James Hall 和 Jonathan Russell写道，烘豆和糖荚豌豆只是这个超市产品的一小部分而已。

那些认为Tesco只是一个在全世界出售以加仑计的牛奶、以公吨计算的马铃薯和大批廉价服装的零售商的购物者应该重新考虑。

或许Tesco看上去像一家超市集团，但是当上周这家英国最大的零售企业宣称它的房地产资本达280亿英镑的时候，它已经是欧洲最大的房地产商了。

去年Tesco房地产部门的收入为1.39亿英镑，这一数据据一些分析家预计，等同于拥有139家零售连锁的Debenhams公司今年的利润。

Tesco在首席执行官Sir Terry Leahy的领导下找到了从它的房地产金矿中获利的各种捷径。上周，公司的不动产从50亿英镑增长到70亿英镑，而在未来的5年中，它会卖掉这些不动产以获得更多的流动资金进行投资并回报股东。

出售资产并不是Tesco在房地产市场上的唯一举动。它有一个“管道”计划，要建造2000幢房子，在过去的几年中，已经完成了300多幢。尽管这一计划的住房都是多用途的经济适用住房，但也体现了Tesco在房地产中的参与。

英国房地产发展迅速，而Tesco则是最近一家投资房地产的零售商。零售商的房地产就像香格里拉酒店：一个有待开发和利用的领域。

零售商正通过一系列不同的方式利用资产赚钱。方案从售后回租到证券化到不动产投资信托等。

当前零售房地产为什么如此热火？这些不同的方案是如何运作的？房地产新宠Tesco所采取的策略是否最明智？

商业地产发展迅猛。自2004年以来，零售、办公和行业地产资本价值每年以20%的增长率递增。其中零售房产销售形势最好，在过去10年中，价格已经增长了150%。

行业乐观者认为，牛市是对资产的重估；而悲观者则认为，投资过多，储备过少，会引发泡沫经济。

商业地产已经接近了顶峰，零售商们正考虑将其资本化。

地产投资者喜欢投资超市。他们相信，超市租金低，所以有很大的潜在价值：大多数零售商支付的租金稍高于15英镑/平方英尺。

通过超市获取地产的控制权，地产投资者认为他们可以提高租金，并相应提升资本价值。

 “‘愤世嫉俗者’认为，在超市部门存在卡特尔运作控制房租上涨。而几年前当房租从固定费用转向以用户能否承担为准时，在休闲部门也出现了类似的情况。”地产咨询公司DTZ公司全球评估主管Paul Wolfenden说道。

有3种主要的方式获取零售地产价值。从历史观点上说，售后回租是最常规的办法，即零售商把店面卖给第三方后在回租。Debenhams和Boots公司都采用了这一方法。

作为这些交易的一部分，卖者仍然呆在那，每年只要付租金给新的业主即可。然后，评论家认为，售后回租正如卖掉家人的财产，虽然能获得眼前利益，但却缺乏在房地产市场长久发展的能力。而且，卖主还必须承受越来越高的房租。

证券化被认为是较明智的举动。“商业抵押”是对此的最佳描述，在这种情况下，零售商们还有后路。去年，J Sainsbury拿127家超市做了这笔交易。

房地产信托投资（Reit）是一个新兴的投资回报工具，既保留房地产，又获得股息形式的利润。Robert Tchenguiz 在Sainsbury公司占有5%的股份，本月私人股本投标失利后，他正鼓动公司一分为二：一个零售公司和一个信托投资公司。这种“Opco-Propco”结构使商业地产比当前具有更高的价值。

但是Reit也存在很多问题。法律规定上市地产其股东的股份不能超过10%，而且也不能为一人所独有。在这种组织结构下，超市将失去对地产的控制权，租金也极有可能上涨。

在上述方案中，Tesco选择了最为安全的途径。未来5年将卖掉的价值70亿英镑的不动产会用于合资公司，且它将持有50%的股份。这意味着它仍然保留对地产的控制权（事实上，它成了自己的房东），同时，任何价值的增殖也会给它带来利润。

Tesco会保留至少70%的超市所有权，所以它不会买掉自己的资产。目前，它在公司中拥有84%的不动产。

在如何驾御当前高资产评估方面，Tesco的管理方面很是谨慎。“我们已经向市场大众分析了这一投资组合的价值，同时也会把这一势头保持到未来。”Tesco金融策略部主管Andy Higginson说道。

Leahy说道他经常回顾公司资产负债表上的债务、资本和资产余额，并根据市场条件做出调整。

“我和Andy一直在考虑兼容。资金来源有起伏，所以我们可以将其兼容。”Leahy说道。Tesco的时间策略很有意思。是的，市场条件是有利的。正是这些有利的条件使得最近地产业私人股本对Sainsbury's和法国最大的超市Carrefour产生了浓厚的兴趣。在这些商业竞争中者，Tesco具有先决优势。

Higginson对此并不承认。“我们并没有特别担心竞争者。很重要的一点是，市场知道我们的地产价值。”他说道。

一些评论家认为Tesco应该卖掉更多的不动产。在强烈的市场需求下，保留对70%不动产的所有权无疑就是对股东的剥削。例如，Sainsbury's在公司中只拥有55%的所有权。

“70%只是我们的决断，这其中并不存在经济理论或数学奇迹。”Higginson说道。

分析学家也指出，Tesco的高资产评估也突显了公司对自身整体实力的低估。Tesco拥有360亿英镑的市场资本，去掉280亿英镑的地产资本，公司的价值为80亿英镑。这相当于该公司9周的销售额。对于一家在12个国家拥有3250家商店和上周刚公布其年利润为26亿英镑的公司来说，评估价值低得离谱。

Tesco还是采取了谨慎的应对方式。许多零售商卖掉地产，又背负了太多的债务，结局并不好。6%是食品零售业的利润顶峰：在行业不景气的情况下，公司不能全靠这过低的利润支撑。而不动产是一张不错的保险单。

“Tesco的不动产增强了资产负债表的实力，并赋予了公司贷款的能力。这在不景气的时候能提供金融安全，并确保公司的控制权。”来自Shore Capital公司的分析学者Clive Black说道。

Leahy同意这一观点：与不动产零售商相比，租赁零售商更容易破产。

“一旦卖掉地产，零售商就失去了地产的价值。这是资本流失，虽然不会在短期内产生影响，但随着经济的循环，会阻碍公司发展。而拥有不动产的零售商会走得更远。”他说道。

Tesco的不动产值相当于Sainsbury's, Wm Morrison 和Alliance Boots三家公司的总和，所以，它应当会走得更长远。