长宁临空将打造15万方以上商场，地块条件苛刻

11月23日晚，上海土地市场发布公告，长宁区新泾镇342街坊1/1丘cn004c-02地块（临空16-2地块，东至福泉路，南至金钟路，西至协和路，北至北翟路）将于12月30日拍卖。

　　出让合同显示，地块将建设规模将不小于15万平方米的商场（其中地上建筑面积不小于10万平方米），定位为中高端，国际化、多样化、体验化，集购物、休闲、娱乐、时尚为一体的一站式体验精品购物中心，开发商须100%持有整个项目至少20年，统一招商、统一运营、统一物业管理，同时还需要配置单体建筑面积不小于2.5万平方米的零售主力商户（地上建筑面积不小于1.5万平方米），由开发商自主经营。

谁能吃到这块肥肉？宜家胜算大！

要知道，大上海本就是个寸土寸金的地方，土地供应极为紧张，大型地块较少，大项目选址十分困难，想要在魔都大展拳脚首先地块条件就极不容易满足。此番临空地块开发条件虽苛刻，但不失为一块好地，究竟谁能吃到这块肥肉？

舆论也炸了锅，有网友透露，宜家旗下荟聚购物中心项目将进驻这里，并于2019年年底开业。消息是否属实？搜铺网记者第一时间致信上海长宁土地市场官方网站，截止发稿前未得到明确回复。

那么我们先来分析这块地是否真适合进驻宜家。

搜铺网商业地产研究院注意到，该地块周围居民并不密集，离2号线淞虹路地铁站稍有距离，且被外环路高架及北翟路快递通道切割，西侧外环外主要为虹桥机场用地，北面大多为建设工地及商务楼，周围的居民几乎全部集中在南侧百联西郊购物中心的周围，若要打造商业物业，对于购物中心商业运营能力及主力店吸引客流的能力要求很高，相关部门之前曾与宜家在内的多家大型零售商背景购物中心开发商多轮洽商。

另外，由于商圈条件限制，此地并不适合设置百货主力店，因此拥有特色主力店及超市主力店的零售商业将变得很有希望。据悉目前已经有4家企业领取申请表，搜铺网大胆猜测预计宜家、百联集团、沃尔玛乐世界、欧尚高鑫广场等都会是此地块的潜在竞争者。其中宜家荟聚是最有力的竞争者。

为什么这么说？

首先，临空地块所在区域位于长宁西部，虽然并非集中住宅区，但区域内高新技术和电子产业企业密集，有大批上班族，金领、白领占比极高，消费水平高。而交通便利、覆盖足够多符合荟聚定位的消费群体、能满足购物中心建设需求的面积，是宜家购物中心集团的基本选址标准。所以两者十分契合。且该地块位于上海西面的长宁临空商圈，而宜家目前上海另外三家门店分别位于市区的徐家汇边缘、北面的宝山大场商圈、东面的浦东御桥商圈。

△宜家当前在上海的布局

附临空企业入驻情况：

其次，拥有巨大的停车场，是所有宜家购物中心的特色之一。这能极大满足临空区域内消费者的驱车购物需求，从而也就极大地提升了他们的消费意愿。据悉，设计购物中心前，宜家都会先做市场调研，估算购物中心的体量、人流量，结合汽车保有量做出停车场规划。北京、武汉、无锡三地荟聚的停车位数量分别为6500个、4700个和4800个，这与当前国内很多项目停车位严重不足，配套设施差形成鲜明对比。

以武汉宜家荟聚购物中心为例，五年前，宜家刚拿下这一总面积达30万平方米的地块时，这里还是一个物流园区。当时的周边环境并不适合做购物中心，但宜家考虑的是，未来城市会逐渐向外扩展，随着汽车保有量增加，市内交通拥堵，越来越多市民会习惯驾车到城市周边休闲购物。基于这种判断，加上武汉市政府承诺在购物中心旁边增设一个轻轨站点，项目最终落了地。

