大英山机场在见证�？诜稍臼泛�，其遗留地块又成为了海航系地产业务膨胀的支点。
10月18日消息，在原海口大英山机场地块上建设的海南首个大型综合商业项目——海航日月广场目前正在施工当中，预计将于年底奠基。
据悉，该项目也是海航集团旗下海岛建设应海南国际旅游岛CBD建设需要而推出的项目，占地面积约16万平方米，总建筑面积近40万平方米，总投资约40亿元。
与�？谌赵鹿愠』鹑鹊氖┕は肿聪啾�，海航集团位于广州的另外两个商业项目却陷入了被疑停工、商家撤场、开业遥遥无期等窘境。
日前相关媒体报道称，海航旗下海航置业的首个YH城项目——番禺YH城目前因经营惨淡已名存实亡，海航更是在今年9月从中撤��；而位于白云区的YH城也是压力重重，何时开业还是未知数。
广州YH城撤场
作为海航YH城的首批试点，海航置业在番禺YH城项目上曾颇下过功夫。
据相关人士透露，海航置业进驻北亭广场[最新消息 价格 户型 点评]后在装修方面曾投入了三、四千万，海航置业甚至有计划将北亭广场整个重新包装、重新改造，但最终没有付诸实施。
对于海航置业的这种做法，分析认为，海航置业其实是想借此增强项目的整体运营能力，从而提高项目价值，以期待在后期出售后能获得更大的收益，这也符合海航系地产一贯的做法和风格。
实际上，此次遭遇挫折的番禺YH城就是海航置业收购而来，该项目曾经是经营多年的广州大学城的北亭广场。
显然，海航置业的这次买卖出乎其意料。不过在业界看来，海航置业广州两个商业项目的遇冷，却在情理之中。
有分析称：“海航系地产通过收购、合并和资产置换等方式进入商业领域，其自身缺乏零售业经验和人才，对下属企业跨区域、跨文化、跨界整合的风险度相当高。”
海航置业在商业地产领域的短板，恰好就在白云YH城的经营上得到了应正。
广州相关业内认为，白云YH城所处的白云区嘉禾地段区位并不算优越，这种边缘的商业地产项目一般需要更长的时间培育，这对企业的资金和运营能力有极大要求，海航置业可能不缺资金，但其涉商不久，显然在运营能力上仍有欠缺。
一位商业地产公司负责人就曾表示，在目前的商业地产市场，海航系地产业务的发展其实也是很有代表性的，它不是主要依靠业绩提升，更多的是通过把握资本市场的节奏，通过收购、出售来迅速做大资产规模。
另有分析也指出，相比华润置地的万象城、以及万达集团的万达广场复制模式，海航系地产在商业地产领域既没有成熟的运作模式，也没有具体的经营思路，整体而言，这还是与海航系在地产领域的操作模式有关，他们更看重的是资产腾挪后的获益空间。
而海航系地产的模式，在外界看来就是重圈地轻开发，通过一系列收购、质押、融资等杠杠运作，实质就是赌资产升值。
大英山机场地块
海航系这种通过资本运作、提升项目价值的手法，其实过往首先就是用在了有着�？诒旮酥频拇笥⑸嚼匣〉乜橄钅可�。
由于�？诔鞘薪ㄉ璧男枰�，大英山机场在1999年全部撤出之后，区域总占地面积600公顷的土地变更为城市建设用地，而核心地段的3000亩则成为规划中的�？谑小俺鞘兄摹薄�
海航集团由于其背景，多年来与大英山机场的土地有着非同一般的渊源，而这3000亩土地之后也由海航集团控股企业�？诿览蓟』竦昧丝⑷�。
2004年，海航集团与广东地产商联华国际签订了大英山机场项目合作协议，共同出资成立�？谛鲁乔⒂邢薰�，联手开发大英山旧机场项目。
但此后因各种原因，双方的合作并未顺利进行，联华国际黯然离场，而�？谛鲁乔⒔ㄉ栌邢薰救幢Ａ袅讼吕�。
2007年5月28日，海航集团出资17.5亿元成立海航置业，并将�？谛鲁乔⒔ㄉ栌邢薰竞�3000亩大英山土地划拨至其名下。
一年之后的2008年7月15日，海航集团又出资成立了海航地产，重新分配旗下的地产业务。之后，海航地产专注于海南本岛的房地产开发，而海南置业则负责海南之外的房地产业务。
