（作者：Susan Thorne，联商网编译）

它被视为一个成功的购物中心，具划时代历史意义的项目，同时它也是一个能吸引国际零售业主进入菲律宾的购物目的地。

它被称为“发电厂（Power Plant）”, 是洛氏地产公司（Rockwell Land Corp.）开发的在马尼拉享有很高声望的购物中心，1995年在亚洲经济最繁荣的时候开始这个构想，并计划在以前的一个发电厂的建筑基础上进行翻新改造，建成50,000 平方米 (538,200 平方英尺) 的零售场地, 使用外露钢柱和从天花板直通地面的玻璃店面营造一个生动的开放式意境。

但是这一切都发生在众所周知的“亚洲流感,”之前 ，这是一场继泰铢（泰国本国货币）贬值后席卷整个东南亚的财政和金融风暴，发生在1997年。整个东南亚地区的开发商曾经有过的许多精心策划的项目都因随之而来的危机而需要进行重新思考，而“发电厂”只是其中的一个而已, 这场危机中房地产价格骤跌，紧接着顾客消费能力下降, 零售店关门，同时投资者对零售项目的信心大大减小。

“发展完全停止了, 就像关上了水龙头一样,” Colin Stephens说, 他是多伦多国际设计公司的董事长、超级中心的建筑设计和市场规划顾问。1998年随着比索爆跌40%，该项目也突然停止规划，虽然图纸和建筑文件已经准备好了，并且计划在1999年完工，但是国际设计公司决定重新草拟新的、更保守的构想。

采取如此举措的并不止他们一家公司。大多数购物中心的业主和开发商正在使用各种方案来应付新的经济形势; 他们取消将要进行的项目或减慢速度, 改装或缩小现有购物中心的规模, 或者改变购物中心的设计特色及承租商组合。

“发电厂”, 一个四层购物商业街, 现今已完全不同与最初的设想。重建旧电厂建筑的计划被丢弃和推翻。在这块地方，开发商草拟了一个新的、花费更少的设想: 他们使用灰泥和窗体代替外露钢铁, 并且尽量使用本地的建筑材料来代替进口的材料。同时他们也调整了承租商组合,把租赁重点放在本地及亚洲零售商而非外国零售商; 而原先的时尚销售焦点也被更加随意、新潮的追求生活休闲的零售商和餐饮卖点所取代。为了掩饰这种妥协方式，国际设计公司坚持使整个购物中心的规模大小和特色保持不变, 如意大利瓷砖地板, 地下停车场和街道绿化,他们的成功之处在于能将该购物中心完全区别马尼拉的其他购物中心。

该地区的开发商也采取了类似的举措, 同时主体建筑和装潢成本是他们所关注的重点。亚洲开发商按惯例进口了许多购物中心的构建材料如钢柱、空调组件和玻璃，从北美或其他西方国家进口; 据Stephens估计，在危机发生之前购物中心项目约30%费用是用美元支付的。但是在亚洲货币贬值后进口的费用猛增, 结果造成本地建筑材料的使用率上升。

开发商也在内部装修和设计上节约用费。西雅图的Callison Architects的负责人Stan
Laegreid说，他的公司可以通过简单装修购物中心的主要地面来节省费用，比如使用比较廉价的墙面材料,而把更多的重点放在特色上, “就像是用珠宝来点缀一件黑色的长裙。”

我们可以在Maju Perdana看到“环境图形学” 方式运用的一个实例，这是一个位于马来西亚吉隆坡占地450,000平方英尺的购物中心，Callison在那儿所使用的节约成本的设计方案的特色为，巨大的、引人注目的标志和显眼的入口。

这场危机同样影响了购物中心的零售组合和价格指标，这主要是因为自1997年开始顾客的消费水平开始下降。这场危机使亚洲的商店组合两极分化，Laegreid 解释到: 大多数倾向中等价格的顾客已转变为低价的拥护者，而同时一小部分富裕的人群继续购买高价的商品。成功的购物中心正在根据这种新的人口统计结果进行调整。例如，在韩国汉城U2商店区开始设立以专卖流行衣服的小商店为主要趋势的购物中心，主要出售国际性品牌和前卫的服饰，但是在近期又增加了很多国内的卖主和商店, Laegreid说。新加坡乌节路商业区的Wisma Atria综合购物中心利用了这个市场的两个极端, 它设有两个截然不同的购物目的地— 位于二楼的上层购物区，这里有出自设计师之手的时尚商品，同时价格比较昂贵，同时在邻近地铁的低层设有两层价廉物美的零售商品。

但是这场危机使许多西方零售商不愿意进入这个地区，这使得本地和地区零售商以及现存的外国特许经营者成为现今商店组合的支柱。

然而，进入餐饮业的北美投资者的队伍仍比较强大。此外, 从东南亚撤回的日本百货商店如崇光（Sogo）, 东急（Tokyu）以及大丸（Daimaru）为家乐福、沃尔玛以及其他国际性大卖场的发展提供了空间，使它们可在购物中心中占一席之地。

“事实上我们所目睹的每个零售项目均包括一个大卖场，” Laegreid观察到。

但是，许多购物中心在它们所在的市场上面临一个供大于求的现象，二十世纪九十年代东南亚的通病就是建造过多，因此必须为它们的商店区域找到其他的用途。

“如果你现在在曼谷旅行，你仍可以看到空置的[零售]建筑,” Geoffrey Cresswell说,他是多伦多MMC International Architects的常务董事, 它在泰国广泛地开展业务。分化或减小购物中心的规模－甚至将购物中心的一半或更小的面积作为营业区域－这是可供亚洲业主参考的两个常见的解决方案, 他说。从其他情况来看, 购物中心的业主会将空置的零售区域分割成较小的区域，它们的租金比较低，可吸引单个零售商成为承租人。然而, 亚洲商业地产大部分是出售的而非出租的，这个事实使转变小块空间或单个商店的尝试变得复杂化。

依靠购物中心的规划和设计，这使得它向多种用途的转变成为可能。一个典型的亚洲多层购物中心－与办公大楼相连的六层或七层零售区域－一个或两个零售区域可出租于办公承租人如旅行社或小型的保险公司, Cresswell说。聚焦使用方式是另一个可行方案。位于曼谷、可租用总面积为90,000平方英尺的Seri Center在Au Printemps主力商店亏损的困难时期能很快恢复营运，主要是通过将其重新定义为电脑和软件零售商的专门购物中心。

在承租商和顾客的剧烈竞争中，许多业主开始了解良好管理的重要性, Cresswell观察到。

“他们开始了解到推广购物中心的优势，以及举行大型的活动来吸引顾客所带来的利润—这些都是以前他们中的大多数人所不会想到需要去做的东西,” 他说。而诸如能量效率这类问题也成为他们需要更加用心去考虑的问题, 同时业主也开始了解到出租商店是比出售商店更好的营运方式, 因为他们可以更好地控制购物中心的质量和承租商组合。如果这种形势继续发展的话, 注重良好的管理方式将成为亚洲财政困难的黑暗时期的一线希望。

“发电厂”购物中心似乎已经进行了根本的改变, 它的开发商说，从去年开业以来它拥有很高的租用率同时发展形势良好。虽然亚洲经济危机迫使洛氏地产公司缩减它在马尼拉开设超级中心购物广场计划的规模, 但公司表示该中心自从去年开业以来营业状况良好。