即便是对于资金雄厚的央企华润来说，200亿的旧改投入也不算小，能否成功复制下一个“万象城”，也依旧不容乐观。

　　12月20日，深圳市委市政府在深圳南山区大冲村改造工地现场，举行了深圳12月份20个重大项目的开工仪式。

　　最大旧改

　　深圳市政府在现场表示，12月份深圳将集中开工20个项目，总投资达到495亿元，明年计划完成投资90亿元。

　　该20个项目主要包括大冲城中村改造工程、盐田高级中学、粤信城二期、深圳市康哲药业新药生产基地建设工程、雷杜工业大厦、创维石岩科技园、深圳布吉河(特区内)水环境综合整治工程(第二阶段)项目等。

　　其中，尤为值得关注的是华润集团承担的大冲村旧村改造项目，该项目是广东省最大的城中村改造项目，同时也是深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一。

　　相关资料显示，该项目位于深圳南山区深圳高新技术产业园区东部，2005年，南山区政府确立了大冲推倒重来、整体开发的改造模式，将其定位为高新技术园区的配套基地，同时将打造成深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。

　　大冲村整体改造面积为68.5万平方米，项目总建设开发量为280万平方米，其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，预计总投资将超过200亿元。

　　作为广东省最大的旧改项目，大冲村的一举一动无不引人关注，同时作为深圳最为耀眼的明星工程，政府的支持力度也不可谓不大，但从2005年至今，花了6年多的时间才正式开工，由此可见该项目进展之坎坷。

　　华润真正介入是在2007年3月，当时由深圳南山区政府牵头做媒，华润集团与大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司签约，双方确定了合作意向。

　　华润与大冲村的结合可谓“情投意合”。在大冲实业股份公司董事长阮洪坤看来，选择华润集团作为开发商，希望能借华润的雄厚实力，将大冲建设为新型的高尚社区，实现村民受益、企业获利、政府满意的“三赢”局面。

　　华润的目的其实也很明确，据当时任华润深圳有限公司董事长、现为华润置地董事总经理的吴向东表示，华润集团找地目标是：规模能够达到40万平方米以上，处于城市中心或副中心的大型地块。而如此优质的大型地块，若通过招拍挂等途径获得，基本无望，因而通过城中村的改造来获取。

　　对于该项目的具体规划方案，吴向东指出，华润在深圳已经成功打造了“万象城”品牌，而大冲旧改项目也将会被建设成深圳的第二个“万象城”。

　　根据华润与南山区政府的整体规划预计，大冲村将建设一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼，一座五星级酒店，两座四星级酒店，一座18万平方米的超大型shoppingmall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。

　　购物中心将打造为南山的“万象城”，提供包括购物、餐饮、休闲、娱乐在内的一站式服务和高品质的购物环境。

　　华润集团相关负责人也称，在大冲旧改项目中，包括保障房在内将会建设5000多套小户型住宅，按每户居住2人计算，可解决10000多名科技园白领的居住问题。

　　漫长拆迁

　　“当时的华润显然对旧改的发展过于乐观，原计划是2007年4月全面开发，整个竣工时间为8年，但后续的拆迁问题却出乎华润意料。”有熟悉该项目的业内人士表示。

　　公开资料查询，2008年开始，大冲旧改前期与村民的协商正式开始，由此开始了漫长谈判路。从08年到今年，南山区政府先后共投入了超过100名干部和工作人员，到大冲开展工作。

　　截至今年12月20日，大冲村已有925户居民完成签约，占居民总数的99.4%，279户非居民完成签约，占非居民总数的95%，目前有六户居民拒不签约。

　　上述业内人士还表示，少数村民拒签“旧改”合同的原因主要有三个：有的是将“旧改”签约与获得股份公司分红问题进行捆绑，咬住股权问题不退让；有的以“旧改”为要挟，提出必须解决家人的工作问题；有的提出拆一赔二的物业补偿或4万-5万元每平方米的货币补偿要求等。

