沈阳大东区政府副区长吴迪

　　联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，沈阳大东区政府副区长吴迪发表主题演讲，介绍了沈阳市大东区商用土地的招商情况，以及对商业地产的看法。具体辑录如下：

　　我们希望通过这次论坛，营造一个增进大家对商业地产发展关注、关心、参与的氛围，搭建一个交流与沟通平台，实现合作共赢，共同发展。

　　按照会议安排，下面，我向大家介绍大东区商业地产的相关情况，以及区域内商业地产资源情况。

　　大东区商业地产面临的良好发展形势

　　商业地产从功能角度，所直接体现的并非是居民最终消费，而是要为各类业态的服务业发展提供载体，因而具有平台的性质。一个区域服务业的消费增长规模和扩张潜力，决定着对商业地产的消化能力，因而对商业地产的发展具有关键的影响。近几年，大东区的服务业发展呈现以下几个方面特点：

　　1.服务业持续快速增长。

　　2005年以来，全区服务业平均增速在20%左右。2008年、2009年前三季度的社会消费品零售总额增长分别达到23%、19.6%，增速保持全市领先，服务业增加值增长分别达到12.7%、12.6%。预计全年，社会消费品零售总额增长20%，服务业增加值增长15%，占GDP的比重达到33.5%。

　　2.服务业对区域发展的贡献突出。

　　根据最新的数据统计，目前，服务业增加值占全区GDP比重达到了32%；服务业固定资产投资增长22.6%，占全区固定资产投资的比重超过60%；服务业新开工3000万元以上项目占全区的50%以上；服务业创造税收占全区50%以上。服务业已经成为大东的支柱产业。

　　3.发展格局更加明晰。

　　首先是东中街商业区、沈海物流产业区两大现代服务业集聚区，正在加快聚集与定位匹配的功能性项目；其次是北方茶城、陶瓷城、东北通讯器材市场等传统市场，正在通过升级改造，增强竞争力；第三是小什字餐饮、东陵西路汽车贸易、联合路工程机械等10条特色街路，我们要进一步规范、提升，增强品牌知名度和经济社会效益；第四是以八王寺、民航两大全国社区商业示范中心为代表的社区商业快速发展。经过持续努力，全区整体形成了覆盖广、有特色、业态相对齐全的服务业发展体系。

　　4.项目集聚效应凸显。

　　东中街商业区，沿步行街东西一线，龙之梦亚太中心、南华东中街广场、日神广场暨皇冠假日酒店、中粮沈阳大悦城、天润商业广场、丰瑞威士顿广场暨新世界百货、盾安盛世长安、等在建落地大项目顺利推进。目前，全市单体投资最大的服务业项目在大东，在建10亿元以上项目投资集中度最高的区域在大东，国内目前规划建设水平领先的商业步行街正在大东区建设。与此同时，我们围绕壮大商贸、流通、总部经济、文化旅游业等重点产业，充分整合全区资源，引进特色项目。今年，华润万家、金香玉花园酒店、锦江之星、如家酒店等相继竣工营业，东北农副产品交易中心一期主体完工，大连渔港年底营业，还引进了中建七局一公司、东吴证券、北京城建、龙元建设等7家纳税百万元以上总部企业。全区新增社区连锁店铺100家。

　　总体上看，大东区现代服务业的快速发展，有力推动了沈阳东部城市功能的完善和提升，带动了商业地产开发的强势崛起。

　　从大东区商业地产自身发展看，保持了稳定上升的良好态

      “十一五”以来，我区房地产业迅猛发展，在扩大住房供给，提高人民生活水平的同时，也成为全区经济发展的重要产业。即使前一阶段，受金融危机、政策调控和市场内在规律的影响，住宅用房增量出现暂时性回落的情况下，商业地产开发建设依然逆势而上，继续保持快速发展态势，呈现以下特点：

　　1.商业地产投资连续大幅攀升。

　　从2005年到2008年期间，商业地产投资由2.1亿元增加到20.4亿元，2009年上半年达到16.1亿元，4年间投资总量翻了4番。从2005年到2007年间，商业地产投资占房地产开发投资的比重保持在15%以上，2008年这一比重达到27%，2009年上半年达到了44.3%。商业地产增长强劲，成为房地产投资的最大亮点。

　　2.建设面积逐年增长。

　　从施工面积看，2006年以来商业地产以每年超上年10万平方米的水平增长。2009年上半年，商业营业用房施工面积达到118.1万平方米，相当于去年全年的139.5%，占全区房地产开发施工面积的32.9%。近3年，我区商业营业用房施工面积在房地产施工面积中所占比重分别为18.4%、17.4%、18.5%，均高于全市平均水平3个百分点以上，占全市商业地产施工面积比重稳定在10%以上。从竣工面积看，从2005年的2万平方米增加到2006年的14.1万平方米，同比增长6倍，经过2007年的部分回调后，2008年再攀新高，达到18.6万平方米。2006-2008年，我区商业营业用房竣工面积占房地产竣工面积的比重分别为14.9%、8.9%、11%，均高于全市平均水平。今年上半年，商业营业用房竣工面积1.1万平方米，占房地产开发竣工面积的18.3%。

