中海这艘大船，不动声息间转了方向，从“行业领先开发商”向“不动产开发运营集团”转型。

据中海公告，2017年前11个月的销售金额为2193.34亿港元（约为1855.6亿人民币），相应的销售面积为1360.3万平方米。离2300亿港元的销售目标只差临门一脚。

而这时，中海除了面临同行规模飞跃式提升的冲击之外，还有净利润的绝对值被超越的考验。旧方式不可持续，思变箭在弦上。

中海地产在8月过完上市的25周年纪念日，称对于在下一个25周年如何继续高效回报股东，思考得比任何时候都多。

人事调整结束，业务调整便开始，变化迅速滋长。无论是从土地端还是对延展业务边界的态度，此中海已非彼中海。

披上多元化的新衣

12月14日，中海地产与京东签订战略合作协议，主要内容是在全国主流城市打造百家X无人超市店，实现中海旗下商业地产全业态覆盖。

这份协议签得低调，仅在中海地产的公众号得到宣布。据悉，中海地产与京东双方还将在某智慧城市样本园区内，合作开发全球物流云中心、无人仓、无人分拣物流基地、无人机枢纽、城市智能转运中心、智能配送终端、无人售药柜、无人超市及物流通路网络建设。

11月22日，中海地产联合体获得雄安第一标。这个联合体由中国建筑(9.340, -0.04,-0.43%)旗下中建三局集团有限公司、中海地产、中国中建设计集团有限公司、中建投资基金管理(北京)有限公司组成。而中标项目为雄安市民服务中心。

9月，中海地产还与麦当劳签订了战略协议，开拓中海地产布局的核心主流城市市场，在其旗下的商业综合体、社区商业、写字楼等项目展开合作。对中海而言，这个合作的好处是完善商业项目的配套，提升附加值。

几乎同期，中海地产与国寿投资签署战略合作框架协议，拟在特色小镇、核心城市存量物业项目、存量物业项目资产证券、“一带一路”、京津冀协同发展、雄安新区建设等项目展开合作。

而今年上半年，中海还先后与深国际、平安不动产等企业建立了战略合作关系。中海地产把这一系列的跨界和合作解读成“为公司的多元化发展储备了优质的合作资源”。

中海正在脱掉过往那件“专心埋头盖房子”的衣服。从专业化到多元化的路上，这一年的中海比往年更具故事性。

中海官方资料显示，已构建了“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群。其中，城市运营产业群涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新、旅游度假、物流等产业。除了对写字楼、购物中心和酒店的运营外，过去甚少被了解到的是，中海地产还在天津滨海新区运营管理规模超50万平方米的仓储物流基地，在海南万宁、江西九江、安徽黄山等风景区发展旅游度假产业。

相比之下，中海地产的“创意设计及现代服务产业群”业务相对零散，包括物业管理、华艺设计（中国百强设计院之一）、中海社区内配建的学校。这个产业群的目标之一，是计划到2022年，在老龄化程度较高的一线及重点二线城市建设运营100个养老项目。

中海的危机感

中海定位的调整、业务方向的转变与人事变动不无关系。现任主席兼行政总裁颜建国对中海这艘大船的行驶路径有自己的见解，投射到企业发展上，便是中海近一年来的种种变化。

首先是房地产开发业务，揽储方式更多样，更市场化运作，更显狼性。今年上半年，中海新增土地储备共27宗，总地价为410亿港元。下半年截至11月末，不包括其控股的中海宏洋在内，光是中海地产自身，便拿下47宗地，总地价为人民币582.84亿元。

合并上下半年数据，今年前11个月，中海地产土地出让金总额已近1100亿港元，超过管理层年初制定的耗资千亿拿地的目标。这种打法在过去少有，在此之前，中海绝大部分土地储备来自三次大型企业并购。

中海一向以稳健著称，相比规模，更重视盈利。但现在中海要利润也要规模。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年中海在土地市场上撒腿狂奔，明后年的业绩表现值得期待。

颜建国在中报发布会上说，物业的开发与销售仍是公司的主导业务，会把90%的资源放在房地产行业上。

中海公告显示，2017年前11个月，中海地产（包括中海宏洋）累计的销售金额为2193.34亿港元，相应的销售面积为1360.3万平方米。而中海今年全年的销售目标是2310亿港元，如今看来完成目标毫无压力。

中海的危机感更多来自于外部。今年11月份的销售业绩出炉，碧桂园销售达人民币5342.7亿元，成为首家突破5000亿元的房企，而恒大和万科亦有机会在年内破5000亿元。上半年，中海净利润升25.2%至216.5亿港元，但恒大净利增长近3倍达人民币231.3亿元，中海净利润一哥之位不保。

中长期内，租金稳定的持有型物业和创新业务将成为中海新的业务增长点。颜建国说，会把公司6%～8%资源投放在持有型物业上，另外1%～2%资源将用于养老、长租公寓等创新业务。

“去年，公司针对新业务组建了专业团队，但是什么时候能成为公司的收入和利润支柱目前还说不好。因为这不仅仅取决于我们的投入，还取决于行业的成熟度。”颜建国说，公司能做的就是，在它(创新业务)成为风口以前，主动参与，为明天做好准备。

对于多元化业务在中海地产中的业绩份额，可从较为成熟的持有型物业的收入参考。今年上半年，包括酒店、写字楼、购物中心在内，中海的持有型物业的收入是13.9亿港元，而公司营收为872亿港元。

中海对持有型物业的目标是到2020年产生50亿港元营收，更长的目标是产生100亿港元营收。但风云骤变，等不及2020年，年中时房企还心存疑虑的长租公寓如今已成风口并显现红海之势，传统房企调头时间有限。

相比年中，中海地产的认知已变为：“未来中国的房地产市场将不再是单一的商品房与商业地产，对租购并举的住房体系的适应，以及不动产的开发运营的能力，将决定企业的成败，中海地产已经在路上。”

（来源：第一财经 陈淑贞）