21世纪经济报道以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题，于11月25日在上海举办21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会。东方财富网全程直播此次论坛，以下为中国房地产研究会副会长顾云昌先生的发言实录。

　　顾云昌：各位朋友，很高兴参加这次21世纪中国城市综合体高峰论坛。2011年给我们的感觉商品房要压，保障房要上，住宅地产要下，商业地产要上。中国的房地产出现两个上，保障房大赶快上，商业地产一哄而上。

　　我最近看到了一些信息，无论是沿海城市还是内地级城市，有的城市今年的开工量，一年增加了80%多，很多市长跟我说，我们区里面10个综合体，我们不能不相信综合体是好的市场，但是的确有很大的风险。

　　当代城市发展的新潮流。刚才秦虹主任讲到了中国的城市化，现在中国人一半住在城里，一半住在农村。未来最起码有70%的人住在城里，30%以下的人住在农村，这就是城市化。第二、中国的城市化，住在城里人不一定享受到城市的全部生活，住房水平和待遇不是所有人都一样，我们的农民工兄弟就不一样。真正的城市化率可能只有35%。另外15%是农民工兄弟，他们的住房讨论，提供给他们的公共产品不是城市人的水平，住房我们人均30平米以上，他们人均5平米、10平米。半拉子城市化要变成全城市化，另外我们城里的人要不断提高生活水平和不断改善。怎么改善，买好房子，还要拆房子。这是中国的城市化当中要盖的房子，要盖住宅和商业地产肯定有很大的需求量。当代城市发展当中我们盖很多的房子，中国每年新盖的住房占了世界总量的50%，人口只占了世界人口的五分之一。世界上最大的人口迁徙就发生在中国，在冬天里面，我们考虑这个问题要有远见，春天和夏天会到的，关键是冬天能不能过好。

　　第二、一些发展中国家城市化基本完成，他们也有房地产，如果没有房地产美国不会有金融危机，因为美国次贷危机导致全世界金融风暴。我最近到西班牙，西班牙房地产价格下跌了20%，整个国家失业率20%。我不是说由于失业率是房地产下降造成的，起码是重要因素。美国的房价下降30%，经济一塌糊涂。什么时候美国经济可以上来，房地产经济上来就可以了。所以房地产和经济的关系密切，他们是搞城市更新。

　　我下面总结了一下，当代世界城市发展的新潮流有四个潮。第一是新城市主义;第二是田园城市;第三是紧凑节约型;第四绿色环保型。新城市主义，城市扩张是怎么扩张的?中国这样搞开发区，再盖一个城市，我们城市过去几年都是开发区的，现在大家觉得光搞开发区是有问题的，白天上班了，晚上黑灯瞎火成为一个“鬼城”。住宅区放在城里面，白天上班了，都是老头老太太在家里，晚上进来了，交通拥堵。我们不能搞开发区，一定要搞新城市，新区，城和市一起盖，规划新城市，而不是开发区。因为城和市是有机体，城是住人的，古时候大家住在一起，为了安全把城墙盖起来，搞一个护城河，这叫做城。什么叫市?要有交易市场，街头摆摊，市场出来了，到现在的城市综合体。城和市必须共同发展。我们是光发展城，不发展市，光发展市或者不发展城。我们要搞清楚，新城市主义是城和市有机协调发展。我们综合体恰恰是一个微型城市，在综合体里面住的有产业、酒店、办公和人们需要的，综合体是新城市主义的典范。

　　第二个潮流是田园城市，指旧城改造再开发。西方发达国家旧城衰败了，动员富人开发旧城。改造旧城要把田园模式引入，把阳光、空气、绿地引入。人们清楚不能再盖高楼，要留出绿地。像上海每个区域有一个绿地，每个街道有一个小绿地，这就是田园城市。

　　第三是紧凑节约。节约型、紧凑型。因为城市土地资源有限，要节约能源，把城市搞的紧凑一点，综合体都是步行的，减少交通，减少对外的路线，综合体是密集、紧凑节约的。我认为中国城市发展要讲究紧凑，中国的住宅建设讲紧凑，因为我们人多地少。城市化不能像美国学习，美国是四个轮子上的国家，汽油价格便宜。我们中国石油价格比美国石油价格贵一倍，但是人家工资比我们高。中国的城市化一定要讲紧凑。要向欧洲国家学习，欧洲国家城市紧凑，交通组织不错。

　　第四是绿色环保。城市化当中讲紧凑和节约，也不能忘记绿色环保和生态。上海世博会的口号叫做“城市，让生活更美好”。综合体让我们的城市更加繁荣，繁荣当中要有生态，这结合起来是理想境界。

　　我们现在城市发展当中，过去中国的城市发展有一个特点摊大饼，除了摊大饼还有其他发展模式吗?现在倡导的模式叫做馅饼。每个馅饼当中有一个好的综合体和分中心，把馅饼做起来。每个馅饼的馅不一样，有特色出来。在馅饼和馅饼之间有绿地空间，每个馅饼有各自的味道。我把城市发展的潮流和我们今天讲的综合体结合起来，在综合体的打造当中，能不能根据现代世界城市发展的新潮流去做。这样的情况下，我提出了几个态。

　　第一、形态。综合体是一个城市的名片，某某综合体肯定想成为城市的亮点，是一个微型城市，你的形象很重要，外表、立面，让人想起某某综合体是什么样的，流连忘返。上海绿地现在综合体的特点是什么?绿地在全国开发楼盘当中就是建当地第一高楼，这是他的名片。星河湾没有搞城市综合体，都是搞住宅的，但是一看这个立面就是星河湾，让人感觉很清楚。赏心悦目的外观和巨无霸的空间，这是综合体的特征。另外就是高层、高容积率、高度“养眼”。这样的形态是大家所追求的。我们如何做好态，在规划设计上把特色搞出来，如何做到高度“养眼”。

