一家餐厅能否经营成功，选址起到了70%的决定作用。

如何高效、精准地选到好铺？

餐饮老板内参特约作者徐健总结他在肯德基、新辣道餐饮集团8年的选址经验，推出了《4A选址法》。

今天，来看看评估过上千家店铺的他，总结出的几个选址误区。麦当劳、呷哺等大牌都曾在这上面栽过坑。

呷哺开在负一，生意惨淡

误区：自带流量，位置偏点无所谓!

呷哺呷哺以翻台率高著称，在北京多个店都排长队。然而，在北京王府井东方新天地商场地下一层西南角的一个位置，这里的呷哺呷哺生意惨淡。

东方新天地商场名气很大，王府井客流也很大，但是呷哺在这里的位置属于一个拐角——没有任何标识，外人第一次去很难找到，向商场里的人打听也问不出来。

另一个例子是北京站附近，麦当劳、肯德基和吉野家都开在最显眼的位置，与它们仅几百米距离的巷子里那些餐厅，生意差了一大截。

麦当劳开在房山，免租3年生意也没火

误区：房租便宜点儿好，免租最好!

海底捞的联合创始人施永宏曾说，海底捞这23年来，唯一一家经营不善关掉的店就是因为选址失误。当时，他们的一家店选到了城市的新区，招商的说两年内这个地方会住满，结果苦苦挣扎了六七年，还是渺无人烟。

海底捞遭遇的就是一个选址的大坑——如今房租不断上涨，很多老板都觉得压力山大，就无奈妥协：房租太贵活不下来，还是找租金便宜的地方吧!

例如很多刚开业的商场，会用很便宜的租金吸引品牌进入，很多没经验的小品牌会被便宜的价格、2个月、5个月的免租期吸引过去。投入几百万后发现，商场有限的客流根本支撑不了那么多家店，打折促销都无济于事，最终只能以关门收场。

这样的例子有很多，如北京万柳华联商场和翠微嘉茂刚开业的时候都是如此，北京龙湖长楹天街因为同样的原因被很多老板视为“大坑”。包括如今火爆的朝阳大悦城，最初也经历了两年的养店期，餐厅换了2-3批才好起来。

再比如麦当劳在房山曾经开了店，当初免租3年，装修费由房东出，但3年后门店依然关了。原因很简单，没客流，营业额太低。

杨记兴在北京西三旗开店，亏了2年

误区：商圈人流大=生意一定火

之前杨记兴的老板在北京西三旗开了一个1000平的餐厅卖徽菜，人均80-90元，一直亏损了2年。

后来经过对顾客和周边商圈的评估之后发现，能消费得起这家店的人不多，于是对产品、价格等做了一系列调整，把餐厅面积砍掉一半后，生意才逐渐好转，在第三年基本上月均超过55万，最好一月超过65万，扭亏为盈。

这就好像希尔顿酒店开在密云县，王品台塑牛排开在回龙观的概念一样。

装修完了，房东没办下来执照

误区：签约不用太复杂，有口头协议就行

之前我遇到的一个火锅品牌，在北京跟房东签约的时候，当时房东的营业执照还没办下来，但房东信誓旦旦很快就下来，并且租金和面积等都比较称心，就把合同签了。

结果装修完了，正式营业也超过了3个月，执照却依然没有办理下来。更让他没想到的是，管理机关在执照这件事情上追究下来，最后责令停业。而老板此时才知道，这个房子根本无法办理执照，房子都是违建。

由于事先没有做书面上的约定，最后只能老板自己承担损失：数百万的装修、租赁和经营投入。这件事到现在还在打官司。

其实还有更夸张的，有的小品牌、小店，在租房的时候，甚至连合同都没有，给自己留下的经营隐患太多了。

比如五道口那里原来有一排房子，好几户租金押金交了几十万，结果说拆迁就拆迁了!不但无法经营，由于当初租房的时候，这几户都没有签协议，结果连押金都拿不回来。

4拨人同时抢一铺

误区：旺铺难找，顾不上调研分析

我在给一家中餐厅找铺面的时候，就遇到了4拨人同时在看同一个铺子，要跟转让方谈铺子，排队排了2个小时，都急着拿钱砸下。现在好铺子确实难找，尤其是北京等一线城市。

碰上多人抢一个铺的这种我非常理解。在跑了北京几十个商场，调研了近千家商户之后，我确实发现，现在餐饮的选址大战几乎到了白热化的阶段。

（来源：餐饮老板内参 徐健）