到了2009年下半年，3000亩大英山机场土地使用权的拥有者悄然变成了海航地产。而在经过多番辗转后，大英山机场土地早已升值数十倍。
目前，海航地产已成为2010年10月后成立的海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司（海岛建设）旗下最重要的核心业态。
根据公开资料，2009年1月，海航地产的资产总额仅为4.03亿元，然而，至2011年2月，资产总额已逾75亿元。3000亩大英山土地的资产价值由此可见一斑。
“海航地产获得的大英山土地是属于划拨土地，成本很低，大概只有70万元/亩�！币晃涣私馇榭龅暮Ｄ峡⑸淘硎�，“如果按照现在住宅用地的地价，大英山土地的地价已经达到500万-600万元/亩。”
除了在旗下各公司之间辗转外，海航地产还将大英山机场地块提供给专业地产商进行合作开发，然后坐享其成。
在大英山机场地块最终转至海航地产名下之后，海航地产曾和北京国瑞地产在其中联手打造了一个占地近300亩的项目，名为海阔天空·国瑞城，该项目住宅最高售价曾达到15000元/平米。
不过，该项目基本是由国瑞地产独立开发完成，海航地产仅提供土地资源。而作为对价，国瑞地产要向海航返还每平方米楼面价3000元，这是双方早前签署的合作条款。
以此折算，这相当于海航地产以800万元/亩的地价把土地出让给国瑞地产。
“与专业开发商合作开发，既是海航系地产的过人之举，也是迫于无奈，因为房地产开发并不是海航系地产的强项。所以海航系发展地产业更多的是通过把握资本市场、资产泡沫的节奏来迅速做大资产规模，即依托并购和资本杠杆”，相关分析师认为。
海航系地产迷局
“飞机飞到哪里，房地产项目就开发到哪里”，这是业界对海航系近年来在地产领域急速扩张的戏言。而海航集团董事长陈峰亦曾坦言，“海航就是传统的跑马圈地式粗放型的管理模式”。
正是在这种心理的驱动下，海航系的地产公司近年来在各地疯狂拿地和收购项目。
不过，在海航系地产业务快速扩张的过程中，其跑马圈地式的投资策略却遭到了市场强烈质疑。
业内人士指出，海航系地产业务的投资策略十分散乱，以海航航空业的空中资源为优势，通过空中节点“遍地开花”于京、沪、穗多方拿地，且酒店、住宅、商业均有插足。但其无论住宅或酒店业务，并未有确切的比重划分，也没有具体的项目进展策略。
此次海航置业广州的两个YH城商业项目所遭遇的被疑停工、开业遥遥无期就是明证。
“其实，海航系地产接下来的发展只能适应市场需求，必须选择一个大的区域进行投资；必须选择地产里的某一个品牌如住宅地产或航空地产开发，而不是四处拿地，更不能依靠航空中的几个节点来遍地开花，这是一种典型虚胖”，业内分析称。
另外，海航系地产业务在短短数年之内已有过几次大调整，虽然调整是为了更好的发展，但海航系地产表现出来的则是愈发混乱的迹象，人员、区域频繁变动，职责不太明确，策略也不统一，这种现状也在很大程度上限制了其发展。
而在完成大量土地资产的储备后，海航系又四处为地产板块借壳上市奔波。但从2009年欲借壳ST筑信到2010年尝试重组绿景地产，海航地产业务的借壳之路均以失败告终。
最近与九龙山旧股东之间的矛盾，也可能造成该次借壳努力再次失败。而由于开发不力，海航置业之前在深圳获得的大量旧改项目，日前也传出了要撤离的消息。
此外，在国内经济整体下滑趋势明显的大环境下，房地产资本市场短期内难以到改善，而一旦离开了资本市场的助力，长袖善舞的海航系地产，其资本腾挪术或许很难再演绎。
(来源：观点地产网)
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