　　第二、业态。业态大家感觉更重要，它是多功能、复杂的复合，又是一种商业模式的优化组合，也是城市GDP的发动机。为什么地方政府对于我们综合体尤为青睐，他看到综合体起来以后，既是城市的名片，也是城市GDP的发动机。这里面能够集聚多少商业，每年有多少税收产生，每年对于城市的就业和各方面的经济发展有多大的拉动力。中国的财税体制，地方政府担负着重要的发动经济的功能，现在靠投资，大量的高铁吗，高铁停工已经不少了。城市要打扮好，综合体找到了这么一个业态。

　　综合体当中如何做到业态比较合适的，我想一定有这么几个方面。一个是要有差异化。第二要有特色。听说县城有的已经搞综合体了，综合体的发展速度刚才说了雨后春笋，我觉得是翻江倒海。我觉得就是一个镇也可以搞综合体，前一阵子我在浙江嘉兴下面的镇，那个镇搞了20几万平方米综合体，我觉得不错，它是中国第一羊毛衫的集散地。尽管是一个镇，消费能力完全可以支撑综合体，综合体的发展，有没有这个需求和消费能力。跑到西北地区小镇上去，综合体肯定不行，因为没有购买力。这种不同的差异在不同的城市有大有小，业态和形态都可以不同。另外，还要强调特色。大家知道综合体千篇一律，业态同质化很多，需要我们认真思考。现在改造综合体当中产生了很多好概念，比如北京有一个首创，他们搞综合体可能在城市中间，也可能在几个城市中间搞综合体。他是奥特莱斯的概念，品牌折扣店为主导的综合体。上次我去山东，那个开发商很有信心，说搞当地鲜活产品为特征的综合体。还有说以各色餐饮为主导的综合体。商业的业态更重要，我们不要每个综合体卖一样的东西和一样的组合，将来肯定有问题，互相竞争太残酷了。所以要根据当地的情况，把你的特色搞出来，把差异化做出来是我们综合体应该重点考虑的问题。刚才说到了资金问题、管理问题是另外问题，从业态来说，这是当前综合体最应该考虑的大问题。

　　第三、动态。对外交通、对内交通，人流组织和物流组织。动态交通和静态交通。这几个动态一定要结合起来。对外的交通通达性很大，内部的交流，上下左右的交流，楼上楼下平面的组合交流要组织好。人流和物流，有的综合体搞起来以后，招不来商，他觉得搞商业地产和住宅一样，结果死掉了。什么原因?这个物流组织没有办法弄好，将来没有办法进来，或者你的空间设计不合理。对于这么一个大体量复合性的东西，一个是交通问题，还有动态交通和静态交通，比如停车场。因为这么大的体量和复杂功能，一定要把交通问题的动态考虑好。

　　第四、生态。我们世界发展的潮流，特别是像绿色环保，对于生态怎么理解?我认为两个方面的生态。一个是自然生态，一个是人文生态。自然生态是建筑物的资源节约和形成的环境友好。为什么综合体当中有主题公园这个说法，实际上是想把这个体现出来。综合体本来的地貌，如果有水面和绿地的应该保留下来，更好的形成环境。同时，打造过程当中节能减排，这才能做到真正的生态。除了自然生态还有人文生态。综合体有写字楼、商场、娱乐、电影院，还有居民，这个互相之间的关系不要干扰。我觉得和谐不光是自然生态，还有人文生态问题。我认为综合体之所以受到青睐，因为它是房地产开发和城市经营相结合最高的境界，是城市财富集聚效应的集中放大，综合体是房地产开发最高形态，又是能够放大财富效应，也是我们现代城市发展的必然产物。对于这样的综合体怎么打造，各位再继续交流。

　　现在又碰到了一个新的概念，我们现在提文化大繁荣与大发展，这和综合体有什么关系?过去只讲商业，能不能把文化的概念，综合体融合应用起来。有的品牌开发商私下说，有很多旧城区一大糊涂，文化大发展、大繁荣赋予进去。我们不要讲吃的喝的，还有文化的东西，把这个概念更加繁荣起来，创造出更好的城市综合体。

　　第二、健康、保健、医疗，现在人们最讲究是活的健康，我们的城市开发工作如何把健康的理念，特别是老年护理的理念在综合体体现出来。我前两天到医院拿药，一个中药、一个西药还要排队太难了。年轻人考虑有没有房子住的问题，老年人有房子了，没人管，我们在开发综合体的时候体现出对于老年的关怀，综合体当中如果有一个护理中心专门关怀这些人的，不一定看病，主要是怎么给他护理，讲保健，让他知道身体健康的情况。我觉得保健老年产业和综合体结合起来有没有可能。一个是文化产业，一个是健康护理这方面的产业，来一个中国式的创造，把房地产真正做到为老百姓服务，因为有需求。归根到底，我们的房地产、商业、综合体要以需求为导向，有什么需求就满足他。当然还可以创造需求。

　　今天，中国的房地产有很大的发展空间，商业地产有很大的发展空间，但是在这样一哄而上的过程当中一定要冷静思考，有没有定位，如何使综合体做得更加有差异化，适应当前整个房地产的大潮，适应未来中国社会发展文化产业、养老和健康产业这些东西。前景是美好的。
　　(来源：东方财富网)