2013年，镇江商业地产迎来诸如协信、苏宁、美的等标志性综合体，风光再大，始终掩盖不了背后非主流商业地产的落寞。业内房产评估师告诉笔者，大型商业综合体的风险太大，一死都得死。如此直中要害，无疑是旁观者对让镇江商业地产最冷静的思考。高库存、低成交、积压的商业用地……三座大山，让镇江商业市场前途黯淡。

商业去化大难题 产业结构、人口数量成主因

据统计，2013年镇江商品房商业成交量仅占2013全年镇江商品房成交16%，商业去化之低已在数据显露。为何镇江商业就那么难卖呢？产业结构、人口流动或是主因。

从产业结构来说，镇江虽然近年来大力发展物联网、文化等产业，但传统制造业依然占据国民生产总值的大部分。不锈钢交易、新区电子工厂、乡镇机械厂、纺织厂……相对密集型的产业链让镇江对于商业部分中写字楼、公寓等诉求较低，因而在一线城市大受欢迎的SOHO、酒店式公寓在镇江境遇尤其不佳。

从人口流动以及总量来看，镇江作为长三角区位和经济腹地，常住人口才300多万，总量相对偏低。与周边城市南京相比，其早在2011年人口总数已经超过700万，现已超过800万人口。人口数量差距，不仅导致整个城市住宅需求量的减少，更让一个城市对商业的诉求变得不那么激烈。人口增速缓慢，城市扩张放缓，每个区域在建造一个商业综合体的时候，并没有考虑当地需求量，进而就变得举步维艰。

2013年，镇江全市商业实际开盘仅有10多盘次。雷声大雨点小的商业项目，在一次次的缺失开盘后开始变得沉默。不过，位于城际商圈区的领城国际似乎成为镇江商业销售的“奇葩”。开盘单日创造销售2亿元的佳绩，一个广告不多、名不见经传的商业项目究竟有多大本事？记者在一次采访中从项目负责人口中得知，成交好的主要原因来源于外地投资客的大面积购买，与政府规划契合、性价比较高、加上高铁的优势，项目才得以收获不错的销售量。

直接的客户毕竟是少数，主动去化同样对于商业来说并非易事。不过，既然有好的资源，如何利用才是上策。在商业一片“悲剧”的情况下，性价比、定位以及依照政府规划前景做项目，或许能多少扳回一成。来自绿地的商业地产负责人在接受采访时表示，“有特色的商业是能够存活的。”而绿地地产在深耕镇江2年后，带来其全新综合体润创国际，其多样化的物业类型，在某种程度上说和万达类似，但润创国际强调的互动体验式生活能不能给投资者真正带来“特色”？还需要时间的检验。

商业用地大量出让 库存雪上加霜

在商业去化率低迷的情况下，政府对商业用地的出让并没有减少。据统计数据显示，2013年镇江全市共计出让百幅地块，其中商业类用地26幅，商业用地占比达四成。不过，即便前途如此渺茫，怎还有人前仆后继呢？有人说与前景有关，低迷之后总有上升，有人说镇江几年后迈向大型城市，商业需求势在必行。

于是，协信来了，美的城来了也来了。镇江商业用地迎来狂热期，是否意味着对商业地产的期许？

2013年6月28日上午，备受关注的镇江太古山旧城改造项目——协信太古城开工奠基仪式在全城翘首期待中举行，协信·太古城项目是协信集团进驻镇江的首个项目，总建筑面积约175万方，总投资约100亿，其中商业约34万方，涵盖五星级酒店、高档购物中心、特色商业街、宜居住宅等一系列的产品。

与此同时，2013年5月28日润州区政府与美的地产集团正式签订项目协议，美的城项目总投资约100亿元，建设周期5年，项目规划占地约1576亩，总建筑面积135万平方米，其中商业及配套面积17万平方米，占总面积的12.6%；文化旅游创意产业园面积25万平方米，占总面积的18.5% 。

据记者了解，原定于2013年开业的东方伟业广场延期到2014年5月，苏宁广场地块闲置了五六年今年才见有所动作，水游城综合体也说了有两三年也尚未见有动作，缓步前行或是镇江商业一贯的作风。

商业库存积压，商业用地接连出让，消费力不足，三座大山在一定程度上已经“压断”镇江商业地产。商业难做，商业盘死，一切关于商业地产前途渺茫的词语充斥着这个市场。谁又能来拯救呢？面对奇怪的镇江市场，似乎能做的只有“顺应”。

（来源：搜房网）