零售大佬布局全国 角逐商业地产市场

　　——独家专访银泰置地副总裁王锐

　　说起银泰百货，大家并不陌生，从其首店落子杭州，并于1998年11月16日正式开业以来，银泰百货一直是高端品牌的集萃地、时尚生活的发祥地。经过十余年的发展，银泰百货早已成就其在零售业的霸主地位。如今中国银泰除了银泰百货这一金字招牌以外，旗下的银泰置地(集团)有限公司也吹起了进军商业地产市场的嘹亮号角，去年11月8日，银泰置地推出了三大商业综合体产品——“银泰中心”、“银泰城”、“银泰mall”，并迅速在全国各地铺开。

　　从零售百货业到商业地产，很多人质疑：隔行如隔山，能做好商业地产吗?银泰置地副总裁王锐坦言：商业地产这趟水很深。但是基于多年积累下来的商业经验和深思熟虑的市场调研，银泰依然重拳出击，打出了令人颇为惊艳的组合拳，一气推出三大综合体产品，布点全国一线、二线甚至三四线城市的核心及非核心商圈。本期搜铺网聚焦银泰，独家专访了银泰置地副总裁王锐，针对银泰商业地产发展之路展开了对话。

银泰置地（集团）有限公司副总裁王锐

　　搜铺网：银泰置地推出的三大商业综合体产品：银泰中心、银泰城、银泰MALL，这三者的区别在哪里?目前的开发情况怎样?

　　王锐：“银泰中心”的定位是高端商业综合体，我们会选择位于一线城市或者经济发达的省会城市的核心商圈去开发，把它打造成汇集国际知名奢侈品牌的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼和高档公寓等多种商业功能于一体的城市地标。“银泰中心”会以世界知名奢侈品品牌为主导，以高档百货、精品超市、高端餐饮娱乐、高级会所等为配套。目前已经开业的银泰中心有北京银泰中心、合肥银泰中心，正在筹备的有成都银泰中心。

　　“银泰城”产品相对比较大众一点，定位是中高端的商业综合体，它汇集的是国内外知名品牌的购物中心、星级酒店、写字楼、住宅。“银泰城”以国际、国内时尚品牌为主导，以中高端流行百货、大型生活超市、特色餐饮、豪华影院、量贩式KTV、娱乐电玩城、数码连锁电器等为配套。但就银泰城来说，我们也会有不同的分类，比如在一线或二线城市非核心的位置上，它会是走潮流、时尚风格的;在三线甚至是四线城市，它会是以家庭消费为主。

　　为什么会有银泰MALL?你看现在中国做的购物中心基本上是10万到15万平方米的体量，那么再过五年、八年或十年，这种类型再全部持续的话会产生严重的同质化问题。我们不能亦步亦趋，要在行业里起到领先作用，所以我们研究体量在20万到50万平方米这样的超级购物中心，我们称之为“银泰Mall”。“银泰mall”作为超大型的商业综合体，一线和发达的二线城市副中心或近郊是它的理想开发位置，同时聚合国际知名奢侈品品牌、国际国内流行时尚品牌、时尚百货、精品超市、大型生活超市、大型餐饮娱乐场所、健身康体、家居生活馆、儿童主题馆、数码电器广场、汽车展示中心于一体，呈现给消费者一座庞大的商业时尚生活的梦幻之城。

　　不过，银泰MALL不是我们主打的产品，开发比重会在8%到10%之间，银泰城和银泰中心是我们主要开发的产品，这两种模式我们分别有产品面世了，银泰城的开发速度会稍快。银泰MALL需要找到合适的城市，合适的地块项目，包括种种考量因素在内，所以银泰MALL会稍晚一点面世。

　　搜铺网：这三种产品的运营模式会不会有不同之处?

　　王锐：运营模式没有什么太大的区别，大的商业都是自己持有，主要就是产品的定位上，包括它的业态和品牌的组合上会有些差异。

　　搜铺网：三大产品是否都将引进银泰百货还是会引进其它的百货?

　　王锐：肯定是自己的百货，但如果是银泰MALL的话，有可能里面会同时存在两家百货，因为它体量够大，不是一家百货能够支撑，可能需要两个不同定位的百货。

　　搜铺网：银泰目前在产品开发上主要是自己独立运作还是以合作方式开发?

　　王锐：我们现在主要是以自己开发为主，当然也有一些合作的项目。比如杭州的西湖银泰名品街，它最早是政府投资的项目，后来我们跟它合作，对它重新进行了规划。去年我们做了一次改造，把它做成平层的购物中心，二期、三期和四期的开发也将继续。等将来全部开发起来，就会变成一个有商业街、购物中心的体量比较大的商业项目。现在商业地产不好做，我认为越是在市场不好的情况下，行业里越应该讲究合作与分工，共同去应对市场，降低自己的风险，从而利益共享。这一点需要很多企业去思考。

　　搜铺网：银泰在进入一个城市之前会做什么调研和考察呢?

