2014年伊始，中国最大商业地产全程服务商RET睿意德郑州公司就2013年郑州商业地产市场呈现了怎样的特点？发生了怎样的变化？发表了自己的观点，一个字：新。新城多点开花，新商圈和新商业正在崛起，这一切，似乎都在昭示着，未来郑州的商业地产市场将呈现一个全新的局面。

三大因素驱动新城开发

随着中原经济区规划的批复实施，郑州中原核心城市的地位不断提升，城市规划也在发生着翻天覆地的变化，城市新区不断兴起，南部航空港区、西部郑上新区、二七新区、中原新区等，这些“遍地开花”的新区，让人眼花缭乱。哪些新区值得我们关注呢？或者新区的开发对地产业的发展有什么影响呢？

RET睿意德将郑州现有的新城、新区建设的驱动因素大致归结为三类：行政、交通、产业。

新城开发的第一种模式—政务主导。这是之前十年大部分城市发展的首选战略，但在产业及配套缺失的背景下，此种模式广受诟病。但不可否认的是，这种模式对二、三、四线城市框架的拉大，确实起到了无可替代的作用。在新一届政府要求停建楼堂馆所的背景下，此种模式的运作空间急剧收缩，但依旧存在较大的地产开发价值。

第二种是以交通驱动的新城。地铁、轻轨、快速路催生的新区，如新郑龙湖片区、二七新区、郑上新区、中原新区等，但并非没有其他产业支撑，只是在这些新城发展的初期，产业聚集效应不太明显，主要依靠郑州市区外溢的居住人口，形成若干超大型居住组团。这些组团的发展会带来三大地产投资价值：1.干道沿线楼市价值急速上升；2.地铁、轻轨出口附近土地及物业价值急速提升；3.居住区成熟以后，以社区型、邻里型购物中心主导的商业地产的价值逐渐释放。

第三种是以产业驱动的新城，最具代表性的就是航空港区，走的是产业先行、产城融合的新路子。港区经历了以富士康为代表的加工业，到综合保税区，再到临空高科技产业聚集区、高端物流区的蜕变。415平方公里的面积，开发商不仅服务于区域内的新兴居住需求、商业需求，对于产业发展所需的商务地产、设计地产、工业地产、仓储地产也将更多地涉及，这将有助于形成产业与城市功能融合的完整链条。政府和开发商也应更多地考虑如何促进新区的长久发展，而产业和人口正是城市长久发展的基础。

新商圈不断兴起 商业市场有“新”变化

回顾2013年，郑州商业市场最关键的字，就是“新”字，新商圈、新项目、新业态、新品牌、新生活。在这些新的变化当中，RET睿意德看到了郑州商业市场遵循科学规律的发展，也有了一些启示。

第一是定位层面，商业地产项目的准确定位决定着项目的成败。定位指导着项目的发展和后期的调整，在现在同质化越来越严重的情况下，商业项目更需具备竞争力，并且围绕主题不断增加吸引点。

第二是业态设置层面，次主力店逐渐成为购物中心新宠。

第三是品牌设置层面，目前郑州品牌丰富度在不断提升，无论是快时尚品牌、休闲餐饮品牌还是一线品牌，这一年都在不断进入郑州，并且随着品牌丰富度的提升，郑州品牌消费场所也已经出现了不同的分级。

第四是运营层面，更多的商业项目加强了对主题和营销活动的创新，并通过微信、微博等社交媒体加强对客户的传播和保持客户黏性，助推项目持续形成热点。而微信、微博、手机APP等营销方式，以其低成本高回报、传播范围广和速度快的特点，也成了众多项目营销的重要方式。

从项目整体定位、业态规划再到运营层面的逐步梳理，让我们更明晰了商业项目发展的要点，那就是要定位准确，在准确的定位原则下，不断地吸收先进经验，进行适合客户需求的调整，通过不断与时俱进的优化升级和调整创新，来充分满足市场和顾客的需求。

（来源：大河网—河南商报）