近日，有消息称沃尔玛正谋划进军购物中心业态。昨日，记者从沃尔玛方面获得证实，沃尔玛不动产正在积极开发建设以沃尔玛或山姆会员店为主力租户的购物中心。而多处消息显示，切入点或在三、四线城市。

切入点或在三、四线城市

近日，有消息称沃尔玛的购物中心项目年前已正式启动，首批购物中心将于2~3年内亮相。

虽然沃尔玛相关负责人昨表示对于开发购物中心“现阶段没有更多细节可以披露”，但从媒体报道来看，今年8~9月份，亚洲不动产有限公司总裁夏必得在广东的梅州、惠州、揭阳、肇庆、四会等多个三、四线城市进行了考察。

中投顾问流通行业研究员申正远分析称，沃尔玛购物中心选址三、四线城市的考虑，一方面是来自于一、二线城市购物中心饱和的现状，另一方面则是因为三、四线城市拿地成本较低，而且地方政府乐于引进大品牌建设大型综合体，“在相关政策上会有一定程度的优惠。”

析因：高净利和土地增值收益的吸引

中华全国商业信息中心的统计数据显示，2013 年十一黄金周，全国百家重点大型零售企业零售额同比增长6.3%，62 家大型零售企业销售增速低于整体6.3%的增速水平，其中41 家大型零售企业销售不及上年同期，同比呈现负增长。

除了零售业大环境的不佳，沃尔玛在中国近年来的发展也出现了“退步”。首先是门店拓展速度从每年50~60家减缓为目前的三年100家。其次，在市占率上，根据中国消费者指数研究机构“Kantar World panel”发布的报告，今年二季度，沃尔玛在中国的市场占有率已经被华润万家超越排至第三。而排名第一的是高鑫零售。

申正远指出，购物中心租金+扣点的经营模式和物业增值前景带来了较高的净利，在零售业低迷之下，“高于零售商销售商品所赚取的净利，而且随着三、四线城市的发展，未来还可以获得土地和物业增值的收益。”

挑战：缺少招商经验 同业竞争多

然而，有业内人士指出，作为外资超市背景的零售商进军购物中心业态，沃尔玛的“前行者”乐购似乎发展得并非“一马平川”。

对于沃尔玛进军购物中心，申正远分析指出：“在中国，商业地产对于沃尔玛几乎是一个全新领域，缺少相应的招商经验。”据记者了解，沃尔玛在华近400家门店只有大连山姆店一家属于公司自主开发的项目，并且负责该项目开发的公司并非沃尔玛亚洲不动产有限公司。除此之外，“三、四线城市虽有发展前景，但速度有多快还是未知数，对于当地消费者崛起的消费水平发展速度的快慢和消费需求的把握将是一个考验。”申正远说。

还有业内人士指出，现在三、四线城市商业综合体跑马圈地的现象也很严重，未来供应过剩和竞争对手增多也是沃尔玛需要面对的重要挑战。

天安数码城连获银行授信

此外，记者发现原本经营产业地产的天安数码城也打算转向商业综合体。而部分银行对产业地产商并不吝啬，如天安数码城最近连续获得银行财团授信。记者了解到，8月30日，该公司与上海银行签约战略合作协议。根据战略协议，上海银行将给予天安数码城集团30亿元的综合授信。9月5日，天安数码城集团又与工商银行联姻。工行深圳市分行给予了天安数码城集团50亿元的综合授信额度，并承诺在合作期间内优先为天安数码城集团提供优先审批。

开发商人士分析认为：“可能是因为天安数码城主要做的是产业园区性质，而且园区多是科技创新类公司，可能比较符合目前经济转型方向。”

但令记者感到惊讶的是，手握背靠产业地产获得的资金，天安数码城却并未安于做产业地产。而是想尝试打造商业综合体项目，“算是一次尝试吧。”天安数码城总裁助理许向东对记者表示。该综合体投资多少钱、未来的规划及如何能保证盈利，该公司对此未有太具体的透露。

不但地方性的开发商想“跑步进入”商业综合体项目，不少此前重点放在住宅项目的开发商也在商业综合体项目上频频出手。就在十一前夕，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)斥资数十亿开发的杭州湾首席水主题商业综合体。

城市综合体面临招商难

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令日前表示，目前中国的商业地产、商业综合体已经开始面临着过剩的危机，同时，中国电子商务的快速发展将会极大地冲击商贸综合体。

“有些地方政府的人都很担心，一个小小的地级市，一下子冒出这么多商业综合体，怎么能消化得了？在很多地方，商业地产的泡沫已经很明显了。”有不愿透露身份的地产开发人士对本报记者坦诚。

而从仲量联行发布的相关研究数据中可以看到，即使是在广州，新落成商场招商情况进度也十分缓慢。受大量新开业项目的预租面积支撑，广州市上一季度的零售市场空置率已经从3%上升至3.7%。

保利商业地产投资管理有限公司项目副总经理赵亮也并未讳言滨湖天地购物中心的招商困境。“困难肯定是困难的，我们的招商策略整体上是引进低租金的好商家，在财务上让利给大的租户，再通过他们来带动其他商家。”

而天安数码城佛山项目则将面对万科、万达、绿地等巨无霸们的“包围”，首炮走红困难重重。

专家：投商业地产多图高回报 部分城市综合体重复建设

对于商业地产项目而言，有业内人士表示，目前国内很多地方，特别是二线城市，所谓的商业综合体泡沫化趋势明显，如果是现在进入，可能需要面临更大的挑战。

“目前，成功的商业综合体项目和成功的产业园区比较，成功的商业综合体项目效益显然更高。”广东省流通业商会执行长黄文杰表示，在广州来看，目前十分成功的商业综合体项目，月租金可以达到500元/平方米，而广州TIT创意产业园等成功的产业园区，平均的租金水平也仅仅是100多元/平方米。其推测，未来可能获得较高的回报是企业纷纷“转型”做商业综合体的原因之一。

同时，其表示，目前不仅仅是各类地产商都涌向商业地产，甚至连做贸易、做实业的都有向商业地产转型的趋势，由此带来的泡沫化风险也在加剧。不过，其认为，目前商业地产还未到总量过剩的时间段，目前所说的过剩主要是部分区域的重复建设，商业综合体同质化明显及供应量太大尚需要更多消化时间所导致的。

黄文杰建议，在商业综合体选址方面，不同城市会有自己的商机。“一二线城市应该偏重发展一些有发展机会的二三线区域，但是若是在三四线城市选址，一定要着重一二线区域。”

（来源：广州日报 ）