　　大冲股份公司负责人也坦言，“钉子户”虽然只占大冲931总户数的约1%，却严重制约和影响了大冲“旧改”进程。根据测算，如果大冲“旧改”因1%的拒签户干扰，拖延一年完成改造，村集体和村民每年损失将高达3.896亿元，折合每天为106.7万元。

　　在此情况下，今年4月份，针对少数“钉子户”，大冲召开全体股东代表大会，经全部股东一致同意，决定对余下的“钉子户”提起民事诉讼。阮洪坤也表示，在诉讼期间，有一户因为同意签约，被撤销诉讼，针对余下“钉子户”的诉讼法院仍未判决。

　　“钉子户”与“强拆”两个词虽然近在咫尺，却也是近年来社会矛盾的主要因素之一，客观来说，大冲旧改各方其实还算理性。

　　“这一次伴随着20个旧改项目的全线启动，大冲村的开发应该算正式步入轨道了。”前面业内人士指出。这一点南山市政府也在12月20日宣称，由于大冲旧改将率先建设回迁物业，这六户居民物业不处于回迁建设用地范围，暂不会影响建设进度。

　　外界看来是一段崎岖坎坷的旧改之路，不过在一些市场人士看来这已经算是比较好的。有深圳业内人士认为，旧改本身就是一个很复杂的各方利益博弈过程，而大冲村并没有发生一些恶劣事件，从过程来看其实已经很不容易了。

　　该人士还称，在目前深圳土地处于严重稀缺的情况下，基本上有点规模的开发商都相继介入到旧改当中，无论是万科、招商，或是星河、卓越等企业，最近还吸引了远洋等房企，所以即使是进展缓慢、道路崎岖，但对于想在深圳生存的房企来说，旧改已经是唯一之路。

　　模式与博弈

　　的确如此，远洋地产首次布局深圳就是选择旧改方式。今年11月份，远洋地产通过收购方式取得深圳南联项目，包括拆迁款在内的总地价款为22.6亿元。

　　资料显示，该项目位于深圳龙岗街道南联社区，规划建筑面积44.6万平方米，用途为住宅、商业，已定名为深圳龙岗·远洋新干线城市更新项目。

　　该项目总拆迁用地面积16万平方米，建设用地面积13.1万平方米，规划以大型购物超市为龙头，辅以休闲步行街，打造动感商业区，建设中高档的精品住宅小区。项目已于12月9日正式开工。

　　房企对于旧改热情不减，原因之一其实还是深圳的土地供给有限，从中长期来说增值潜力依旧巨大。但众所周知，旧改涉及的利益相关方很重要一块是地方政府，而深圳的旧改模式以政府为主导也引发相关讨论。

　　上述深圳业内人士指出，深圳的旧改模式是统一由政府规划，包括项目的最初设计以及与村民的协商，都是由政府包办，从这方面来说，政府其实是既当裁判员又当运动员，而补偿的价格砝码又在政府那里。所以，如果补偿多了开发商不一定赚钱，而补偿少了项目又难以进展，最终为了项目的开发周期，政府很有可能会舍弃开发商的利益。

　　大冲村的旧改就是这样的模式，由华润集团出资，南山区政府和代表大冲村的大冲实业股份公司进行直接协商，大冲实业股份公司负责协调内部村民。

　　该人士还称，华润200亿的投入确实不小，现在刚开工，至于什么时候能建设完成谁也不知道，成本的回收更是遥遥无期，而且复制万象城模式需要太多条件，包括周围的环境设施，人流以及对现有商业的分析等，因此开发商的前景预期尚待观察。

　　同样也涉及深圳旧改的花样年集团，公司副总裁冯辉明此前也向观点地产新媒体表示，目前很多房企在深圳都有旧改项目，但现在旧改开发方面的政策有了新变化。按政策要求，不允许企业跟各个业主去谈，而是政府先跟业主谈，谈完之后，再由企业进行竞标。因此，政策调整后将涉及许多新的问题。
　　（观点地产网 李宁）