继万象城于2010年开创杭城购物中心的启蒙元年后，2013年终于成为了杭州购物中心的井喷元年。随着西溪印象城、西田城、城西银泰城的相继开业，MALL时代开始梦想照进现实。而在不远的将来，MALL队伍更将迅速壮大，世邦魏理仕统计数据显示，未来三年杭州有望开业的购物中心体量多达90万平方米，接近2013年底商业项目总存量。从无到有很多，杭城商业的发展速度有点快，一时之间，市民拍手称赞，业内则多有疑虑：现时消费力是否足够支撑新商圈？巨量商业供应会否快速过饱和？

三年前，记者曾前往东京六本木、大阪心斋桥考察，上周则刚从北海道札幌游历回来。从日本城市商业的经历来看，还是能够窥见杭城商业的一些脉络延伸、未来走向以及可能会面临的问题和困局。

北海道省会札幌

十年间完成了新老商业中心更替

如果说杭州和东京、大阪这样的国际性大城市相比远不在同一个等量级上，那么从某种程度上来说，杭州和札幌还是可以进行一些类比的。

札幌是一个位于日本北海道道央地区的都会城市，是全日本人口第五多的城市，也是北海道政府所在地、北海道的行政中心和工商业中心，相当于北海道的省会，这跟杭州之于浙江的地位是一致的。不过，从面积和人口上来看，札幌比杭州小多了，杭州的面积为16596平方公里，2013年人口数为928.5万，札幌面积则只有1121平方公里，2010年的人口数为190.6万。

札幌不大，其商业中心在近十年内则经历了一个演变的过程。在之前的很长一段时间内，札幌的老商业中心都集中在大通南部的三越百货周边地区，那也是札幌市地价最高的地段。除了三越，该区域形成了丸井今井、PARCO等大型百货集群，周边又有四丁目广场和狸小路步行街，南面更有日本著名的欢乐街之一薄野，是以时尚、娱乐为中心的大型商业区。

然而，随着百货店业绩的低迷，该区域的客流量减少，就在此时，JR（日本铁路）札幌车站南口的再开发完成成为新旧商业中心转移的契机。2003年，JR塔、STELLAR PLACE、大丸百货等相继开业，囊括这些设施在内的JR塔广场地区同时还包含了札幌车站的地下商业街PASEO和APIA在内，集时尚、购物、电影、饮食、办公、娱乐、住宿、医疗等多种类型设施于一身，并且地下交通四通八达极为便利，在北海道冬天的寒冷天气中完全不必到达地上就能充分享受到购物的乐趣，因而赢得了极高的人气。不仅札幌市民，甚至JR沿线城市比如旭川、小樽等地的居民也愿意来此购物。此外，原本坐落于大通西一丁目的纪伊国屋书店札幌本店于2005年将店址移至紧邻札幌车站的北五条西五丁目，类似这样从大通地区转移过来的商店还有不少。颇为值得一提的是，大丸百货在百货业绩持续下滑的大形势下，自2003年开业以来业绩反而不断逆势上涨。

从地下城市到垂直城市

六本木用大楼高度换取大量绿地

JR塔广场的开业，最终对地价产生了巨大影响。其开业前，大通地区和札幌车站站前地区的土地价格差达到30%，2005年这一差距缩小到6％，再到2006年，两地地价出现逆转。

单从JR札幌站和地铁大通站的客流量来看，二者其实没什么差异，但大通地区是大通站向南扩展形成的带状区域，札幌站前地区则是以JR札幌站为圆心，各种设施紧密分布在周围。2006年以后，大通地区的不景气现象更加明显，2009年，身为薄野中坚的Robinson百货倒闭，2010年，三越经营的札幌ALTA关门。而札幌站前地区的繁荣场面，也只出现在大丸、STELLAR PLACE、JR塔、ESTA、东急百货等集聚区，曾经在札幌站前经营的西武百货2009年倒闭，说明JR札幌站的客流辐射区域也是有限的。

大通衰落，札幌站前崛起，为了使这两个步行时间只需十多分钟的商业中心打通并同步活跃起来，尺度开阔、布局舒适的札幌站前地下通道步行空间在2011年3月开通。此后，两个中心地区之间的回游性得到了很好的提升，低迷的大通地区也藉此获得了大量的回流客群。

札幌商业格局的改变，一言以蔽之，就是旧的条状商业中心遭遇危机，新商业中心依托交通枢纽形成圆形布局，半径并且不大，而最终让败落的旧商业中心起死回生的办法是，在这两个相距不远的商业中心之间通过舒适的地下步行空间将其连接起来，形成有效回流。

如果说札幌的商业经验是大做地下城市文章，那么寸土寸金的东京则更是垂直城市的打造典范。在著名的六本木新城，你可以看到大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天绿化空间交织在一起，建筑间与屋顶上设置大面积的园林景观，各式雕塑作品点缀于空地、绿地和休憩空间内。之所以在这个东京城市中心区，还能设置大量公园和绿地，让人们奢侈地享受开阔的户外空间，是因为六本木在规划之初就以垂直流动线来思考建筑的构成，主创者希望创造一个垂直的都市，通过拔高大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间，将都市的生活动线由横向改为竖向，最终改变人们的居住与生活行为模式。

今明两年多个购物中心开业

杭州商业将很快面临同质化困境

综合札幌和东京的城市经验，我们可以看到一些共通点：带状旧商业中心趋向于没落；新型块状商业中心对集中度的要求较高，即便是交通枢纽，可辐射范围也是有限的；百货业持续下滑，电商时代带来了巨大冲击；同时，在土地资源如此有限的情况下，日本仍然选择往地上和地下拓展空间，并不愿意牺牲公共绿地和休憩空间，其尺度之大在我们看来几乎是惊人的。

而以往商业格局极为落后的杭州，近几年终于迎来了商业布局的跳跃式发展。继去年三个购物中心相继开业后，今年杭州还将迎来多个综合体项目的首演：铁板钉钉已确定开业时间的是杭州首个万达广场，即将于今年12月12日满铺开业；中大·银泰城、西子国际的杭州大厦城市广场也预计将于今年年底前后面市。时间窗再往后打开，2015年前后，钱江新城的来福士广场、高德置地广场，西溪海港城的VV PARK等也将次第露面。正如世邦魏理仕统计显示的那样，杭州有望在未来三年开业的购物中心体量达90万平方米，这一数字已接近2013年底商业项目的总存量97.8万平方米，在满足各区域市民消费需求的同时，也会迅速带来同质化困境，机遇和挑战并存。

专业人士分析认为，杭州的区域型商圈目前出于起步阶段，很多都还只有一两个支柱项目，这样的结构还很单一，而未来成熟商圈的结构形成一定是丰富有梯度的，同时根据客群特征去形成自己的特色并相互错开，在扎堆隆市的基础上细分市场。“跟同级别城市相比，杭州的商业还是蛮落后的，消费需求确实大量存在，但在近三五年的商业海量供应后，新项目之间优胜劣汰的局面也将很快出现，项目将依靠差异化竞争来脱颖而出。”

而在汉嘉地产咨询有限公司副总裁高贤林看来，接下去的杭州商业地产将会出现结构性繁荣和过剩的景象，情况不容乐观。“究其原因，是消费需求和地块供应并没有形成有效的对接造成的。商业地产有着自身严谨的运行规律，地块供应的体量大小和区域分布原本应该按照现实消费需求来配置，但在目前，很多时候都是规划盲目先行，因此今后许多项目出现空置和浪费也是必然的。”

（来源：每日商报）