消费需求、习惯、结构的变化，让传统商业面临很大挑战，尤其对于集合强势品牌的高端商业来说调整难度更大。在华贸中心创始人、北京国华置业公司董事长房超看来，供方平台发生变化之后需要重新诠释商业内涵，商业终极目标应该是“打造和引领生活方式”。北京华贸中心主力店SKP（原新光天地）百货在品牌调整时难度很高，说服奢侈品牌非常不容易，但商业需要有前瞻性，能代表中国零售业发展水平的项目尤其要勇于革新。

平台效应改变商圈

SKP百货出现以前，北京与上海的高端商业发展仍有很大差距，尤其在国际一线品牌的引进方面，北京一般并非首选城市。房超认为，在北京SKP发展成熟成为全国的高端商业地标后，不仅改变了国际一线品牌对北京商业市场的态度，也提升了北京商业的国际化水平。

谈到北京SKP今年的改变，房超说，很需要勇气。奢侈品牌一向强势，能说服每一个品牌相当不容易。从年度销售业绩上来看，北京SKP近年增长势头依然迅猛，正朝着百亿目标冲刺。这个阶段投入巨额资金优化调整，说明项目在进行有前瞻性的改变，以不断注入新活力，从而保持增长。今年上半年，在仍有楼层封闭式改造的情况下，北京SKP仍有3.8%的销售增长。

电商的出现不仅改写了零售业格局，更改变了消费者的需求、习惯、支付方式。房超说，每个国家零售业发展中都会出现对行业未来、生活方式带来冲击甚至危机感的新生事物。这就要求实体商业的供方平台不断发生变化，也鞭策经营者不断思考如何提升平台，通过平台改变整个商圈，引导消费者的习惯，改变消费者的感受。

商业内涵不应有差距

从2003年北京华贸中心启动到2007年建成、投入运营，迅速成为北京商业地标，直接推动北京CBD东扩。商业定位层级很多，华贸的目标是做有国际化水平、很有特色的顶端部分。2011年开始，华贸主力店北京SKP连续四年蝉联全国年度销售额最高、最赚钱的高端百货。华贸写字楼名列中国甲级写字楼第二，德意志银行、渣打银行、澳新银行、蒙特利尔银行等260多家跨国金融机构及行业领袖企业入驻，华贸楼宇经济每年产生利税税源大约80亿元。

房超表示，供方平台的想法很重要，不同城市的商业项目不应千篇一律，但秉承的理念、标准和围绕消费者诠释的商业内涵不应该有差距。房超说，华贸中心第二个项目选址惠州，初期考察时这里的写字楼品质一般，因为缺失氛围办公群体也很随意。“你会看到他们有提着盒饭走到大楼里的，还有穿着拖鞋的，着装也很休闲。在惠州做与北京华贸中心同水平的写字楼项目，看似很有压力，但惠州城市发展本身基础很好，只是平台作用没有发挥，也没有引导消费群体改变。”在房超看来，惠州在珠三角地区有很好的城市规划、自然资源、产业集群。按照国外的标准，人口达到100万就是大城市，惠州人口数量已过百万级，是很有发展潜力的城市。考虑到市场需求，与北京华贸写字楼相比，惠州华贸写字楼规模做了适当缩减。目前，惠州华贸写字楼租金水平与厦门、广州基本相同，整个惠州华贸中心项目被誉为“珠三角新地标”。让房超最为欣慰的是，“来这里上班的人在有品质感后会逐渐被氛围引导，穿着拖鞋、拎着盒饭的情况也不会再出现了。在惠州华贸中心工作，甚至成为了一种身份的象征”。

商业地产的属性决定了这个领域里需要高投入，收益周期长，没有快钱。在北上广深选址困难后，很多商业地产开发商对于二三线城市抱着冒进的想法，低端同质化竞争，向市场提供不符合需求和期许的项目。而惠州华贸中心的成功经验表明，二三线城市本身同样需要高品质的项目。

好商业不过剩

十年来，城镇化进程加快，在房超看来，商业地产在“量”上的确有了飞跃，但在“质”上没有得到太多提升。多个城市的行业数据也表明，近两年新建商业物业库存很高，能完成高品质招商、成功运营的寥寥无几。

面对城镇化进程加快带来的无序开发，他感到无奈又惋惜。房超说，行业里很多人在讲商业地产开发已经变成一片红海，但过剩的是盲目进入这个领域中的无特色项目，一些能代表中国零售业发展水平的优质项目仍很稀缺。他认为，千篇一律的同质化项目最终都有可能成为城市垃圾，而为这些项目埋单的成本高昂。在下一步城市化发展中，开发商应该在新常态下从量变转换到质变。

房超身上肩负着“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的使命感，他始终相信不同城市中的不同消费群体都有对美好、品质生活的共同追求，在需求同步的前提下，就应该去创新开发以“打造和引领生活方式”为终极目标的商业物业。

（北京商报记者 刘宇）