顾客去洛杉矶的比弗利中心（Beverly Center）内的路易-威登店购物时，绝不仅仅是想要一个漂亮的手提包。至少，他们希望能尽快抵达这个商店，但这并非很容易，因为它在这个拥挤的购物中心的7楼。

　　解决办法？在底楼的代客泊车区有一部直达电梯，将顾客径直送到威登店的门前。店经理Rodrigo Desouza说：“我们的顾客很欣赏这种做法，他们不用为停车问题而烦心，也不用等电梯了。”他还说，这部直达电梯对商店完成电话订单也很有帮助。他说：“有时候，我们直接把顾客订购的商品通过电梯送下去，顾客在下面收货，甚至都不用走进来。”

　　欢迎来到奢侈版的摩尔购物中心，这里的房东正想尽办法来吸引奢侈品零售商，以提升其财富的象征。

　　奢侈品部门的表现，这些年在零售业颇为优异，这也说明，与中低收入购物者相比，富人阶层受经济和就业疲弱的影响相对较小。看看妮梦-玛柯丝（Neiman Marcus）就知道这个部门的良好态势，它的销售额在6月份继续增长，这是连续26个月增长。

　　纽约市的艾丽曼地产公司（Prudential Douglas Elliman）的零售租售部总裁Faith Hope Consolo说：“从波士顿、芝加哥到洛杉矶，奢侈品均是令人趋之若骛的产品。人们的想法是‘我要好好地对待自己，而我做到了’。”

　　诸如妮梦-玛柯丝和诺兹罗姆（Nordstrom）之类的高端百货商店吸引了大批购物者，很受开发商和业主的青睐。但他们争夺最激烈的还是那些在市场并非比比皆是的小零售商，如Burberry、Coach 和Kate Spade，以及一些真正的奢侈品牌，如Cartier、Dior、古奇（Gucci）、蒂法尼（Tiffany）和威登。

　　顶级摩尔购物中心需要奢侈的理由很充足：奢侈品部门的每平方英尺销售额是零售业平均水平（300美元）的两至三倍，而且还能提升价值和形象，从而更容易引来其它顶尖零售商。

　　一些最大的零售物业房东都在努力吸引奢侈品租户。例如，西蒙地产集团（Simon Property Group）和GGP地产公司（General Growth Properties）均在时尚界权威刊物《女装日报》（Women’s Wear Daily）上刊登物业广告。一向以其对奢侈品的关注而闻名的托曼公司（Taubman）也说，它正投入巨资建设其购物中心以增加对奢侈品部门的吸引力。

　　其中最引人注目的是迈斯里奇公司（The Macerich Co.）的举动，他们在去年成立一个分公司专门负责其在加州与亚利桑那州的顶级地产的培育。该分公司名叫Lumenati，包括九个购物中心，占公司地产投资组合的15％，平均每平方英尺销售额为550美元左右。
　　
　　迈斯里奇称，新公司将通过培养面向奢侈品部门的出租、营销、租户协调和开发等方面的专家来使公司“更专注于这一快速发展而且利润最丰厚的市场趋势”。

　　迈斯里奇公司负责营销的高级副总裁Tracey P. Gotsis说：“我们做了大量的调研，研究这一部门的发展趋势，结果，我们确定这是一个可以发展的部门。我们所有的努力都是为了让奢侈品租户满意。改变我们原有的经营方式真的花了许多时间。”

