出品/联商专栏

撰文/王国平

编辑/娜娜

2025年了，商业地产轻资产生意如何？还好做吗？

一般来说，一份资产通过轻资产运作成功，会让资产要素快速涨价。作为资产方会选择自己最能赚钱的方式，或跟最舍得与资产方分钱的人合作。所以资产运作越成功，轻资产团队想要继续在项目干，必须不断自降提成比例，或者维持温饱水平，把大部分收入上贡给资产方。

这种反向激励资产方的逻辑，又让轻资产方极度难受，或者“跪”不下来。作为弱话语权的一方，轻资产方基本不可能有动力运作出好项目，项目运作太好，很可能就是要“跪”下来的时候。除非轻资产方是具有极强议价能力的玩家。

一份资产通过轻资产运作失败，轻资产方出局，属于正常。

而优秀的轻资产运营方总是能够把项目运作得不温不火，每一步漫不经心都那么恰到好处，“愉快”地存活着。能够玩得这么溜的轻资产运营方毕竟是少数，大部分轻资产运营方都在苦苦挣扎或已经出局。

从源头开始，在变现上，资产与资产运营方就处于利益分配的两端，属于此消彼长的态势。双方最佳状态是都赚取相对合理的回报，而不是追求超额收益。在市场稳定状态，游戏可以友好玩下去。遇到极端行情，招商困境、运营困境、资金困境等等，稳定就会被破坏，双方相互抱怨。这几年，这种状态特别明显。

从项目端看，会进入轻资产市场的基本都不是什么好项目，真的好做的项目资产方会自己做。轻资产市场最多的是瑕疵项目，资产方自己没把握，想着谁能把项目先运作起来再说。

而瑕疵项目通常存在下述问题或情况：

·项目偏，流量不支撑；

·造价高，区域租金低，回报率不符合资产方预期；

·建筑怪异，或者说极具艺术特性，与商业需求脱节；

·烂项目改造。

引入轻资产团队很大程度是为了解决信息差问题，觉得轻资产团队手握大量商户资源，可以快速进行转化。这是非常纯粹的空间租赁思维。空间租赁思维适合开房屋中介，用在运营商业项目上力道不够，商户端也不认可，或者说这几年唯恐避之不及。空间租赁思维问题在于可以找到信息触点，但无法控制信息流向，无法实现有效转化。

特别是这两年市场不景气的情况下，“韭菜”生长速度过慢，普通的降价都难以吸引商户进场。有些项目直接打出不收租金只收梦想，试图捕捉阅历不深的新“韭菜”和薅羊毛客群。让那些下不了降价决心的项目更加招不到商。

租金价格降不下来很大程度在于资产方的收益测算模式，比如有的资产方想要3%、5%，甚至8%的惊人收益，他们对于市场收益率假装看不见，希望有人能够帮他们达成。真实收益率其实跟银行利率差不多，或者前三年先交学费为主。

另一方面在于资产造价成本过高，满足资产方个人喜好的无效支出太多，整一些没用的建筑概念。在地周边租金水平过低，行情租金无法覆盖建设成本，需要有人来拔高租金覆盖成本。这基本也是一厢情愿。遇到这种项目轻资产方接，很难受；后期退，更难受，出局是必然的。

至于烂项目或造型怪异项目，资产方没有拿出足够的资金来烧和听劝，结局基本可以预见，非一般人可以操盘。最好碰都别碰，省得惹得一身“骚”。做这类型的轻资产项目玩家，名声基本都被搞臭了，洗都很难洗干净。

目前在运营项目碰到的问题基本是过度依赖固定管理费+业绩分成。市场下行时，商户销售下滑，产生退租或联营扣点收入减少，而工资、水电等固定成本无法降低，就会产生不和谐现象。轻资产方很容易被踢出局，资产方通常喜欢看财报，不喜欢看市场，觉得市场是轻资产要负责的事情。轻资产方需要有效解决流量数量和流量质量问题，以及在供应链端快速调整引入更加适配的业态和商户。这些说起来容易，做起来每一项都是“难啃的骨头”。

如果不依赖固定管理费+业绩分成，意味着收入结构要进行重构，通过第三方的利润来支撑项目运营。第三方愿意给项目贡献利润，一定是项目能够为第三方提供他们想要的。好的商业项目可以获得多种经营收入，项目一般的，能够获得的多种经营收入也一般，这是一环套一环的。

当前轻资产模式存在低效运营等特点，没有做强势，并不是一门好生意。叠加消费景气度影响，很难做大做强。个别项目实现高效率运营，也难逃议价能力弱，被动出局的命运。如果不具备强运营能力与资本整合能力，难有护城河，被清理出市场是很多轻资产团队的宿命。