中国目前已有的三个荟聚项目（无锡、北京、武汉）全部位于远离市中心的位置。其中GLT租赁面积最大的是北京荟聚，有20.7万平方米，最小的无锡荟聚也有15.3万平方米。尽管远离市中心，但荟聚却没有遭遇门庭冷落车马稀的窘境。

同时，宜家荟聚购物中心与其他购物中心相比还有一个更大的法宝，那就是有着“宜家家居”这根定海神针。作为荟聚的战略合作伙伴和主力租户，宜家家居一般先于荟聚开业，某种程度上起到了为荟聚预热造势的作用。仍以武汉项目为例，2014年9月开业的武汉宜家，销售业绩比原定目标高出了32％。到店的访客不仅来自武汉，还有许多华中周边地区的消费者。

同样，荟聚也为宜家家居输送了客流。荟聚中心丰富的业态，也会带动宜家家居人气更旺盛。有数据显示，在北京、无锡的荟聚中心开业后，为相邻的宜家家居带去“大约增加了30%左右”的更多客流,且业绩喜人。

宜家家居远程的集客能力，为宜家荟聚购物中心的招商以及整体发展也奠定了强大基础。荟聚购物中心内包含来自国际和国内时尚服饰、丰富的餐饮和休闲咖啡、娱乐、电器商场、大型超级市场、影院、文化教育以及各类休闲与运动服务，每家荟聚中心租赁面积15-20万平方米，拥有350-400家合作商户，一应俱全。还配备首屈一指的停车场。源于北欧的斯堪的纳维亚设计风格注重个性、以人为本，以购物行为为指导动线的设计最大程度地优化了所有商铺和出入口的位置，清晰的动线让客流更平均地分布于荟聚中心的每一处，要说实力亲民，宜家荟聚绝对做到了。

宜家在华进入新阶段 拓展全面加速

上海是目标城市

由于宜家对购物中心的选址非常严格，且都是自行买地、自行兴建。这无疑增加了新建门店的难度，所以新的荟聚购物中心的进展速度往往较慢。

三家荟聚开业后，宜家购物中心集团在中国的发展也进入了第二个阶段。据宜家购物中心中国区总裁丁晖透露，在今后一两年内，宜家购物中心集团希望能在中国投资5到6家新购物中心，未来主要会在北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、西安，青岛、南京、杭州、长沙、成都等重点城市开设第二批购物中心。其中北京和武汉有望成为中国首先拥有两家荟聚购物中心的城市，为了与既有宜家保持合理距离，北京选址考虑海淀、通州、昌平，武汉则考虑东湖高新、洪山、江夏等江南区域。但暂时不会考虑无锡往下的城市。

经过多年的选址，宜家第二批荟聚购物中心开始陆续传出喜讯，其中长沙、西安率先成功签约。

今年6月17日，从长沙市国土资源交易中心传出消息，洋湖Y06-I02地块被宜家购物中心集团以8.2亿元的价格成功摘牌，该地块容积率为2.5，总占地面积为182亩。长沙荟聚中心位于洋湖生态新城核心地段，东临地铁3号线，西临坪塘大道，北依洋湖大道，总建设体量超过30万方，商业零售面积达到15万平方米，总投资将超过40亿元。该项目将成为宜家集团在全球投资资产组合中第二大的项目和在中国的第四个“宜家家居+购物中心”新概念项目。除宜家家居以外，还将引进其他300多家国内外知名品牌和众多目前尚未进入湖南市场的国内外领导品牌，致力于打造成为具有国际标准的、湖南省影响力第一的一站式超区域性购物中心。

宜家以“家”文化为公司的核心理念，一直倡导“家，是世界上最重要的地方，孩子，是世界上最重要的人，在一起，是世界上最重要的事情”。荟聚中心的定位是家庭和朋友聚会休闲的场所，更多地关注中产阶级，而非热衷奢侈品的人群。因此，在这里体验业态也颇为重要。正如宜家购物中心中国区总裁丁晖所言，不把自己看成购物中心，而是未来的聚会体验中心。一直以来，外来的宜家念中国商业地产的经自有一套，进入中国市场后似乎从未出现过“水土不服”的情况，丁晖直言宜家始终坚持更注重客户，而不仅是股东的商业理念。

