布截至2024年6月30日的2024财年全年业绩。数据显示，报告期内，新世界发展来自持续经营业务的综合收入约357.82亿港元，同比减少34%；核心经营利润约68.98亿港元，同比减少18%。财报数据显示，报告期内，新世界发展的年度亏损约171.26亿港元，去年同期盈利35.01亿港元。母公司股东应占亏损约196.83亿港元，其中来自持续经营业务的亏损约118.07亿港元，来自已终止经营业务的亏损约78.76亿港元。
2024财年是新世界发展20年来首次出现年度亏损。
03
郑家纯也曾被其父“江湖救急”
当然，此次郑志刚“退出”，并不一定就意味着彻底“熄火”。要知道，其父郑家纯接管家族业务的历程，同样也是一波三折。
先来看看郑氏家族的商业版图有多庞大。
1966年，郑裕彤成立家族办公室周大福企业，该家族办公室投资规模庞大，至今尚未上市，外界难以知道其“底子”，但至少包括新世界发展、新创建两大上市公司，市值共超过400亿元；而郑氏家族另一重要资产、市值逾600亿元的周大福珠宝则是周大福企业的上级公司。
从一级市场来看，周大福企业也经常以LP身份出资VC/PE机构。天眼查显示，由周大福企业100%控股的周大福(中国)有限公司先后参与了融通科技D轮融资，重庆云鉴、国润黄金天使轮投资，融光纳米B轮融资，圣方医药研发A轮融资，并购Enzo Jewelry等27起投融资事件。
此外，周大福企业旗下还有保险、能源、房地产项目及酒店资产，如周大福人寿保险、瑰丽酒店、加勒比海度假村Baha Mar，以及欧洲最大的旧城改造项目格林威治半岛和澳洲布里斯班皇后码头度假区等，遍及全球27个国家。
郑裕彤和妻子周翠英共育有两子两女，长子郑家纯，次子郑家成，三女郑秀霞、四女郑丽霞。由于郑家成对做生意不感兴趣，于是家族的重担就落在了郑家纯的身上。郑家纯自幼便跟随父亲学习经商。1971年，郑家纯大学毕业后返回家族企业，次年开始担任新世界发展公司董事。
郑家纯
1989年，执掌周大福近30年的郑裕彤宣布退休，并将接力棒交给郑家纯。但是，郑家纯上任后大肆收购，使得公司外债攀升，股价骤跌。面对这一系列�；�，郑裕彤不得不再次出山救急。
到2011年的时候，郑裕彤为了防止家族经营风险，制定出了“双轨并行，二代三代共同上阵”的传承接班规划。即安排儿子作为第一梯队沿原方向前行，同时培养第二梯队的孙辈接班。郑裕彤的孙辈有四个，分别是孙子郑志刚、郑志明、郑志亮，孙女郑志雯。
郑裕彤去世后，其孙辈的“分封”是这样的：郑志刚在新世界发展担任执行副主席兼CEO，公司市值超200亿港元；次子郑志明则为新创建联席CEO，公司市值超300亿港元；郑志雯则执掌周大福珠宝，市值属家族上市公司中最高，超700亿港元。
长孙郑志刚在一众孙辈中崭露头角，其从哈佛毕业后接手家族生意，做出了一些漂亮的业绩，比如出售当时新世界在二三线城市的项目而转向投资大湾区的土地项目。另外，当时不足30岁的郑志刚还开创了K11项目，并将其引入内地。
04
郑志刚买下K11项目？
在内地，K11曾经一度被视为新兴商业创作的经典之作，它开创了商业与艺术的结合，让商业变得更有文化内涵。而K11正是郑志刚的代表杰作，被称为是郑志刚的“亲生仔”。
9月26日，新世界发展宣布郑志刚辞任，有媒体披露，郑志刚自己掏钱买下了所有K11项目。具体交易细则是：
新世界发展极其相关公司同意向AC Group Linmited(郑志刚全资拥有的公司)订立商标(K11)许可协议，商标许可协议自2024年10月1日起为期30年。
权利协议的代价为AC Group Linmited向K11 Group Limited(原新世界发展旗下拥有K11项目的公司)支付现金1.5亿港元。
出售股权方面，AC Group Linmited将分别以约2630万港元、2721.1万港元、48.9万港元、400万港元、100万港元现金的代价，向K11 Group Limited、K11 Professional Company Limited购买K11 Management Group Company Limited、K11 Gentry Club Limited、爱互送有限公司、K11 Loyalty Program Limited、Globo Traver Agencey Limited全部已发行股本。
公告详细披露了郑志刚花了大约2.09亿港元买下了自己的“亲儿子”K11，包括K11的所有股权和商标所有权。有媒体认为，区区2.09亿的价格买下所有K11项目的股权，属实“打了骨折”，简直就是“白送”，可能是郑家纯对儿子的另一种补偿吧。
但马绍祥表示，郑志刚所购买的只是K11的轻资产“运营权”，也就是，郑志刚可以从全球各地寻找物业，开发新的K11商场，这有点类似于万达的商管公司模式。马绍祥强调，目前的K11项目仍然是新世界旗下的资产及品牌，新世界发展仍是K11的大业主，是K11商场和办公楼资产拥有人。但外界普遍质疑的是郑志刚不仅仅拥有了K11的商标使用权，还拥有了相关公司的股权。
此前有媒体报道，华润隆地曾与新世界发展磋商，计划接受K11 Art Mall，华润隆地的出价约为90亿港元。K11 Art Mall位于香港尖沙咀核心位置，开业至今15年。而收购方华润隆地原名为华润物业，于2023年更名，是华润集团旗下业务单元。
对郑志刚而言，最为标志性的就是创办“K11”品牌，这也算是他构建个人事业版图的开端。
2007年，郑志刚出任集团执行董事不久便创立了「K11」品牌。2009年起，将文化艺术和传统商业结合，郑志刚创办香港尖沙咀K11 Art Mall，这是全球首家购物艺术馆，开业第一年就实现盈利，十几年来已发展为香港年轻力地标。以此为基点，郑志刚为K11开启向内地的扩充之路。2013年，中国内地第一家K11在上�？�，此后又陆续在武汉、广州、沈阳、宁波、无锡、厦门、杭州、天津等城市落地。
据了解，9月28日，位于宁波的THE PARK by K11 Select购物艺术中心也将正式开业，定位为“精奢潮趣生活体验场”。而坐落于深圳前海的K11 ECOAST预计今年年底开业，这也是K11内地首个旗舰项目，总建筑面积达22.85万㎡。
不过，随着郑志刚辞任家族多项事务， K11集团的项目发展去向仍将成为市场关注的焦点。
波士顿家族企业研究协会的一组调查数据表明，30%的家族企业能够成功传到第二代，10%能够传到第三代，能够传到第四代的仅剩3%。尽管此次变动并不意味着郑志刚彻底无缘接班，但至少这条接班之路可能并不如一开始想的那么一帆风顺。
随着商业世界的巨大变迁，传统线下百货业务已经生存艰难，另一方面，地产开发，商业地产的运营同样处于走钢丝状态，稍有不慎即会吃下巨额亏损。无论香港还是内地，房地产的巨大红利时代渐行渐远，没有永远只赚不赔的生意，郑氏豪门对于新世界发展20年以来的首度亏损应该更有清晰的认知，郑志刚被腾笼换鸟，可能只是巨大变迁的一个开始。
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