城中村改造的快速推进，使得昆明城市综合体项目的数量呈爆发式增长，伴随而来的商业地产体量也导致昆明商业物业出现过剩供应，部分商业项目甚至出现消费人流不足，运营难以为继的情况。

但纵使昆明商业地产人均面积已经远超上海、深圳等国内一线城市，但商业地产的造“城”运动依旧方兴未艾，就连市场环境快速下行的2014年，昆明仍有多个商业地产项目开业，尤其去年第四季度，昆明西山万达广场、同德昆明广场、爱琴海购物公园、滨江俊发广场四个购物中心的集中开业，更体现了开发商高涨的商业地产热情。

当然，多个购物中心集中年末开业并不意味着昆明商业地产市场去化压力有所缓解，对此，有业内人士表示，年末往往会产生大量的消费需求，购物中心选择在这一时间点开业能够有效吸附消费需求，并培养片区消费习惯，从而保证项目能够快速度过商业培育期。

或许正是由于这样的市场规律作用，昆明今年同样有多个商业地产项目为抢抓年末消费超，计划于第四季度开门迎客，但面对步入深度调整期的楼市现状，多数项目年内开业的计划很有可能无法达成。

又是一年开业季

今年初，有统计数据显示，预计2015年全省将有超过40个商业地产项目开业，而这些即将于今年开业的商业项目中，昆明占半数以上，若这些项目均能按计划年内开业，将为昆明新增近300万方商业体量。更值得注意的是，多数有今年开业计划的商业地产项目都选择在下半年开业，尤其是市场消费欲旺盛的第四季度。

虽然今年初，昆明商业地产有过一轮开业小高峰，云路中心、斗南花花世界、公园1903一期商业相继于今年一月开门营业，但下半年以来，昆明暂未未有商业地产开业的纪录，不过，随着“金九银十”及年末消费旺季的到来，昆明又将诞生多个商业地产项目。

据不完全统计，昆明市场有计划于今年10—12月开业的商业地产项目将不少于7个，其中大都摩天购物中心、大宥城、海伦城市广场等项目都于早些时候举行了招商发布会，并对外透露了具体的开业时间，而南悦城、螺蛳湾中心、德润·金街等项目也表示将于今年年底前完成开业。

显然，年末消费需求的集中爆发，无疑是推动商业地产，尤其是规划有大体量购物中心商业项目开业的关键因素，而且从去年昆明商业地产项目年末集中开业的经验来看，赶上这一时间节点开业的商业地产项目都吸引了大量的消费人群。而像爱琴海购物公园及同德昆明广场这类在各自所处片区拥有庞大商业体量及突出品牌优势的购物中心，更培养了一批稳定的消费习惯，从而保证项目商业氛围快速成熟。

同时，多个商业项目的开业，也将打破昆明主城各个板块商业配套“一枝独秀”的商圈现状，进一步优化昆明商业格局，进而起到增强主城区各板块功能配套的作用，并有效分流中心商圈已趋饱和的商业承载力。

当然，多个商业项目的集中开业，必然再次引发关于昆明商业体量供应过剩的讨论，而商业物业去化、商业地产运营、商圈氛围打造等问题，也将再次困扰商业地产项目的开发运营企业。

计划赶不上变化

不过，面对今年逐步步入调整深水期的楼市现状，市场大可不必担心大量商业地产项目开业会对商业去化及项目管理运营造成压力，甚至多数商业地产项目原定年底前开业的计划都无法兑现。

对于商业的开业，其实可以看作是项目规划设计、整体定位、工程建设、品牌招商、宣传推广等前期工作质变的结果，而对于一些承诺全商家入驻、满铺开业的商业项目而言，正式开业更是对于产品品质及开发商运营能力的综合考验。

从年底即将开业的商业项目现阶段筹备情况来看，大都摩天购物中心和海伦城市广场最靠近原定的开业计划。

大都摩天购物中心外墙广告围挡显示，项目将于今年11月正式开业，且目前已有Forever21、New Look、H&M等多个时尚快销品牌确定入驻。而从整体工程建设情况来看，项目主体部分全部完工，外立面装饰及园区绿化完成建设，商户也已全面进场装修。

同样快速推进的海伦城市广场目前也已进入商业内场装修阶段，但与大都摩天购物中心稍微不同的是，海伦城市广场采取的是商户分批进场的装修政策，这在一定程度上将会影响后续进场商家的装修的进度。

而此前表示将于年底前开业的南悦城，虽然项目主体部分已完成建设，但外立面装饰进度缓慢，更重要的是，项目截止目前仍未举行招商发布会，且签约入驻商户仅有麦德龙超市已进场装修。同样计划年底前开业的螺蛳湾中心虽然工程建设及招商发布会等前期工作均已完成，但项目内部装饰尚未启动。由此看来，这两个项目想要在年底前实现开业运营的可能性并不大。

此外，原定于今年四季度开业的商业项目还有大宥城、奥宸中央广场、奥宸财富广场、呈贡新都昌广场等，但相比前文提到已经进入开业筹备阶段的项目，由于企业资金问题，这些项目都不同程度的遭遇停工或工程建设推进缓慢等尴尬，已完全不具备年底前开业的可能与条件。

的确，一个商业项目从招商筹备到装修入驻，并最终实现开业都必须经历一个复杂的过程，以去年昆明西山万达广场开业为例，从去年5月30日首批入驻商户进场装修，到10月31日项目开业，被誉为国内商业地产开业最快筹备周期的“万达速度”都花了5个月时间。相比之下，昆明一众项目想凭今年仅剩的3个月时间完成筹备实现年内开业显然难度不小，更何况面对今年的楼市环境，囊中羞涩的开发企业对于加速推进项目开业也是有心无力。

或许正是你看到这一点，部分原定于今年年底开业的商业项目也调整了进度计划。2014年4月启动建设的昆明砂之船艺术商业广场在其开工仪式上表示，项目将于今年投入运营，而随着项目商业街及奥特莱斯主力店相继于2014年12月和2015年6月封顶，项目预计开业时间也被定于今年年底，但今年5月南京砂之船新闻发布会传出的消息却显示，昆明砂之船项目将于 2016年中上旬开业亮相。

可见，楼市自我调整带来的市场快速下行，严重影响了昆明商业地产的推盘节奏，但对于商业体量过量供应的昆明市场而言，商业地产项目开业遇阻并非坏事，至少为开发企业留出了更多思考如何应对商业地产供应过剩及差异化竞争的时间。
　　（腾讯房产 阚一）