房企转战商业地产是近来房企转型的一大特点。在岛城市场上，万科保利2014年也将有新的商业项目面市。记者综合多方数据获悉，2013年青岛商业市场成交同样也呈现出整体上涨趋势，全年商业共卖了大约89万平方米，与此同时，库存压力也依旧存在，至蛇年最后一天，全市商业库存达430万平方米。业内人士分析，商业地产才刚刚拉开序幕，未来，随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地。但是一些新兴商圈商业体库存压力大，竞争仍将非常激烈。

“核心商圈商业体项目 遍地开花”

区域性的商业体项目，尤其是综合体项目，让城市的概念更加具体，目前，岛城每一个大的居住板块，基本都配套了相应的大型商业体项目。人们购物、娱乐、休闲已经不再只是涌向一个地点，生活有了更加丰富的选择。而从商业体成交情况来看，与住宅发展态势相仿，2013年青岛商业市场成交呈整体上涨趋势，根据青岛网上房地产统计数据，2013年全市商业共卖了89万平方米。

回顾2013年，众多商业综合体项目在这一年大放异彩，推动城市功能的升级换代。比如，鲁商中心首府、华润中心、东方影都、深蓝中心、中铁青岛中心、海尔时代广场、晓港名城等。这些综合体项目都成为区域内商业体标杆性项目。

据了解，从目前的销售情况来看，由于区位价值优势明显，开发企业品牌过硬，无论是销售情况还是未来发展前景，都被看好。但是总体来看，这些商业体大多位于主城区核心商圈，而如果是在新城区那也离不开顶尖房企的大手笔。

“驻青大鳄首次尝试 住转商”

2013年商业体的扩容，还呈现出一个新的亮点。就是一些来青大鳄开始首次由住宅转型到商业地产的开发。比如，青岛万科进军商业地产，目前，正在建设的福州路万科中心为商业、办公为一体的综合体项目，商铺、写字楼已开始销售，在岛城其他片区同样也有万科的影子，万科与本地企银盛泰合作建设的山东路万科中心也是一处商业综合体。

同样也是在去年，4月份，市北区双峰商业广场项目开始二次环评公示并且正式公布了双峰商业广场的建设单位为保利（青岛）实业有限公司，这就意味着央企大鳄保利地产在“深耕青岛”多年之后，开始打造第一个城市商业综合体项目。

有专家表示，在调控已成常态或楼市长效性机制预期出台的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。而由住宅转型到商业地产的开发，也成为一些大鳄们的一种选择。业内分析，无论是集合了万科购物中心系列及万科写字楼系列万科两大产品系列的优势的“万科中心”，还是保利在青岛的首个商业体，都将为加快区域商圈的扩容。同样能推动岛城商业体的多元化。

新兴商圈同质化竞争激烈

相比较主城区商业体的大好发展前景。部分商业体的未来也同样引起业界担忧。尤其是一些新开发区域商业体同质化严重的区域。记者获悉，根据青岛网上房地产统计数据，在商业楼盘大量入市的背景下，商业供应量大于销量，存量同比上升，截至2013年12月31日，青岛商业库存达430万平方米。

其中，城阳区城阳既是商业市场成交量最高的区域，也是库存积压最严重的区域，目前商业库存积压大约79.44万平方米。成交量排在第二的是黄岛区，库存积压79.65万平方米。胶州市2013年成交9.35万平方米，名列第三，胶州市库存积压67.22万平方米。

从这些积压较为严重的区域现状来看，大多都是新兴起商圈，继家佳源购物中心，大润发春阳路店、利群城阳购物广场等购物广场先后开门纳客之后，城阳区先后打造了城阳商圈、北曲商圈、宝龙城市广场三大商业中心。而目前这些商圈中一些商业体面临人气问题。再比如黄岛区，目前利群、佳世客、麦凯乐、家佳源、瑞泰购物等多家商企进驻黄岛。黄岛已经形成以香江路、长江路、武夷山路和井冈山路商业街为主的“井字形”商业格局。然而整体来看依旧没有形成太大气候。

面对这些库存重灾区，业内人士表示，商业地产才刚刚拉开序幕，未来，随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地。但是一些新兴商圈商业体库存压力大，竞争仍将非常激烈。要向从众多商家中脱颖而出，还应尽量避免同质化。

（来源：青岛财经日报 本报记者 葛均艳）