商业地产研究机构RET睿意德近日发布最新报告研究表明，历经最近几年的调整和发展，北京商业地产市场正呈奋起直追态势。2014年，随着供应增加和消费需求更新，优质商业稀缺的情况将改观，市场将呈供需两旺势头，并进入结构性更新时期。

基于对北京新开业项目的统计，RET睿意德中国商业地产研究中心预测，2013年朝阳区新开项目体量位于各区之首，近郊县中房山与昌平最为活跃，而到2014年到2015年商业地产开发面积将持续稳定增大。

“2013年到2015年新增集中商业项目体量约340万平方米，相当于17个西单大悦城。其中，2015年开业量重回历史第二高点，郊县中大兴和通州领跑。”RET睿意德高级董事王玉珂指出，“在租金层面，王府井商圈依然处于领跑态势；而由于新增项目集聚望京商圈，其将成为未来两年内租金涨幅空间最大商圈。”

2014年，北京商业地产在市场主体、区域发展、业态、运营以及各类物业层面将呈现八大趋势，具体包括：

趋势一：传统住宅企业分食商业蛋糕

继2012年远洋与太古合作的颐堤港问世之后，2013年金隅万科广场、红星爱琴海购物中心、首创奥特莱斯陆续问世，过往专注于住宅开发的知名企业，甚至专注于家居建材城的红星美凯龙纷纷抢滩北京商业地产市场。 2014年，金隅将在东坝拟建区域性购物中心，万科在房山的购物中心项目亦进入招商阶段，华远则在通州筹划好天地商业街，北京城建在房山筹建大型 购物中心。传统住宅企业步入商业地产领域，非常看重北京市场的表现，因而北京市场会更加活跃。

趋势二：边缘组团成为商业地产主战场

在北京核心地块用地空间逐步减少情况下，随着人口疏散的卫星城概念进一步贯彻，新板块成为商业地产热点区域，以望京、上地和朝北等为代表的副中心都会成为多中心的重要力量；而都市新区也逐步进入快速发展阶段，其中包括通州、顺义、大兴、昌平和房山等。

趋势三：商业地产跨界风将盛行

RET睿意德认为，主题或者细分的差异化策略将跨界风引入日益同质化的商业地产领域。这一点，在今年的艺术类主题的侨福芳草地和地中海主题的红星爱琴海购物中心中，已看出苗头。在2014年，伴随购物中心的井喷供应，“跨界”的购物中心将从传统同质化的购物中心中脱颖而出，其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略，这一是为了满足人们追求的精神体验性，二也是房企战略产品细化的体现。

趋势四：电商来袭，传统百货频频出招

百货业正面临着前所未有的冲击，一方面新兴的购物中心在实体层面进行正面竞争，另一方面电商和中央“8项规定”的政策又在需求层面让百货业的生存状况雪上加霜。2013年，王府井国际完成对上市公司中国春天百货39.53%股权的收购；翠微股份100%持有了当代商城及甘家口大厦股权。RET睿意德认为，2014年，传统百货必将频频出招，投资和重组等模式合并的方式，可以让百货之间无论在资本还是经营领域都能互补壮大，以强化会员优势；在加大自营比例的同时，或向购物中心靠拢增加体验性，或加强会员管理和服务，或争取实现线上线下有效互动。

趋势五：超市呈“围城”现象，本土势力卷土重来

在北京，大型超市和小型便利店等超市业态呈现了“有的人走了，有的人来了”的“围城”现象。2013年，卜蜂莲花、洋华堂、Ole等超市品牌均在北京有闭店现象，而日本人气最高的罗森便利店则正式进京。RET睿意德预测，2014年，外资商业及管理优势将进一步减少，本土企业有望通过资本以及管理提升，不断吞噬外资市场，华润万家、永辉、北京华联和物美均有进一步在京拓店计划，本土势力正在卷土重来。

趋势六：体验业态逐步踏上自营路

2013年，华润五彩城Snoopy乐园开业，当日人流量达7万人次；爱琴海购物中心，亦出现了Pororo乐园、3D魔幻展示、土耳其主题馆等多重体验性业态。在电商的冲击以及零售业的同质化竞争愈演愈烈的情况之下，体验业态成为竞争突围的最佳策略。介于体验业态低租金、长租期以及吸客能力强的特点，越来越多的业主将选择自营此类业态。

趋势七：O2O来势汹汹，实体店突围

随着实体商业对于技术的认知逐渐深入，实体商业已经进入技术变革的关键期，正变技术为“工具”全力突围，会将技术逐渐应用在运营模式、营销模式和经营模式等三个层面，比如可运用移动电商改善实体店的消费体验，而社交化营销可使商业营销更加精准。

趋势八：开发成本徒增，租售双模式再涌动

RET睿意德认为，在商业资产缺乏融资渠道的背景下，由于销售商铺将会快速地带来现金流，租售双模式正在逐渐回归市场，而在北京，因为土地成本居高不下 、租金水平不高、培育期缩短和低租金业态比例高等原因，这一模式将受重视， 这在部分企业的战略转型中已可看出。

（来源：上海证券报）