△长沙宜家荟聚中心所在区位

据悉，长沙荟聚中心里，还将拥有全国首创，约10万平方米的宜家创意办公楼、创意公寓。宜家将为长沙的年轻人创造高品质生活的解决方案，在宜家，不仅可以拥有现成的家，拎包即可入住。商业人士还可以选择在开放、共享的公共空间里办公。宜家也将充分发挥产品优势，解决传统建筑产业中浪费空间的现象。设计适合宜家的房型和色彩，使用宜家自己的家居产品。这样的小型SOHO，在中国尚属首次尝试。第一幢楼将和宜家购物中心同步建设，同时，配以两至三层的公共空间。

此外，在今年的2016丝博会暨第20届西洽会上，西安雁塔区签约引入了西北第一家宜家荟聚购物中心。

上海是宜家的中国总部乃至亚太总部所在地，自然是宜家荟聚购物中心的投资战略上的头号重点城市，并因此与长宁、闵行、宝山、浦东等区的多个候选地块与相关部门展开了多年洽商。由于上海外环线内大型商业地块非常稀有，识时务者为俊杰，宜家将原先单店20万平方米以上的选址要求也适当有所降低，可见宜家的诚意。据网友揣测，虽然该商业地块就商圈而言并不成熟，但交通便利，地块较大，颇契合宜家荟聚的特性；宜家方面相当看重临空地块且与之保持多年的密切联系，综合该地块操盘难度及宜家的综合资源优势可以预测，长宁临空地块引入宜家荟聚购物中心的可能性非常大。

TIPS：临空虹桥第五大道和黄金珠宝交易中心

面对拥有虹桥天地、龙湖天街等众多购物中心项目的大虹桥商圈咄咄逼人，已规划十多年的临空虹桥第五大道即将成型

“虹桥第五大道”是一条贯穿临空园区内的商业步行街。南起地铁二号线淞虹路站，北至苏州河1号公园（靠近联合利华总部办公楼），全长1993米，贯穿9个地块，涉及20多个功能性项目，包括总部办公、高端百货、文化观演、时尚资讯发布、会议中心、公寓式酒店、星级酒店等，所涉项目总建筑面积约120万平方米。

目前，临空虹桥第五大道已经开业的主要商业设施为尚品坊与凌空SOHO，4.5万平方米的建滔商业广场即将试营业并于明年全面开业，淞虹路地铁站上盖由中国黄金集团投资建设的黄金珠宝交易中心综合体（原易初莲花天山店），坊间传闻，项目建成后正大将以正大乐城和易初莲花超市重新进驻该综合体的部分楼层，如宜家荟聚成功进驻，无疑将与黄金珠宝交易中心共同构成临空商圈的两大地标性的主力购物中心。长宁现有天山虹桥，中山公园，北新泾百联西郊三大商圈，临空商圈将成第四个。（关于长宁区虹桥临空商圈的具体情况将在下一期分析，此处不再延展。）

△黄金珠宝交易中心效果图

黄金珠宝交易中心项目初步建设方案为地上八层、地下四层，共约19万平方米。其中地上面积9万平方米，地下面积10万平方米。整个项目的中庭分两个部分，地上二层至五层部分及地下二层和地下一层部分。其中地上二层中庭宽17米，长42米，高14米。整体感觉大气而富有商业气息。地下一、二层的中庭设计有机的将地下商业、超市及地铁出入口联系在一起，便捷的交通联系大大强化了区域商业价值。项目建成后，将成为以黄金交易为主要特色，兼具名品百货消费与五星级酒店服务的又一座商业酒店办公综合体。并通过对地下空间的充分利用达到商业空间与地铁交通的便捷勾联。

（搜铺网商业地产研究院出品，由千寻、ALAN66主笔！）