金茂丽江J·LIFE实景图

　　尽管是一个相对年轻的团队，但方兴商业已初步实现了对零售商业市场的全覆盖，对整个零售商业市场的发展也有着清晰的研判。

　　方兴地产副总裁、商业事业部总经理任艳华近日在接受采访时就表示，当前的商业地产困境重重。面对招商难等一系列问题，方兴商业将通过战略合作、入股等多种方式来发展自营品牌，打破传统零售商业的经营模式，在行业困局中实现奇兵突围。未来，方兴将“创新合作，走自营品牌之路。”而目前首个自营品牌项目“美食竞技场”已在南京落地，并将于今年9月底正式开业。

　　轻重并举有条件上市

　　目前，方兴商业已经确立了城市级商业中心、社区商业中心、商务配套商业和旅游地产商业等四大零售商业产品线。截至今年5月，方兴商业旗下共有6个持有型零售商业项目，零售商业总面积达到近40万平方米。

　　按照方兴地产副总裁、商业事业部总经理任艳华的说法，虽然从规模上看,方兴商业板块相对来说并不庞大，但涉足较早，商业招商、运营的经验并不少。方兴商业的起源，始于金茂上海J·LIFE和金茂三亚J·LIFE两个项目。

　　可以说，2005-2012年，是方兴商业发展的行业试水期。

　　到了2012年末、2013年初，方兴地产的写字楼板块业务持续风生水起;住宅市场上，“府、悦、墅、山、湖、湾”六大系列住宅产品，在多个城市也做得有声有色。“直到这时，大家觉得方兴作为一个地产公司，商业地产没有故事讲，能力是有缺陷的，不齐全，所以方兴就提出要快速发展商业。”任艳华解释道。

　　2013年6月，方兴地产商业事业部成立，标志着方兴商业进入到了专业发展期，并迅速启动了丽江、南京、长沙、青岛等多个零售商业项目的筹开运营工作。“从此，方兴的商业发展走上了我们认为的快车道”。不过，任艳华也强调，这个“快”是和方兴自己的过去相比的。在市场拓展上方兴采取了稳健的策略，并力求与自身的产品品质定位适配。

　　谈到发展目标，任艳华表示，方兴并不激进，事实上在商业事业部起步之初，即有34万平方米的体量，因此“再过五年，我们达到120万平方米这个目标是客观合理的”。另据透露，目前方兴商业已有55万平方米;而未来的64万平方米商业，“实际已有不少是基本在手的”，将以青岛高新区、南京上坊等几个区域“精挑细选”的大型集中式商业(城市级的购物中心)为主。

　　随着方兴地产整体发展步伐及土地吸纳节奏，方兴商业旗下的零售商业面积也将不断增加。未来，方兴还将坚持客观选择项目、客观秉持产品高端的定位。往细分的领域来走。

　　目前，商业事业部的战略定位是成为“高品质的商业经营者与资产管理者;国内领先的高品质社区深度服务商”，以社区商业、商务配套、城市级商业和旅游商业四条产品线为产品引擎，打造以商业管理输出为核心的轻资产商管公司。

　　未来，方兴商业还将通过轻重并举的发展理念，培育商业运营管理的核心能力，有效撬动重资产价值提升、轻资产管理输出，确保2018年具备上市条件，2019年启动上市工作。

　　自营品牌首落南京

　　近年来，随着零售商业地产整体供应量剧增，国内零售商业地产运营商普遍面临“招商难、运营难、选址难，资金整合也难”的困境。但，方兴已考虑好了应对措施。

　　任艳华表示，方兴商业对于未来发展有着明确分析与判断，也有应对方法，即坚持“两条腿并行”：“"第一条腿"即跟随公司的战略布局，把已有的集中式商业打造成功、顺利开业、稳定运营;"第二条腿"是在这个基础上，大力拓展社区商业，将社区商业做成品牌形成规模。”

　　而无论哪条腿走路，通过战略合作、入股等多种方式来发展自营品牌这一路线，是目前方兴商业确立的重要途径。

　　“自营，是我们未来发展的一个重点方向。大家迫于生存的压力必须思考转型，或者是必须考虑核心能力的锻造。面对行业招商难题，我们需要在参考行业成熟企业的成熟做法的同时，来寻求一种有限的创新与改善，从而打造方兴商业自己的核心竞争力。” 任艳华如是解释“自营”。

　　按照规划，未来方兴将以购物中心业态需求为主线，自营品牌集中于餐饮、健康管理、儿童以及平价式奢侈品四种业态，主要整合方兴的战略合作商家。其品牌既可以沿袭已经成熟的品牌，也可以一起创造新品牌。

　　任艳华透露，方兴商业四种形态的自营品牌，目前均有了较为明确的规划和落地执行方案。自营餐饮美食业态将以美食竞技场的形态呈现。该业态的第一个项目，已经在南京金茂汇落地，并计划于今年9月底同步亮相。

　　据了解，位于南京金茂汇的美食竞技场，是南京金茂汇整体餐饮业态中的一大特色主力店，类似于一种美食集合店的形态，地处南京金茂汇地下一层下沉式广场入口，总面积约为700平方米，以“人与食物的美好关系”为核心理念，主打面食类产品，将采用全时段经营的模式，力求避免集中时段就餐带来的排队等候等不便。

　　另据悉，“美食竞技场”未来还将在长沙、青岛等地落地拓展，其经营产品将因地而制宜。

　　那么，自营品牌将在整体项目中占据多少比例?任艳华说，“理想的状态是，以一个单体项目的比例来讲，至少要达到一个项目15%的出租面积”。

　　未来十年重新洗牌

　　“商业地产会越来越难玩，但也会愈来愈精彩。”

　　谈到零售商业地产的未来发展，早在金茂大厦裙房改造时期就进入了商业地产领域的任艳华认为，未来十年，中国商业行业将进入理性成熟的增长阶段，行业完成重新洗牌，具备全价值链资源整合和管理能力的优秀企业将逐步提升行业集中度。

　　任艳华指出，未来十年，商业地产行业将完成重新洗牌，具备全价值链资源整合和管理能力的优秀企业，将逐步提升行业的集中度。

　　同时，任艳华认为，在愈发成熟的市场，“行业项目并购机遇将频现，而具有较强商业运营管理团队和管理能力的企业将获得较多发展机遇，并获得投资者的追捧，实现业务规模的扩张”。

　　此外，体验业态将成为主导业态，未来实体商业发展的主要驱动来源于个性化、娱乐化、家庭式的空间创造和体验服务。

　　“而对于商业地产行业而言，未来十年关键的影响因素主要是金融、团队与技术。”任艳华强调。
　　（东方早报 李贝贝）