　　王锐：首先我们会对全国一二线或者三四线城市进行区分，经济发达的一二线城市是所有的商业地产企业希望进驻的，华东的三四线城市甚至百强县我们也会考虑，因为它的经济基础比较好。这里可以一分为二，一是我们主动进驻，我们通过收集数据分析哪些城市的经济基础比较好，商业发展的比较迅猛，有充分的条件可以发展商业地产项目;二是政府上门与我们合作，银泰百货在华东还是做得非常好的，因此政府慕名来谈合作。这也是我们现在开发项目走的两条线。

　　搜铺网：这几年，特别是近两年，各路资本纷纷涌进商业地产，有人成功了，但有很多都失败了，您认为投资商业地产项目要注意哪些问题?

　　王锐：很多企业都在转型，转型分两种，主动和被动。主动转型者是真正意识到商业地产未来发展的趋势和前景，包括其自身的资源、优势、核心竞争力等具备去做商业地产。但是在我看来大多数企业都是被动转型，原来做住宅的因为这两年国家调控，为寻求出路转而投向商业地产。还有一种是原来做其他行业的企业，因为积累了足够的资本，需要寻找一种新的投资渠道因而转型。

　　不管是主动转型还是被动转型，要想在商业地产行业里长久发展下去，首先要对行业有很深入的了解，包括商业地产的商业属性，金融属性等。其次认识到这个行业不像住宅地产那样是一种高回报的产业，它需要有很长的培育期，很强的商业规划，过硬的营运管理能力，丰富的人才储备，强大的经营管理团队，足够的资金实力和心理承受能力。如果不具备这些优势或者没有做好相关准备的话，就很难把商业地产做好，否则即使你进入了这个行业，马上就会陷入进退两难的地步。

　　搜铺网：银泰从零售商进入商业地产，它的优势和劣势各是什么?银泰会从哪些方面加强自己的竞争力?

　　王锐：从优势上来说，银泰做百货这么多年，对商业的理解和把握是足够的，商户资源的积累是充分的，人才的储备也是雄厚的，通过十多年的运作和积累，从最高端的奢侈品到最大众的消费品，这些关系都运营得非常好。从劣势上来看，银泰本身毕竟不是房地产企业出身，开发初期会有一定的短板存在，像其他优秀的企业从项目开工到建成一整个流程可能只需要一年、18个月或者20个月，但银泰可能就需要两年、两年半甚至三年的时间。因为它的开发能力还需要加强。

　　我们在把产品推向市场之前，就对产品进行了很充分地研究，进而根据全国各地不同市场的不同情况来合理配置产品。哪怕是同一系列的产品，比如银泰城，我们也会有走流行、时尚路线，走家庭路线的区分。但是我们在追求快速拓张的同时更加注重品质，每推出一个产品都力求有创新的元素，此外，我们会提升和延展服务，满足消费者多层次的需求。

　　搜铺网：很多人说到商业地产学万达，但是也有很多人诟病万达的订单式生产是粗制滥造，这个您怎么看?

　　王锐：企业在不同的发展阶段有不同的目标，有的企业定位做精品，会花几年时间打造一个项目。万达的产品由于工期较短，筹备时间不长，相对来说定位也不是很高，所以显得项目粗制滥造，被指是流水线作业、批量生产。其实这恰恰是它的实力所在，快速攻占市场份额不是随便哪个企业能够做到的。目前国内做得好的购物中心，比如说上海的港汇，它在开业初期也很艰难，培育了很长时间之后档次定位才慢慢地提升上来。那么万达完全具备项目后期的品质提升能力。所以我觉得万达的策略是先抢占市场，通过开业之后的维护和营运管理再去提升它的品质，并且万达的开发模式还解决了每个项目现金流的问题。这种模式实质形成了一个保障体系，就是用可销售的物业来获得利润或者现金流来平衡它沉淀掉的资金。这是它的特点。

　　搜铺网：现在有关商业地产的泡沫论、过剩论一直被大家讨论，对此您是怎么看的?

　　王锐：我个人观点是这样的，之所以大家以为现在中国商业地产存在泡沫，我认为是这两个原因，一行业发展不均衡，局部地区商业地产项目过分集中。二行业增长速度过快，特别是近几年井喷式爆发。但是从全中国角度来说肯定没有过剩，为什么这么说?美国5万平米以上的购物中心有3万个，中国才3千个，从人均商业地产拥有量来说，远远没有达到美国的水平。其次，美国从一九二几年就开始做购物中心，中国是从一九九几年开始做购物中心，中国充其量是小学生的水平。再者当你把它称之为一个行业的时候，说明里面一定是有一批企业做得很优秀，但目前中国只有那么三五家做得比较出色。所以无论从发展历史，成熟度，人均拥有量还是总体的规模来说，中国的商业地产都谈不上饱和。区域性泡沫不代表全国性泡沫，我们不能以偏概全。同时业内普遍认为，未来五年左右，商业地产会加快洗牌。

　　(搜铺网 周松平/文)