　　3.开发模式进一步优化。

　　一方面，我们通过加强对住宅开发中建筑底层商铺商业利用的规划和引导，形成了形象和效益俱佳的社区商业。以2008年为例，经初步核算，社区及住宅底层商铺施工面积约为34.7万平方米，占全部商业营业用房施工面积的41%。目前，已经形成了民航、八王寺两大国家级社区商业示范中心和两个市级社区商业中心。其中，八王寺社区商业中心内拥有各类商业网点387个，总建筑面积15万平方米。另一方面，大体量商业和商务楼宇建设初具规模。随着东中街商业区全面实施开发建设，购物中心、商务楼、写字楼等形态的商业地产迅速发展。 2008年，中粮大悦城、龙之梦亚太中心、丰瑞威士顿广场、黎明国际广场等项目合计施工面积约49.9万平方米，占全部商业营业用房施工面积的59%；投资额16.3亿元，占商业营业用房投资额的80.1%。大型商业地产项目在房地产中的位置越来越重要。

　　4.商业地产品牌集聚东部。

　　近年来，大东区商业地产水平提升的一个显著标志，就是优势项目和知名地产品牌聚集。长峰、中粮、华润、国瑞等一批知名品牌商业地产开发商落户大东，使大东区单体商业地产投资体量不断刷新，同时，也带来了先进的操作理念和开发模式，有力提升了我区商业地产开发的整体水平。

　　从大东区的发展条件看，为商业地产持续增长提供了有力支撑

　　省、市城区经济工作会议和服务业工作会议明确了城区全力发展服务业的战略任务；市委、市政府领导对大东区的服务业发展也尤为关注，在明确功能定位、发展重点等方向性问题和招商引资等具体工作上给予了指导、支持。

　　立足于在全市服务业发展大格局中发挥自身作用，大东区服务业发展的主要目标是：到2010年，完成社会消费品零售总额150.7亿元，增长20%；完成服务业增加值123亿元，增长19%，服务业增加值占GDP的比重达到35%。到2012年，服务业要实现三个“一千”的奋斗目标：即总投资达到一千亿元，年营业总收入实现一千亿元，商业面积达到1000万平方米。

　　实现这些目标，需要我们通过大力开发建设商业地产来支撑。围绕解答好商业地产开发这一重大课题，我们既要充分抓住服务业发展的政策机遇，同时，更重要的是充分发挥好区域自身的条件和优势。

　　1.区位上的比较优势。

　　沈抚同城化、沈本一体化等沈阳经济区发展战略的实施，地铁一号线的东西贯通，必将进一步拉开沈阳东部的发展格局，能不能将由此带来的强大服务需求引导到东部，关键是有效提升东部的购物、娱乐、休闲、商务等城市服务功能。作为与城市化发展水平密集相关的地产业态,大东区具有发展商业地产的良好条件。

　　2.产业上的比较优势。

　　今年，全区汽车产量将达到32万辆，产值近400亿元；到2012年，全区整车产量达到100万辆，为上下游配套产业的发展，特别是生产性服务业的发展创造了良好机遇。这些，通过今年沈海物流产业集聚区物流项目的集中进入、汽车销售30%以上的持续高速增长等局部反映出来。我们要充分发挥好汽车产业的乘数效应，培育汽车服务等新兴服务业。

　　3.空间上的比较优势。

　　从发展载体看，目前，东中街商业区、沈海物流区、科技服务区、文化产业区已经初具形象或者发展基础。同时，东中街南北方向、黎明地区、欧堡国际社区、东北大马路以及一环沿线区域，进入全面开发建设阶段。

　　明年，将是全区商业地产的地块资源、营业资源大规模投放的一年。为此，我们已对全区商业地产资源进行了全面的实地考察、梳理，详细编制了项目资料，重点推出了涵盖东中街、东北大马路、一环沿线、欧堡国际社区等区域的商业开发地块22个，以及目前在建、在谈商业地产项目等二次招商资源。

　　商业地产是我区房地产业中起步较晚、发展速度较快的领域，也是我区把握发展机遇，发挥后发优势，重点突破的领域。我们期待更多的投资者来这里投资兴业，也希望以此为桥梁，让广大地产界、商业经营的精英企业在这里紧密合作，共创美好的事业。
　　（联商网报道）