过时的Mall如何改造？

在洛杉矶海边，有一个5万平方米的购物中心——Santa Monica Place自上世纪80年代开业，20多年后逐渐衰败。

2008年，业主Macerich关掉后并砸下2.65亿美元（约合17亿人民币）对整体购物中心进行改造。

2010年Santa Monica Place重新开业后，每年人流量近千万。这里云集了洛杉矶的潮人，你有机会遇见小罗伯特·唐尼 (Robert Downey Jr.)、梅格·瑞恩 (Meg Ryan) 及阿诺德·施瓦辛格 (Arnold Schwarzenegger) 等明星们亲自在此购物。

掀开购物中心顶盖 重塑开放商业街区

业主Macerich请美国建筑事务所Jerde来负责改造。结果，Jerde大手一挥，把这个购物中心的顶整个给掀掉了！

没有屋顶Santa Monica Place，露天商业街区的氛围更浓郁。

购物中心整体改造的同时，Macerich还重新规划了与之相邻的绿树成荫的人行道及购物中心整体结构，并重建Third Street Promenade的购物区。因为离海滩很近，Santa Monica Place成了洛杉矶必去的一个旅游景点。洛杉矶当地人也很喜欢来此休闲放松聚会。

失去屋顶后，多了一个大的露天广场中心店面峡谷般的走廊空间。

Santa Monica Place很会利用公共空间，商家经常在此做品牌、快闪活动。在服务台，服务人员还会根据消费者需求提供性价比最舒适的旅行线路，让你能在Santa Monica有一个愉快的旅程。

没有屋顶后，Santa Monica Place的三楼便以更广阔的视野饱览太平洋和圣莫尼卡山脉双重景观。在三楼的改造计划中，重在餐饮美食，多个洛杉矶有名的餐厅在此开店。

招商错位 满足多层次客群需求

Santa Monica Place的改造并不容易。

在重金掀开顶盖，打开商业街区的开放氛围后，难点就是招商。

你必须说清楚这个项目的核心竞争力和未来场景故事。

Santa Monica Place连接的第三街长廊是洛杉矶当地极负盛名的一条老商业街，这里的街头艺人就是好莱坞文化当中的一部分。

最重要的是，Santa Monica Place潜在消费群体巨大。除了Santa Monica当时每年500万以上的旅游流动人群外，按规划周边的写字楼、住宅及覆盖中产阶级家庭人数增幅巨大。而且，经调研，这群人都喜欢娱乐休闲，也追求品质生活。

所有的购物中心调整，都是基于对未来消费市场的预判。如今，Santa Monica Place周边辐射的消费人群超过1000万。

对消费者的需求分析完，Santa Monica Place决意打造一个娱乐休闲的主题街区，招商品牌覆盖大众、精品和奢侈品。进驻品牌包括Louis Vuitton、BOSS Hugo Boss、Tiffany & Co.、Buberry、Coach、Disney Store、Emporio Armani、G-Star Raw Denim、LeSportsac、Michael Kors、Nike、Pandora、Swarovski等。

许多美国本土化的个性品牌也云集于此，比如ADAMM’S是美国最佳玻璃品牌。自1972年成立后，ADAMM’S致力于设计制作最优秀、最前沿、最富创造力的玻璃制品，其产品涵盖范围极广，小到玻璃杯大到玻璃门窗都有涉及，消费者来此挑选礼品的频率很高。

Above the Fold是区域内一家专营报刊杂志的店铺，在美销售的英语杂志在这里都可以找到，可以买到国内无法买到的“珍品”。这家专营店铺杂志多，颜色艳丽，适合消费者拍照留念。

每一个品牌都善于利用Santa Monica Place的娱乐休闲氛围做活动。Nike几乎每周都举办Nike+ Run Club和Nike Training Club活动，消费者可以免费体验60分钟的运动。

对招商品牌而言，消费前景和项目调性就意味着未来坪效。Santa Monica Place的一个租户如今的年销售额达到1000美元／平方尺，比相邻的第三街长廊的800美元／平方尺更高。而改造之前，Santa Monica Place的租户坪效仅400美元／平方尺。

改造后，Santa Monica Place的分区非常科学，整个广场成正方形，中间两条走廊将广场划分，每一层都分为A、B、C、D、E五个分区和Bloomingdale's、Nordstrom两家百货公司，消费者找到特定的分区便能迅速看到店铺，非常的人性化。

2015年，Santa Monica Place预计营业额超过24亿人民币，超过上海久光百货。以4.8万平方米的商业面积来看，国内很多高大上的购物中心坪效都做不过Santa Monica Place。

存量资产时代 运营为王

Santa Monica Place的改造极具典型。

2008年，美国商业地产进入存量资产时代，54个主要城市购物中心在建面积高达1.415亿平方英尺，但三年后的实际开业面积不足一半。

大量的商业项目都在重建改造，美国最大商业地产地产开发商西蒙彼时投入高达200亿美元调整旗下物业，提升运营能力。而美国当时很大的一家房地产基金因为运营能力不足盲目扩张宣告破产，被另一家房地产基金整体低价收购。

中国的商业地产也进入存量资产时代。大量的商业供应与源源不断的商业规划，对商业运营的要求越来越高。

但与美国不同的是，国内的商业地产发展思路一直是大包大揽，开发商同时是投资商、开发商、运营商，出于高周转的模式习惯和融资成本、现金流的压力，很多商业项目的培育期不足，没有做好准备就开业，开业后运营能力不足导致商业项目人气冷清。

而美国，商业地产的细分和退出渠道都很成熟。开发商、投资者、运营商各司其责，以REITs渠道退出。

中国的商业地产也将进入细分时代，而运营管理强的公司将在此轮调整中迅速壮大。

商业地产的战国时代将在疯狂的竞争中落幕，你是准备抗战还是借此机会大举扩张？

大鱼吃小鱼，正酣。

（来源：RET睿意德）