营业额测算有哪四大角度?其中涉及到哪些公式?测算方法是怎样的?租金测算可以通过哪些途径实现?各业态的基本承租水平是怎样的?来吧，都在这里。

　　一、营业额测算的4大角度

　　营业额，是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业额的测算一般有四个角度：

　　1)一方面，可以以“产品单价”为依托的测算;

　　营业额=产品平均单价*销售数量

　　2)另一方面可以以“客单价”为依托的测算方法。

　　营业额 =平均交易单价(即客单价)*交易次数

　　3)如果可获知对方营业税额度，亦可推算出营业额;

　　4)上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额。

　　业态不同，营业额测算的方法不同，难度不同

　　1、餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便：

　　基本公式为：
　　

　　2、影院票房测算：

　　年票房=月票房*12

　　月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30

　　上座率=估算人流/放映场次/座位数

　　估算人流：需现场调研，选定样本分时段进行调研;

　　上座率开始较低，最高不超过35%;

　　目前每日影院放映场次在5.6-6之间。

　　3、针对百货、超市、购物中心等大型卖场：

　　除了上市公司可以查询年度财务报表以外，测算难度较大，需要调研的数据项较多，一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。

　　营业额=客流量*交易率*客单价

　　4、超市营业额测算：

　　利用得到的相关基础数据，开始计算销售额预估需要的三要素：

　　1、入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入

　　2、门前人流量=∑N天人流量÷N　。

　　3、客单价=∑N人购买金额÷N。

　　预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价

　　年销售额=月销售额*12

　　*公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》

　　二、租金测算的5种途径

　　租金测算的方法多种多样，角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

　　1、实地调研

　　2、网络查询

　　3、与第三方公司合作

　　4、通过营业额进行反推(此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测)

　　5、经验数据

　　针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。

　　针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。

　　以下以KTV租金测算为例：
　　

　　三、简单介绍常见的几种业态的承租水平

　　餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%;大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。

　　娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%;KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。

　　超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。

　　电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。

　　百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。
　　（来源：商业地产学院）