中国购物中心行业如今正面临着“悲喜交杂”的局面。一方面，自2011年起，由于商业地产行业发展利好不断，吸引了众多不同背景的企业纷纷涌入购物中心开发领域，更有不少企业提出了宏伟的加速扩张计划（诸如五年开业百家购物中心等），导致我国新开业购物中心项目持续放量增加。另一方面，由于实际商业大环境的制约及部分地区项目产能过剩带来的恶性竞争，导致大量项目不得不延期开业。

对此，资深购物中心专家禹来指出，事实上，目前我国规划的购物中心项目中有1/2开不了工，开工的又有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。也就是说，中国购物中心能成功开业的只占1/4，营运成功的更是不足八分之一。而面对此局势，各路开发商的表现也是形色各异。

根据搜铺网商业地产研究院统计数据显示，在2013-2015年三年间，新增开业项目超过10个的集团只有10家，除了万达、华润、宝龙三大常年上榜的巨头之外，银泰、苏宁、绿地、兴隆、BHG、步步高、万科也成功上榜；新增5至9个开业项目的集团只有15家，如屈居11位的凯德、永旺，而超过2个项目的集团也仅有96家。

另据搜铺网商业地产研究院统计，截至2015年底，大陆地区仅有200来家集团拥有2家以上的已开业购物中心。而这些集团麾下，各类购物中心总计数量也仅有约千余家，在全国已开业项目中占比20％。这相较于全国百货和超市业态（各拥有200来家连锁集团）高达80％的市场集中度而言，可谓是市场集中度非常之低。

一、2013-2015年开业购物中心最多的150家集团

我们针对其中开业项目最多的150家典型集团进行统计研究，发现在2013-2015年，购物中心新开业项目可谓是被三分天下，商业零售商、购物中心开发商、住宅开发商各占一方。

从总体来看，专业购物中心开发商主要还是央企（如华润置地、大悦城地产）和外资企业（如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民营巨头（如万达、印力等）的天下，而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发，使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。

同时，在传统商业竞争日趋白热化的背景下，百货、超市、电器数码、家居市场乃至书店等不同业态商家也在集体向购物中心运营转型。甚至从数量上而言，拥有商业零售商背景的新开业购物中心已经超过了拥有住宅和购物中心开发商背景的新开业购物中心项目。

其中，在由商业零售商开发的购物中心中，拥有品牌资源优势的百货集团占据了半壁江山（韩国的乐天新世界，日本的高岛屋永旺华堂，美国西尔斯等百货企业均开发有众多大型购物中心），甚至是在我国近三年来开业购物中心最多的20大集团中，百货集团也足足占了一半名额。而超市集团如永旺、欧尚、步步高、正大、华润万家，电器数码龙头企业如苏宁、华强、赛博、国美，家居建材集团如红星、宜家、月星、喜盈门，书店企业如凤凰、诚品，乃至原来拥有专业市场背景的五洲、中东、上亿（原亿丰）等集团也均在大量投建购物中心。

另就150家典型购物中心开发机构麾下新增项目来看，虽然四大一线城市持续增长，但由于其增速远不及三四线城市新开业项目的快速增加，这导致一线城市项目占比正在逐渐下降。而奢侈品销售持续不景气、奢侈品牌开始实行谨慎开店策略，也间接导致了——新开业项目中，高端项目较往年有所缩减，中高端轻奢定位及中端大众定位购物中心项目数量大幅增加。

TIPS：如将纯购物中心开发商定义为只专注开发运营商业不动产且不卖铺的企业，则只有永旺、宜家荟聚、SM、崇邦、恒隆、太古、新鸿基、百联、王府井等极少数企业是名副其实。

二、2013-2015年最受购物中心欢迎业态新开店情况比对 

在各路开发商群雄逐鹿之时，最受购物中心欢迎的各大商业业态发展也是“波诡云谲”。

近年来，由于传统业态门店总数渐趋饱和，除了电影院、儿童乐园、电玩城由于新品牌频出能够保持新开业门店数不断增加之外，大卖场、百货、快时尚、服饰等业态新开业门店数量均在2014年达到顶峰后，于2015年出现大幅下滑，奢侈品牌新开业门店数更是连跌三年。

不过，市场关闭了一扇门，也悄然开启了另一扇门。在大卖场、百货、奢侈品牌的关店数量及新开业购物中心总数均于2015年创下历史新高，购物中心招商难度再上新台阶之际，文创书店、家居店的开店数量则是连续三年猛增。只是就年新增门店总数仅有数十家而言，仍难以满足每年计划开业的600-700家新购物中心（当中，不少项目不得不一再延期）的需求，何况其中相当一部分门店还是选择了已开业数年、状态渐佳的老场。

而在大卖场开店数量大减之后，各大超市集团也纷纷尝试精品超市和中小型生鲜超市，以应对消费者需求变化。快时尚及奢侈品中的老牌开店速度减缓后，新兴品牌则加快了拓展步伐，例如快时尚中的NEWLOOK、MJSTYLE、SPAO、OLDNAVY，轻奢中的Michael Kors、MCM、Tory Burch、Kate Spade。

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