　　什么改变？例如，翻新早已褪去原有光彩的物业。迈斯里奇的9个Lumenati购物中心里面，就有5个打算重新开发，包括凤凰城的Biltmore Fashion Park，根据那里的购物者调研，原来的以萨克思第五大街（Saks Fifth Avenue）为主力店、以Cartier和Escada商店为特色的物业布局已经辉煌不在。
迈斯里奇公司还调查了75家奢侈品零售商(每平方英尺的销售额平均为1,170美元)，Gotsis说，他们发现，“大多数商家对西海岸非常感兴趣，大多数商家说，如果他们打算选一个店址，一定会选一个符合其品牌的物业和能对其形成补充的租户。”
　
　　Gotsis说，这些零售商还想知道，是否有一个足以支撑他们的市场，以及高档百货商店和其它奢侈品零售商在该地区的销售是否强劲。他们还有一些特殊需求，譬如说，代客泊车和包装送货服务。他们还对“可供他们利用的”好的营销与旅游计划特别感兴趣。
　　
　　为了售出Lumenati概念，Gotsis一直在路上奔波，拜访从纽约市到加州Marin County的各家奢侈品零售商，据她所言，成效显著。蒂法尼已经与Lumenati签约，进驻加州的卡梅尔广场（Carmel Plaza）。她说，这是“我们一个莫大的胜利。”Biltmore Fashion Park的开发计划也引起“奢侈品店的极大兴趣。”

　　全美成为奢侈品磁场的购物中心比比皆是，其中有：纽约长岛的Americana Manhasset，托曼公司在佛罗里达州坦帕市的国际广场（International Plaza），新泽西州的Mall at Short Hills，达拉斯的NorthPark（迈斯里奇拥有50％）和Galleria Dallas。它们的租户中有：Christofle，Ferragamo，Furla，Hermès，Jimmy Choo，Montblanc，以及其它一些占据好几千平方英尺的商家。

　　托曼公司负责出租业务的高级副总裁David T. Weinert认为，奢侈品零售商有其特殊需要。他们想要一个强大的购物中心，租户组合好，包括一至两个奢侈品主力店。他说：“奢侈品零售商大都不会入驻一个没有高档百货商店（萨克思或诺兹罗姆）的购物中心。”

　　他们还要求当地人有对路的消费心理和人口组成。Weinert说：“他们以10英里为商圈，看看他们的成功模式能够套用得上。”

　　Weinert举比弗利中心为例，说“它正有这些人所想要的购物心理和人口组成。” 该购物中心所在的大都市区域的零售额和年收入在7.5万美元以上的家庭数量（33.87万户）在美国都是首屈一指的，而且还吸引了大量的旅游者，其中半数以上都来自海外。

　　Weinert说，为了增加吸引力，托曼公司还花费2000多万美元进行翻新，以营造“一种美感和氛围”，不仅能吸引奢侈品零售商，而且还能引来其它的租户。

　　艾丽曼地产公司的Consolo称赞托曼公司的做法，他指出，比弗利中心成功地挺住了来自南海岸广场（South Coast Plaza）及罗迪欧大道（Rodeo Drive）各名店的竞争。比弗利中心威登店的经理Desouza说，托曼公司“管理着一个非常好的摩尔购物中心和一群非常好的商店。”他说，Christian Dior很快也将入驻，与威登店分享这个直达电梯。

　　Consolo说，吸引奢侈品租户的关键在于租户组合，“真正的奢侈意味着有好邻居相伴，现在没有专一的购物者。甚至奢侈品的顾客也会光顾中档店，甚至会光顾折扣店，如果业主能够引来1至2家奢侈品零售商，就能引来1％或2％的原本不会进这个摩尔购物中心的顾客，而且他们还会光顾其它的店铺。”

　　当然，吸引一个大家都垂涎欲滴的商家入驻是要付出一些代价的。Consolo说，业主需要“迎合他们的特殊需要并在广告营销上合作。”迈斯里奇公司的Gotsis认为，业主“应该乐于满足他们的要求，因为他们可以选择别的地方。每桩租赁交易都不同，而他们的需求更为具体而特殊。”
　　
　　他们会选择街道，或第五大街（Fifth Avenue），或密西根大道（Michigan Avenue），或罗迪欧大道，这些都是奢侈品牌第一次成名的地方。Weinert说：“这些街道会构成竞争，但是，如果有一个连路易-威登或蒂法尼都看重的摩尔购物中心所在，那么，他们就会跟着进来。如果他们认为这个地方符合其品牌形象，他们想进来，那么，交易就不成问题了。”

　　（作者：Curt Hazlett，联商网编译）