来源/观点指数 

撰文/冯彩云

近日，瑞安房地产旗下位于武汉的光谷创新天地商业公园（KIC PARK）举行招商发布会。

上述项目由瑞安房地产与中信泰富地产共同投资，总面积约128万平方米，是集城市商业、创新办公、高品质国际住宅于一体的大型多功能综合体项目，计划于2025年9月开业。

作为较早布局内地市场的港资代表，瑞安与恒隆、太古等专注于拿地新建高端商业项目的企业不同，其更擅长打造大型综合社区。

回顾瑞房的内地发展之路，可以追溯到1996年，当时瑞安集团与上海市卢湾区政府签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的开发权，第一期工程就是上海新天地。

时间走到2001年，这一年上海新天地北里开业，随后的2002年上海新天地正式全面开业。该项目填补了当时太平桥片区的商业空白，为后续片区内的住宅项目的开发和去化提供了商业配套加成，成为了瑞安内地商业的重要名片。

以上海新天地为起点，经过20余年的发展，瑞安确立了在城更领域的商业优势，目前打造的项目大部分为城市更新项目，这也是其区别于其他港资玩家的特色。

体现在业绩表现上，瑞安运营的商业项目已成为提供稳定现金流的重要收入组成。最新的2024中期数据显示，在蟠龙天地及鸿寿坊两个新商业物业的支持下，瑞房的商业物业组合稳步增长，推动租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）同比增长16%至 17.64亿元，零售物业平均出租率也达到93%。

据观点指数了解，瑞安专注大型社区，奉行的是定制化的非标商业模式，与当下多数商业运营商采用的规模化扩张模式有明显区别。

目前，瑞安开发运营的社区主要可以分为四类，一是城市地标级复合社区，以上海新天地为代表；二是创新知识社区，以创智天地为代表；三是跨区域邻里社区，以瑞虹天地太阳宫为代表；三是城市微度假社区，以蟠龙天地为代表。

从2023年新推出的蟠龙天地可以看到，瑞安对于新天地系列的升级。区别于此前的上海新天地，该项目定位城市微度假社区，将江南水乡特色和商业街区进行结合。

资料显示，该项目主要有三大功能空间，包括约23万㎡的公共绿地、约25万㎡的国际住区及公共服务配套和约5万㎡的水乡古镇商业空间。

商业空间虽然不算大，但蟠龙天地延续了新天地系列一直以来的开放式街区的商业形态，通过古镇风貌、江南水系及其他建筑打造特色场景。

业态组合上，也有不同的分区，以满足不同消费客群的需求。如主打品质生活的北市，靠近蟠龙国际住宅区，引入商超便利店、健身中心、生活家居、华为体验店、亲子家庭品牌等，满足周边中高端年轻客群和家庭客群的需求；主打社交欢聚的南市则主要是临水区域，以品类丰富的餐饮为主，满足游玩客群的需求。

因颇具商业特色，该项目开业以来取得了不错的业绩表现。官方数据显示，上海蟠龙天地自2023年开业以来的一年内客流达到2500万人次，节假日客流表现更为突出，今年五一和国庆期间客流分为达到85万人次和65万人次，销售额也均突破2500万。

和其他类型项目的多元化客群不同，知识型社区的客群主要是知识经济商务客群。从个例来看，知识型社区的最新代表武汉光谷创新天地，就位于中国首批国家级高新区内，周边有8个专业园区。

区域构成上，该项目商业部分包括5.1万㎡的商业街区、1.3万㎡的绿地公园及7万㎡的甲级写字楼，其中公园部分划分了七大主题功能区，包括1000余㎡的开敞草坪、四大广场、儿童乐园、宠物公园、滑板公园、樱花大道等。

据观点指数了解，这类项目的业态组合与其他类型项目有所区别，如基于周边商务客群工作中的宴请需求，引入了日料、西餐、粤菜及私房菜等不同类型的餐厅，结合公园绿地景观等打造良好的用餐氛围。

针对购物和社交需求，则分别引入华为、星巴克及其他生活品牌满足消费需求，同时还引入餐酒吧、LIVE HOUSE及KTV等休闲娱乐业态，在工作之余得到放松。

通过上述案例，观点指数认为，即使瑞安商业项目之间的定位、业态组合方面有所不同，但均可视为一种以客群需求为导向，通过差异化空间打造与场景营造，为消费者提供独特生活体验的商业打法。

当下商业体早已不仅是消费目的地，而是能够提供空间、内容、体验等复合功能的公共平台。在此背景下，观点指数认为，瑞安这类具备特色且能满足客群核心需求的商业项目运营商，有望在未来市场竞争中占据更多的话语权。