不少业内人对此次合作比较看好。CRIC研究中心朱一鸣认为，两万合作将提升二者拿地议价能力。尤其是对于三四线城市的地方政府来说，同时引入万科和万达两大龙头品牌的意义重大，品牌效应的叠加增加了两万与地方政府谈判的筹码，也有利于对大体量区域开发模式的尝试。海外方面，二者则能够进行双方互补，取得更廉价、更好的地块。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“万万合作”其实是代表了行业趋势和目前面临的行业挑战。目前土地市场竞争激烈，虽然双方均提及合作的广度与深度，但对于房地产市场来说，不论是住宅开发领域还是商业地产领域，面临的主要问题依然是土地价格、资金价格上涨迅速，吞噬利润。所以两大巨头的合作根本是为了拿地，廉价拿地，拿合适的土地。尽可能降低拿地成本、规避投资开发风险，优化市场资源配置。

　　张大伟认为，出现这种情况的主要原因是房地产市场进入新常态，2014年房地产上市企业的净利润率平均为10.3%，而在2013年净利润高达11.7%。2014年年报显示，企业的盈利能力大幅下调。

　　以万科为例，作为行业龙头也面临着较大去库存压力。万科2014年年报显示，2014年万科存货为3177亿元，居上市房企榜首。而其存货比从2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。与2013年相比，2014年年报显示，部分城市房价、地价调整幅度较大，公司根据市场情况对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾等6个可能存在风险项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。该等存货跌价准备影响本报告期税后净利润6.74亿元，影响归属于母公司所有者的净利润5.68亿元。在此影响下，万科净资产收益率继续摊薄，2012-2013年，公司全面摊薄的净资产收益率达到19.66%，而2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%。

　　或许中心旧城改造才是两万的合作目的。万达集团股份有限公司董事长王健林也在发布会上透露，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，“政府也需要整片需要改造，棚户区和旧区改造，可能双方就走到一起了。如果不是那样的话，我们还会走我们的轻资产，他们还继续拿地，这是一个模式。”

　　“与保障房基本不赚钱相比，棚户区往往处于城市中心区的老旧房屋，地段好，拆完重建土地增值明显，商业开发价值大，更容易吸引非政府资金参加，也容易更快速地启动。”兴业银行首席经济学家鲁政委曾如是表示。

　　但对话语权的控制或是未来阻碍二者合作的难点。“作为行业龙头，万科与万达均对各自领域的历史发展起到了不可代替的作用，行业地位品牌价值等同。合作后，双方要面临新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题，当万达王健林的战略果断性及执行力，遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡，将产生怎样的化学反应？”某业内人士说道。

　　朱一鸣也指出，双方原有布局不同，万达以三四线城市的新城为主，万科则以一二线城市为主。虽万科总裁郁亮说此次双方合作主要位于三四线城市。但若布局三四线城市与万科以往战略不符，也则会为住宅销售带来压力和不确定性，且“三四线”在资本市场上并不受宠，作为一家上市企业，万科的股东是否会同意？因此，万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中。

　　万科2014年报就显示，2014年万科对于土地投资的态度保持审慎，100%权益拿地金额约435亿元，占同期合同销售金额的20%，远低于2013年的63%，甚至接近2008年的投资低点。100%权益拿地建面897万平方米，占同期合同销售面积的50%，是历史新低。而万科新增项目中，报告显示，2014年全年万科新增41个项目，三四线城市占比不足5%。具体来讲，2014年的39处土地投资中，仅有2处位于三线城市(分别是廊坊和珠海)，17处位于二线城市(其中有14处位于省会城市，非省会城市的3处位于嘉兴和青岛)，15个位于一线城市。

　　万科万达确实属于强强合作，但在各方影响下，双方合作是否能落到实处，目前仍不得而知。“万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋，但要寻找互补的合作伙伴”。SOHO中国董事长潘石屹说道。
　　（经济参考报）